Философия градостроительства. Как появляются новые города — Юлия Токарева

С какой философией строился «Ташкент Сити»? Почему развитие транспорта должно опережать застройку? Почему столицы развиваются быстрее других регионов и можно ли это изменить? На эти и другие вопросы ответила эксперт по развитию территорий Юлия Токарева.

На языке градостроителей строительство «Ташкент Сити» или Нового Ташкента называется развитием, или девелопментом территорий. Подобные проекты начинаются с большой идеи, которая, как правило, исходит от правительства. Формировать эти идеи и готовить почву для их реализации властям помогают консультанты.

Партнёр и руководитель департамента стратегического консалтинга компании Commonwealth Partnership Юлия Токарева рассказала «Газете.uz», что нужно для развития территорий, почему транспортное развитие должно опережать застройку территорий и как усилить привлекательность Узбекистана для инвесторов.

Commonwealth Partnership — международная группа компаний, консультирует бизнес и государственные структуры в развитии территорий. Работает в Узбекистане с 2018 года. За это время реализовала 16 проектов, в числе которых разработка коммерческой концепции Tashkent City, концепции многофункционального комплекса на бывшей стоянке Ucell «Сквер Амира Темура», разработка рекомендаций по концепции строительства Seoul Mun, промышленно-складской зоны в Самарканде и другие.

Напомним, в предыдущем материале Юлия Токарева рассказала, почему на рынке недвижимости сначала строится дорогое жильё, как разнообразить предложение и можно ли избежать ипотечного «пузыря».

Кто развивает территории?

Проекты крупного девелопмента реализуются на территориях площадью зачастую от 50 га. Инициатива развития таких масштабных участков обычно исходит от государства. Их реализация начинается с большой идеи, которая призвана решить более масштабные задачи.

Например, идея строительства «Ташкент Сити» — первого современного проекта развития территории в Узбекистане — это демонстрация роста инвестиционного рынка страны. Градостроительная парадигма этого проекта направлена на формирование нового образа жизни, новых возможностей для экономического и социального развития.

На территории проекта разместятся офисы национальных и международных компаний. Здесь будет лучший торговый центр. Здесь есть первый в стране небоскрёб и высококачественное жильё средней этажности, а также парк. Так, новые компании, приходящие в регион, будут оценивать инвестиционный потенциал не только этой или другой конкретной территории, но страны в целом.

Основываясь на философии развития территории, государство разрабатывает генеральный план и определяет технические задачи.

Второй уровень интересантов развития территорий представлен девелоперами и инвесторами. Во всём мире мы видим, что частные компании строят недвижимость различного назначения: жилую, коммерческую, рекреационную, а также общественные пространства. Задача государства — разработать такой проект, который будет интересен девелоперам в финансовом и технологическом плане.

При этом, чтобы проект привлекал инвесторов, потребитель должен захотеть купить жильё в новом районе, поехать в торговый центр или парк, а компании — открыть офис в бизнес-центре или занять торговую площадь. Для этого правительству и девелоперу необходимо продумывать такую стратегию развития территорий, чтобы конечный потребитель мог реализовать свои потребности.

Как привлечь инвесторов в проекты развития территорий?

Главный интересант развития больших территорий — всегда правительство. Реализация таких проектов пополняет бюджет, создаёт рабочие места, развивает услуги, позволяет повысить лояльность местных жителей и бизнеса, укрепить имидж города на локальном и международном уровнях.

При этом ключевой импульс развитию территорий во всём мире даёт транспортная инфраструктура — важнейший фактор, который оживляет спрос на территории. Примером может стать строительство Московского центрального кольца (МЦК) — наземной железнодорожной ветки, связанной со станциями метро. Исторически линия проходила по производственным зонам города и использовалась для нужд промышленности. До открытия МЦК территория была мало привлекательной для инвесторов, но после её открытия стали появляться многофункциональные объекты с жилыми, офисными, коммерческими, гостиничными и культурными функциями.

Другой пример — это Новая Москва, примыкающая к городу территория площадью 1480 кв. км. После открытия здесь станций метро стоимость жилой недвижимости выросла на 20% — прямой эффект строительства транспортной инфраструктуры.

Сейчас в Ташкенте озвучивается возможность строительства скоростной трамвайной линии в сторону реки Чирчик, где появится Новый Ташкент. Практика развития транспортных проектов в мире показывает, что интерес инвесторов и девелоперов к территории начинает расти уже на фоне новостей о появлении крупной скоростной сети, поскольку они ожидают повышения спроса.

Ключевой бенефициар эффективной транспортной системы — резиденты территории. Если для жителей проводится скоростная магистраль, они получают комфортный и быстрый доступ к услугам в других точках города. Такая перспектива всегда привлекает инвесторов.

С точки зрения долгосрочного городского развития нужно, чтобы развитие транспортной сети опережало реализацию проекта. Такая схема формирует правильные транспортные привычки населения. Если большой жилой массив строится за пределами города без быстрого общественного транспорта, жители закономерно покупают машины, что приводит к пробкам, забивающим зачастую одну основную магистраль. Оптимальнее сначала строить метро или другую сеть общественного транспорта, а затем застраивать весь район, поскольку менять привычки сложнее, чем формировать их.

В этом плане в Ташкенте есть два типа проектов развития территорий. Одни проекты реализуются в городе и ложатся на существующую транспортную сеть. Например, специально к новому бизнес-центру не строят новую дорогу. Продумать, как пользователи будут добираться до объекта — задача девелопера. Может быть, потребуется согласование дополнительных съездов или установка светофора. Вопрос решается вместе с регулятором, но инициатива исходит от инвестора.

При развитии таких крупных территорий, как, например, Новый Ташкент, инвесторы и девелоперы инициируют диалог с городом для решения транспортных вопросов на начальном этапе. Строительство масштабной транспортной инфраструктуры — задача города. Это можно делать и вместе с инвестором по схеме государственно-частного партнёрства, но основная нагрузка в первую очередь ложится на власти.

В реализации всех типов проектов важно продумывать логистику внутри новой территории, интегрировать её транспортную нагрузку на существующую транспортную сеть города с учётом развития этой сети. Роль города в этом очень значима, поскольку именно город формирует философию транспортного развития и его задача — создать условия для того, чтобы эта философия не нарушалась.

Как избежать потери аутентичности при развитии территорий?

Многие ташкентцы опасаются, что на месте их города появится новый Дубай и столица потеряет свою аутентичность. Чтобы избежать потери «души города», важно правильно формулировать большую идею. Если один из компонентов этой философии — сохранение аутентичности, задача государственных органов обеспечить это.

Хорошим примером здесь может стать проект «Самарканд Сити», в котором компания Commonwealth Partnership принимала участие при разработке бизнес-плана: первая версия концепции не была реализована из-за ограничений ЮНЕСКО.

Так, участок одной из бывших промышленных территорий, расположенных недалеко от исторического центра города, планировалось подготовить к проведению саммита ШОС. Однако регулятор посчитал, что это нанесёт угрозу аутентичности города, и органы, отвечающие за его общий облик, отказали инициаторам проекта. В итоге туристический и бизнес хаб Silk Road Samarkand был реализован в другом месте.

Госорганы, отвечающие за архитектурный облик города и сохранение исторического наследия, должны тестировать предлагаемые проекты на всевозможные риски, в том числе на восприятие населением. Во всех городах есть проекты, не вписывающиеся в общий ландшафт. Но есть и примеры, когда старое и новое в архитектуре сочетается очень органично. Один из примеров — проекты редевелопмента в Лондоне, где художественный вкус демонстрируют как девелоперы, так и контролирующие органы.

Есть ли большая идея развития территорий у правительства Узбекистана?

Как консультанты компания Commonwealth Partnership видит, что у правительства Узбекистана есть философия развития территорий. Это демонстрация возможностей самой быстроразвивающейся экономики Центральной Азии, демонстрация поддержки местного бизнеса, открытости миру и международному бизнесу.

Администрация работает над привлечением инвесторов. Эту задачу выполняет специально сформированная команда, которая помогает локальным компаниям развивать и расширять инвестиционные проекты, а международным инвесторам — заходить на этот рынок.

Результаты этой работы уже заметны. Десятки особых экономических зон, где действуют преференции для инвесторов, способствуют развитию экономики страны.

При этом некоторые юридические и градостроительные пробелы всё ещё снижают привлекательность рынка для инвесторов. Например, внешние девелоперы отмечают, что процедура выделения земельных участков не структурирована. Есть ощущение, что она отличается от региона к региону. Инвесторам не понятны такие параметры, как предельно допустимая этажность, плотность застройки, требования по социальной инфраструктуре (строительство школ, детских садов, зелёных зон и прочее), перевод разрешённого вида использования участка и другие. Задача правительства — решить эти вопросы.

О классических ошибках развития территорий и решении проблем

В проектах развития крупных территорий жилая зона, зоны деловой активности и рекреации иногда строго разделяются. В результате такого жёсткого зонирования в будние дни жилая зона вымирает, а в выходные и в вечернее время пустуют деловые центры. Это может снизить уровень комфорта, а иногда привести и к повышению уровня преступности.

Примеры такой ошибки встречаются во многих проектах, которые в итоге стали успешными благодаря созданию комфортной городской среды. Например, территория Луцзяцзуй в Шанхае начала застраиваться как крупный деловой центр. Когда управляющая проектом компания увидела, что в выходные дни на этой территории ничего не происходит, здесь открыли магазины, смотровые площадки, создали пешеходные зоны и развлечения, и дисбаланс удалось устранить.

Похожий сценарий можно было увидеть во французском Лионе после строительства высокоскоростной магистрали Париж-Марсель-Лион. Время в пути из Парижа в Лион составило всего 30−40 минут. Это побудило некоторые компании, арендующие офисы в столице, переехать в Лион, где стоимость аренды была ниже. Постепенно район близ станции превратился в бизнес-хаб, возник дополнительный спрос на жильё и сопутствующую инфраструктуру, которой стало не хватать. Администрация города начала развивать многофункциональную зону — развлечения, жильё, ритейл, — чтобы среда была комфортной в любое время.

На фоне этих трендов очень актуальна концепция так называемого 15-минутного города, который подразумевает, что жители могут удовлетворить свои повседневные нужды в пешей доступности от места жительства или работы.

В Ташкенте есть очень хороший потенциал для создания такой городской модели. Здесь много улиц, которые могут стать торговыми и пешеходными. При этом город разрастается, что приводит к развитию общественного транспорта, который, в свою очередь, тоже расширяет границы города. Мы видим, что девелоперы, которые застраивают крупные территории в несколько этапов, продумывают социальную, развлекательную и торговую инфраструктуру, то есть осознают, что население должно быть обеспечено услугами в пешей доступности.

Как соблюсти баланс и развивать не только столицу?

Жители нестоличных городов многих стран СНГ имеют некоторые претензии к столицам, куда вкладывается больше денег, чем в регионы. Стоит понимать, что бурное развитие столиц — абсолютно нормальный процесс, потому что в них сконцентрировано большое количество населения, рабочей силы, потенциальных потребителей услуг. Инвесторы изначально заинтересованы зайти в тот регион, который обеспечит ему эти факторы.

Однако руководству регионов и страны важно обеспечивать равномерное развитие других городов. Это в том числе решается через создание особых экономических зон, которых сейчас в Узбекистане 26. Самая большая из них — Навоийская область. Действующие в этих зонах преференции для бизнеса — это рабочие места, привлечение населения, которое будет требовать создания дополнительных услуг: торговли, жилья, отелей и т. д.

Сейчас правительство страны поставило задачу развивать туризм в других регионах, кроме традиционных популярных направлений. Это создаст дополнительный потенциал для инвесторов и потребителей. Местные власти уже начинают предпринимать шаги для равномерного развития своих регионов.

Источник: Газета.uz
Фото: Евгений Сорочин / «Газета.uz»