Авторская колонка эксперта CMWP Uzbekistan, Дениса Соколова о многофункциональных комплексах: прошлое, настоящее, будущее

Многофункциональные комплексы (МФК), или Mixed Use, занимают сегодня особое место в городской среде развивающихся рынков. 

Их появление — не случайность, а результат одновременно исторического опыта, реакции на урбанистические вызовы и стремления девелоперов создавать объекты с повышенной капитализацией. Для того, чтобы понять феномен Mixed Use, важно проследить его эволюцию: от «имперских» вертикальных городов XX века до современных гибридных пространств, где важнейшим ресурсом становится не площадь, а качество восприятия и эксплуатации. 

Первые полноценные многофункциональные комплексы возникли задолго до того, как этот термин вошёл в профессиональный оборот. 
 

1930-е годы. Вертикальный урбанизм
 

Проекты, подобные Рокфеллер-центру в Нью-Йорке, стали символом стремления к максимальной концентрации функций внутри одного ансамбля. Высокая плотность, взаимодополнение офисов, культурных объектов и коммерции — всё это формировало уникальные точки притяжения в тканях крупнейших городов. Также это стало демонстрацией технологических и экономических возможностей. 
 

Концепция многофункциональности согласовывалась с социалистической идеологией, которая предполагала возможность централизованного удовлетворения потребностей советского человека. Как ни парадоксально, советские градостроители и архитекторы одними из первых пришли к концепции того, что недвижимость — это не просто квадратные метры. 

При отсутствии рыночной экономики строительство осуществлялось в виде целевых проектов.
 

Например: “городок чекистов” – «Жилкомбинат НКВД» – был построен в Екатеринбурге в 30-е годы для сотрудников всесильного ведомства включал в себя жилье разного формата, общежитие, дом культуры, административные помещения. При кажущемся сходстве с европейскими и американскими проектами сразу бросается в глаза отсутствие торговой составляющей, которая является ядром всех многофункциональных проектов. Скорее всего отсутствие обусловлено в данном случае идеологическими причинами. 

Соревнование с США потребовало от советских властей зримых доказательств преимуществ советского строя, а лучшим таким доказательством является способность строить высотные объекты. В СССР высотные жилые комплексы, такие как московская сталинская высотка на Котельнической, интегрировали в себя бытовые, социальные и культурные элементы, формируя автономную среду — фактически городские «микрокосмы». СССР старался доказать преимущество социалистического экономического уклада и должен был продемонстрировать способность строить не менее масштабные проекты, чем американцы. 
 

1960-е годы. Город в городе как американская мечта
 

Эксперименты вроде Marina City в Чикаго впервые объединили жилые площади, парковки, досуг и коммерцию в вертикальном «компакте». Это стало отправной точкой для последующих десятилетий поисков идеальной многофункциональности, где упор делается на гибкость и многообразие жизненных сценариев.  

Развивающиеся рынки: Mixed Use как попытка создать защитную среду 
 

На развивающихся рынках строительство многофункциональных комплексов стало ответом на хаотичность и агрессивность городской среды. Для Африки и Южной Америки это была попытка создать оазисы современности среди архаики, для постсоветского пространства — островок стабильности среди хаоса, порожденного сломом экономических моделей. Для развивающихся стран характерны высокая преступность, низкое качество общественных пространств, низкое межличностное доверие и высокий спрос на безопасную среду. 

Комплексы типа Жардин в Сан-Паулу, Мануфактура в Лодзи или бизнес-центр Демидов (на территории которого расположен Ельцин-центр) в Екатеринбурге демонстрируют общую тенденцию: создание безопасной, управляемой и эстетически выдержанной зоны внутри города, который зачастую не успевает за темпом экономических и социальных изменений. 

Такие объекты — это «остров», где формируется контролируемый поток людей, создаётся внутренняя инфраструктура, потребитель получает предсказуемый уровень сервиса. 

Однако именно эта попытка изоляции подчёркивает фундаментальное противоречие: чем больше комплекс стремится стать «самодостаточным», тем выше риск его разрыва с городской тканью. Например, Мануфактура в г. Лодзь на несколько лет затормозила развитие города, так как забрала внутрь комплекса все имеющиеся в городе креативные силы и активных потребителей.  

Mixed Use в Центральной Азии: между амбициями и реальностью 
 

Центральная Азия в последние годы переживает бум многофункционального строительства. Города региона — Ташкент, Бишкек, Алматы — стремительно меняются, и девелоперы ищут модели, которые позволили бы им привлечь покупателей новыми идеями, повысить маржинальность проекта, минимизировать риски в условиях нестабильного рынка. 

На развивающихся рынках проектное финансирование затруднено, поэтому основная цель девелопера продажа помещений на этапе строительства. Из этого следует важное отличие: если при разработке девелоперского проекта на развитом рынке тщательно учитываются условия последующей эксплуатации объекта, то для развивающегося рынка самое главное построить и продать как можно быстрее. Об особенностях эксплуатации объекта девелопер задумывается уже только после Того как получено кадастровые документы. 

Эксплуатация монофункционального, простого объекта, такого как бизнес-центр или жилое здание, гораздо проще и дешевле, чем эксплуатация многофункционального комплекса. С другой стороны, с точки зрения офиса продаж и отдела маркетинга, продавать помещения в многофункциональном комплексе гораздо проще и выгоднее, так как можно диверсифицировать предложение, предлагая одновременно и офисные, и торговые, и жилые помещения каждому покупателю, расширяя таким образом воронку продаж. 

Именно поэтому девелоперы, даже не имеющие большого опыта в проектировании и девелопменте в Центральной Азии, охотно берутся за многофункциональные проекты. 
 

Плюсы Mixed Use в Центральной Азии:

- высокий рекламный потенциал и узнаваемость объекта; 

- рост спроса за счёт совмещения функций; 

- возможность балансировать финансовую модель за счёт частичной продажи компонентов; 

- повышение «умной» плотности и градостроительной эффективности; 

- упрощение согласований с государственными структурами благодаря «престижности» формата; 

 
Но у этого формата есть и минусы:

- несоответствие задач технологическим возможностям подрядчиков; 

- ошибки проектирования, которые в случае Mixed Use растут в геометрической прогрессии из-за количества функций; 

- Более высокая стоимость проектирования и необходимость тщательной аналитической и концептуальной проработки; 

- сложность эксплуатации многофункциональной инфраструктуры; 

- необходимость взаимодействия с широким спектром пользователей помещений; 

- дорогостоящие компромиссы, которые в монопрофильных объектах были бы минимальными; 

Проект Nest One в Ташкенте яркий пример: амбициозный небоскрёб, архитектурная доминанта города с несколькими функциями подчёркивает как потенциал, так и сложность интеграции различных форматов на одной вертикали. 

Будущее многофункциональных комплексов на развивающихся рынках 

Сдвиг фокуса: от набора функций к набору состояний 

После 2020 года архитектурное мышление смещается: теперь важна не количество функций, а гибкость их использования. 

Модели FLEX, Agile Office, Activity Based Office, коворкинги — все они строятся вокруг идеи, что пространство должно адаптироваться под человека, а не наоборот. 

Классическая офисная планировка начала XX века диктовала поведение людей. Сегодня пространство — это переменная, а человек — константа. 

На развивающихся рынках эта логика начинает проникать в жилые комплексы, торговые центры и деловые пространства. Девелоперы понимают: капитализация будущего зависит не от бетонной «матрицы», а от способности предлагать пользователю сценарии, эмоциональные состояния и сервисы. 

Девелопмент как управление неопределённостью 

Развивающиеся рынки — это прежде всего неопределённость: политическая, экономическая, потребительская, инфраструктурная. Девелопер вынужден одновременно прогнозировать изменения городской среды и управлять сложными потоками пользователей своих зданий. 

МФК в такой среде становится не только строительным проектом, но и инструментом управления рисками, который позволяет распределить загрузку в разные рыночные циклы. Однако сложность управления растёт экспоненциально — особенно там, где отсутствует культура эксплуатации. 
 

PROP‑PSY‑TECH: новая философия многофункциональности 

Возможный тренд ближайшего десятилетия — переход от «строительного» понимания многофункциональности к психофизическому и технологическому. 
 

PROP‑PSY‑TECH объединяет: 

- управление пользовательскими данными;  

- оптимизацию процессов эксплуатации; 

- работу с социальным разнообразием;  

- «умную» плотность и динамическую навигацию потоков;  

- интеграцию WELL и GREEN‑подходов; 

- управление временем, восприятием и концентрацией людей; 

Это качественный скачок от традиционной модели, строящейся вокруг квадратных метров и форматов. Для МФК будущего ключевой актив — это субъективное восприятие пространства пользователем. Не важно сколько реальных квадратных или кубических метров в здании важно то, как это пространство ощущает посетитель. 

На развивающихся рынках внедрение этой логики — шанс совершить скачок через поколение технологий, подобно тому, как мобильная связь перепрыгнула эпоху стационарных телефонов. 

Многофункциональность — это уже не просто формат призванный обеспечить быт, а новая парадигма девелопмента 

В будущем многофункциональные комплексы перестанут быть набором функций, объединенных синергией. Они будут формировать среду, которая адаптируется к множеству пользовательских сценариев. С помощью технологических решений МФК будут управлять не только людскими потоками, но и потоками информации и данных. 

Финансовые структуры и аудиторы научатся оценивать не только качество строительства, стоимость земли, но и качество восприятия пространства резидентами, по аналогии с тем, как сегодня оценивают музыкальные композиции или телесериалы. 
 

Для развивающихся рынков многофункциональный комплекс — это не просто архитектура, а способ ускоренного развития, но его успех зависит от зрелости управления, технологической готовности и способности девелопера мыслить категориями будущего, а не прошлого.