Авторская колонка Дениса Соколова: Как говорит недвижимость и зачем понимать её язык

Рынок недвижимости Узбекистана находится на заре развития, но тенденция «купить подешевле, чтобы продать подороже» уже меняется. Сегодня формируется спрос на умение эффективно использовать помещения. Почему это важно и как научиться это делать — в колонке аналитика недвижимости Дениса Соколова.

Денис Соколов — партнёр и генеральный директор международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), член ассоциации Королевского института дипломированных оценщиков (RICS). В колонке «Язык недвижимости» эксперт рассказывает об устройстве этого рынка и его свойствах и рассуждает о прогнозах его развития.

Человек с древних времён упорядочивает пространство вокруг себя: строит здания, возделывает землю, прокладывает дороги. Сегодняшние городские достопримечательности и архитектурные памятники, на которые мы любуемся в туристических поездках, — это то, что сотни лет назад было обычными торговыми площадями, административными зданиями, рынками, жилыми домами и т. д. С тех пор люди научились строить сложнейшие здания, небоскрёбы, мосты, аэропорты, но суть осталась прежней: человеческая цивилизация неразрывно связана с недвижимостью.

Сегодня рынки недвижимости в странах являются основой благосостояния семей, стран и корпораций. В развитых странах операции с недвижимостью формируют 15−20% ВВП, тогда как в Узбекистане вклад недвижимости в ВВП пока составляет лишь 5,4%. Это означает, что отрасль стоит на пороге революционных преобразований.

Мы привыкли относиться к понятию недвижимости как к чему-то чуждому, несмотря на то, что сталкиваемся с ней каждый день. Это за границей — недвижимость, ипотека, оценщики, флиппинг, а у нас просто квартиры и дома, первичка/вторичка, махалля. Но то, что мы не используем специальные термины и понятия, вовсе не означает, что мы сильно отличаемся от других стран.

В США более 50% всех активов домохозяйств составляет недвижимость. Стоимость всех домов и квартир, принадлежащих американцам, сравнима со стоимостью всех американских компаний. В Узбекистане домохозяйства также стремятся вкладывать в недвижимость. Около 95% домохозяйств проживает в собственном жилье, и даже слабое развитие ипотечного кредитования не мешает расти рынку жилой недвижимости. Кроме жилья, узбекистанцы вкладывают деньги в магазины и офисные помещения. Но просто вкладывать деньги недостаточно. Нужно, чтобы помещения приносили пользу городу и доход собственнику.

И если до сих пор основным мотивом для вложений было купить подешевле, чтобы потом продать подороже, то по мере развития экономики и городской среды на первый план выходит умение эффективно использовать помещения. Дорожает только та недвижимость, которая может эффективно использоваться: качественное жильё в привлекательных районах, магазины в оживлённых местах, хорошие офисы.

Для того, чтобы отличать хорошую недвижимость от плохой, необходимо понимать язык этой отрасли, разбираться в экономических трендах, финансовых схемах и системе кредитования. Нужно понимать свой город, знать его секреты, культуру и историю.

Город как набор «Лего» состоит из отдельных кубиков, которые представляют собой разные форматы недвижимости. Только разных типов торговых помещений существует более 25. К сожалению или к счастью, инструкция по сборке города отсутствует, поэтому каждый город и каждый район по-своему уникален. Urban Studies — наука о городском развитии — сегодня одно из самых востребованных направлений в мире.

Многие удивляются, почему квартиры в столичных городах стоят гораздо дороже, чем в региональных населённых пунктах. В Великобритании самая дешёвая аренда в городе Бредфорд — снять там квартиру будет стоить 500 фунтов, а в Лондоне аналогичная квартира будет стоить в четыре раза дороже. В США разница в стоимости аренды между самым дешёвым городом (Вичита, Канзас) и Нью-Йорком восьмикратная.

Такая разница объясняется тем, что большой город — это фабрика по производству человеческого и финансового капитала. Город предоставляет возможности для развития карьеры, получения образования, общения с интересными людьми. И потому высокая плотность жизни в городе — это не недостаток, а преимущество. Растущая городская экономика достойно вознаграждает за каждое дополнительное усилие. Дополнительные навыки, новые знания, усердие в динамично развивающихся городах приводят к более быстрому росту дохода, чем в «застойных» городах.

Благосостояние зависит не только от того, сколько мы зарабатываем, но и насколько рачительно мы распоряжаемся деньгами. Недостаточно просто построить стадион. Необходимо, чтобы он постоянно работал и приносил радость зрителям и деньги в казну. К сожалению, часто бывает наоборот. В Бразилии крупнейший стадион, строительство которого обошлось в 900 млн долларов, через год после открытия был закрыт, так как посещаемость стадиона, рассчитанного на 70 тысяч зрителей, не превышала 5000 человек. Так, неправильное решение, ошибка в экономических расчётах привели к огромным убыткам для страны.

Для того, чтобы научиться ездить на автомобиле, необходимо потратить несколько месяцев на изучение правил, научиться справляться с неожиданными ситуациями, предсказывать действия других участников. Но жизнь в современном городе ничуть не проще. Горожанин должен знать, как заработать, сохранить, потратить с пользой свои деньги, а предприниматель — понимать, как обеспечивать работой своих сотрудников, как управлять рисками и развивать страну. Экономика Узбекистана растёт на 6% каждый год, что более чем в два раза выше, чем среднемировой рост экономики. И чем богаче становится страна, чем выше доходы, тем более важно правильно управлять благосостоянием, львиную долю которого составляет недвижимость.

Мы с вами будем следить за экономическими новостями, изучать зарубежный опыт для того, чтобы принимать правильные решения, чтобы наши компании развивались, а семьи жили лучше. И научившись говорить на языке недвижимости, мы с лёгкостью будем вести диалог с банкирами, инвесторами, торговыми компаниями и иностранными экспертами. И в конечном итоге город будет становиться всё более комфортным и привлекательным для своих жителей, туристов и инвесторов.

Источник: Gazeta.uz

Фото: Евгений Сорочин / «Газета.uz»