Мнение эксперта: как жизнь здания после постройки влияет на привлечение инвестиций в коммерческую недвижимость — Денис Соколов

Генеральный директор Commonwealth Partnership Денис Соколов в колонке для Spot рассуждает о том, чем привлекателен Ташкент, какую роль играет коммерческая недвижимость и почему так важно изменить отношение к циклу жизни здания.

Идет процесс урбанизации

Экономика Узбекистана является одной из самых динамичных в регионе. Высокие темпы роста в ближайшие годы будут достигаться не только за счет промышленного развития, но, в основном, благодаря развитию городской культуры и постиндустриальной экономики.

В мире экономическая активность концентрируется в городах, причем размер города имеет колоссальное значение.

Как крупнейшая агломерация в регионе, Ташкент пока не занимает того места в экономике Центральной Азии, которое положено ему по праву.

Сегодня на международной арене город привлекает к себе огромное внимание, ведь имеет все необходимое для того чтобы стать центром на инвестиционной карте Центральной Азии и показать опережающие темпы роста в ближайшее десятилетие.

Но, к сожалению, не все так просто. Думаю, многие сталкивались со сложностями в привлечении международных инвесторов для, казалось бы, привлекательных проектов в Узбекистане.

Охота на инвесторов

На Западе существует расхожая шутка, что если у обычного человека пять чувств, то у инвестора только два — жадность и страх.

Если переложить это на финансовый язык, то можно сказать, что любое инвестиционное решение принимается исходя лишь из баланса доходности и рисков.

На бытовом уровне под рисками часто понимают угрозу отъема собственности, административное давление и тому подобные угрозы. Однако самый первый фактор риска для инвестора — это непрозрачность рынка.

Может казаться, что мы понимаем рынок, но инвестор, который читает Financial Times, полагается на аналитические отчеты, подготовленные по международным стандартам, верит историям успеха тех компаний, которых он знает, к сожалению, не имеет достаточной информации о рынке Узбекистана.

Зачастую можно увидеть, как в СМИ публикуют новости про крупные инвестиционные сделки, где не редко они проходят при участии государства и в последующем позволяют развивать целые отрасли.

А вот городскую жизнь, как показывает практика, в корне меняют средние и крупные инвестиции, в особенности в коммерческую недвижимость.

Покупая актив, инвестор ожидает, что он будет приносить ежегодный доход и расти в цене. И вот тут его подстерегают первые опасности.

На развитых западных рынках офисные здания и торговые центры заключают договоры аренды на 5, 10, 15 лет, в которых прописано все до малейших деталей. Так собственник точно знает, сколько он будет получать и через 5 лет, и даже через 15.

Изменение стоимости актива зависит от монетарной политики, городского развития, появление конкурирующих объектов и многих других причин.

Иными словами, прогнозирование дохода и стоимости, являющееся рутинной операцией на развитом рынке, для Ташкента становится весьма творческой задачей, основанной на допущениях, моделях и экспертных оценках.

Инвесторов, которые основываются на расчетах и моделях называют институциональными. Приход таких компаний на рынок тянет за собой и развитие банковского финансирования и страховую индустрию, и современные системы управления.

Сегодня Узбекистан не может предложить активы, которые отвечают требованиям институциональных инвесторов. Однако создание таких активов уже идет — для этого необходимо лишь изменить отношение к зданию от «построить и продать» к «построить, сдать в аренду, наладить управление и продать».

Инвесторы в недвижимость постоянно ищут новые рынки, ведь деньги в этой отрасли огромные.

Например, до 2014 года объем институциональных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составлял 7−8 млрд евро в год. После 2015 года этот объем сократился до 3−4 млрд евро, а в то же время инвестиции в Польшу превысили 6 млрд в год, в Чехию и Венгрию выросли втрое.

Иными словами, сменившаяся картина региональных рисков моментально переориентировала направление потоков капитала. Причем инвесторами были как европейские и американские компании, так и южноафриканские, австралийские и другие.

Долгая и счастливая жизнь после стройки

Для многих девелоперов в Ташкенте жизнь здания заканчивается в тот момент, когда оно построено и продано. Но это не так. Если мы посмотрим на структуру ВВП страны, то увидим, что в Узбекистане строительство составляет 6% от ВВП. Подобную же цифру (от 5 до 7%) мы увидим и в других странах — США, Китай, Россия, Казахстан.

То есть вне зависимости от уровня развития, вклад строительного сектора в экономику постоянен.

Но если мы посмотрим на пункт «операции с недвижимостью» то вклад недвижимости в ВВП составляет от 10% в России до 18% в Китае, в США этот показатель около 12%, в то время, как в Узбекистане статистика даже не выделяет этот сектор.

Именно это и есть жизнь зданий после постройки. Это вся та аренда, которую платит арендатор, это работы по обслуживанию, ремонту и совершенствованию здания, это услуги дизайнеров и архитекторов, которые делают внутреннюю отделку помещений, это финансовые услуги, страховые, консультационные.

Но есть и второй фактор, на который часто не обращают внимание. Если завод просто производит продукцию, то здание — как человек, зарплата которого растет с годами благодаря навыкам и опыту.

Городское развитие, совершенствование транспортной инфраструктуры, повышение уровня жизни, образования граждан приводит к тому, что эффективность использования офисов, торговых центров растет.

Мы наблюдали этот феномен практически во всех крупных городах, где стоимость коммерческой недвижимости росла в несколько раз благодаря тому, что город становился более развитым. И, как ни парадоксально, именно благодаря коммерческим зданиям городские инвестиции в общественные пространства и парки в итоге приносят финансовый результат.

В ближайшие 2−3 года Ташкент ждет переход к долгосрочной модели управления недвижимостью, при которой здания и даже квартиры становятся финансовым активом, использующимся для привлечения кредитных ресурсов. Для этого необходима развитая финансовая система. Но уже сегодня тем, кто покупает недвижимость, тем более строит собственные объекты, стоит рассматривать их как инвестиционные активы.

Источник: Spot.uz