Как варьируются ставки аренды офисных помещений в Ташкенте: обзор

Консалтинговая компания CMWP Uzbekistan подготовила обзор структуры арендной ставки коммерческих помещений в Ташкенте.

В арендную ставку входят два вида компонентов — постоянные и переменные. К постоянным относятся суммы, необходимые для покрытия трех категорий расходов:

налоги (НДС, налог на прибыль, имущество и прочие налоги, учитываемые при формировании ставки);

операционные расходы (OPEX — техническое обслуживание, уборка, охрана и т. д.);

возврат инвестиций (амортизация первоначальных расходов на строительство либо покупку и отделку объекта, на нее приходится основная доля фиксированной части).

Переменные расходы составляют маржу арендодателя. Диапазон торга обозначается в ходе согласования договора аренды и зависит как от самого объекта, так и от переговоров.

Также может варьироваться доход арендодателя, получаемый от сдачи объекта. Обычно он появляется только через несколько лет после сдачи объекта, когда необходимость возмещать инвестиции снижается.

На развивающихся рынках маркетируемая ставка может значительно отличаться от фактической ставки, обозначаемой в договоре. Значительный диапазон торга связан с дефицитом конкуренции в определенных сегментах недвижимости.

Для новых объектов высшего класса в Ташкенте стоимость квадратного метра варьируется от $30 до $47 с диапазоном торга в $17. При этом на возврат инвестиций приходится порядка $22, еще около $3 уходит на OPEX.

В случае недвижимости класса B или B+, сданной менее пяти лет назад, диапазон торговли составляет $21−33. Доля амортизации составляет приблизительно $15, а операционные траты — $2.

Ставки аренды объектов старше пяти лет колеблется от $10 до $28 за 1 кв. м. Здесь наряду с диапазоном торга (порядка $10) может варьироваться доход (в среднем $8 за кв. м.), в то время как фиксированная часть ставки значительно снижается.

На рынке коммерческой недвижимости Узбекистана используются два метода расчета ставок. Метод Tripple Net используется в зданиях класса A и предусматривает указание только базовой ставки, без учета налогов и операционных расходов.

При методе All-in (Full Service Gross) в ставку включаются налоги и операционные затраты, коммунальные платежи оплачиваются отдельно. Этот метод обычно применяется в зданиях класса B.

Источник: Spot.uz