ru
Что такое эскроу-счета и что обозначает их внедрение для экономики рынка недвижимости Узбекистана. Мнения экспертов рынка с комментарием Алексея Летуновского, главы аналитической группы CMWP
30.09.2024
Spot разобрался как работает эскроу, какие риски несет эта система для сторон, и побеседовал с представителями различных отраслей, которых это нововведение может затронуть.
Как ранее писал Spot, президент Узбекистана провел совещание, посвященное строительной отрасли и борьбе с бедностью. Одной из ключевых тем стали проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, попадая в руки недобросовестных застройщиков. В качестве решения этих вопросов было принято решение о введении системы эскроу-счетов для сделок с недвижимостью, в том числе для строящихся объектов.
Теперь девелоперы будут заключать договоры с банками, а деньги покупателей будут храниться на эскроу-счетах до завершения строительства и выполнения всех обязательств застройщиком. Такая система будет тестироваться в Самарканде и в некоторых районах Ташкента в течение года.
Эскроу — это специальный счет в банке, который временно удерживает деньги до выполнения всех условий сделки, прописанных в договоре. Это своего рода «страховка» для обеих сторон: покупатель уверен, что его средства защищены, а застройщик получит оплату только после завершения всех строительных работ.
Как это работает? Допустим, вы покупаете квартиру в строящемся доме. Вместо того чтобы сразу переводить деньги застройщику, вы размещаете их на эскроу-счете в банке. Эти средства остаются заблокированными до тех пор, пока застройщик не выполнит все свои обязательства — например, не завершит строительство и не передаст вам все документы на жилье. После выполнения условий банк перечислит деньги застройщику. Если же условия сделки не будут выполнены, деньги возвращаются покупателю.
Таким образом, покупатель уверен, что его средства будут защищены, а продавец — что получит оплату после выполнения всех обязательств. Банк здесь выступает в роли независимого посредника, который следит за соблюдением условий.
На практике это означает, что застройщик больше не сможет финансировать строительство за счет средств граждан-дольщиков напрямую (как это было при договорах долевого участия). Теперь ему придется обращаться к банку за проектным финансированием.
Эскроу также предусматривает определенную комиссию за обслуживание банка. Стандартная стоимость открытия эскроу-счета варьируется в пределах 0,7−1% указанной в договоре суммы. Комиссию может оплачивать застройщик или покупатель.
В зарубежном опыте эскроу можно использовать не только для денег, но и для передачи ценных бумаг или других активов. Также, посредником может выступать не только банк, но и, например, нотариус.
На данный момент законодательство Узбекистана не содержит каких-либо положений или регламентов, касающихся использования эскроу-счетов и проектного финансирования в строительной сфере.
Spot решил разобраться, что такое эскроу и как он работает, а также обсудил эту инициативу с представителями строительной отрасли и бизнеса Узбекистана, чтобы выявить возможные риски и перспективы.
глава аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan.
Теперь застройщикам придется сотрудничать с банками, которые будут предоставлять проектное финансирование. Это вызывает несколько сложностей.
Во-первых, стоимость такого финансирования зависит от уровня развития банковского сектора.
Это создаст дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков, особенно с учетом высоких процентных ставок на кредиты (22% и выше).
Во-вторых, на данный момент нет четкого понимания, как банки и застройщики будут взаимодействовать. Обычно для таких проектов создается специальная проектная компания, но в Узбекистане еще нет опыта работы с такими структурами (SPV).
В-третьих, насколько мне известно, на данный момент мы не имеем законодательной базы по правилам выдачи проектного финансирования и по созданию проектных компаний.
Стоимость проектного финансирования также будет зависеть от того, сколько средств находится на эскроу-счетах. Чем больше денег на этих счетах, тем ниже процентная ставка.
Внедрение эскроу-счетов, скорее всего, приведет к увеличению стоимости квадратного метра жилья. Дополнительные расходы на проценты, сборы и страхование также будут играть свою роль.
Несмотря на эти сложности, ключевая цель эскроу-счетов — защита интересов дольщиков. Это поможет снизить риски мошенничества и недостроенных объектов. Банки также получат больше контроля над проектами, что заставит застройщиков внимательнее относиться к своим обязательствам и оптимизировать расходы.
В случае положительной реализации на тестовых территориях эскроу-счетов практически все проекты в сфере жилищного строительства будут осуществляться с привлечением банковского проектного финансирования.
партнер и со-основатель компании Gafurov, Kardash & Partners.
Введение эскроу-счетов может принести банкам ряд преимуществ, включая увеличение ликвидности, увеличение доходов от управления эскроу-счетами и создание возможности для кросс-продаж.
С другой стороны, они столкнутся с дополнительными регуляторными, финансовыми, административными и юридическими нагрузками.
В краткосрочной и среднесрочной перспективе введение эскроу-счетов может привести к проблемам с ликвидностью у застройщиков, а в некоторых случаях — к вопросам их дальнейшего существования.
Также можно ожидать определенное снижение доходности застройщиков, некоторое сокращение общего объема жилищного строительства и задержки в завершении проектов.
В долгосрочной перспективе на рынке должны остаться наиболее надежные и кредитоспособные застройщики.
Введение эскроу-счетов может создать новые возможности для институциональных и частных инвесторов, включая иностранных, снижая инвестиционные риски, облегчая вложения в капитал и увеличивая прозрачность на рынке, что в итоге должно привести к привлечению большего капитала в сектор недвижимости.
Покупатели должны получить дополнительную защиту от недобросовестных застройщиков и незавершенных проектов.
Однако они лишатся возможности немедленного доступа к своим средствам на эскроу-счете, что ограничивает их гибкость в случае изменений или отказа от контракта с застройщиком.
В целом, введение эскроу-счетов должно способствовать созданию более стабильного и надежного рынка недвижимости в долгосрочной перспективе.
Марина Заболотнева,
заместитель генерального директора по финансовым и административным вопросам Golden House.
Введение системы эскроу-счетов неизбежно, однако к этому должны быть готовы, в первую очередь, не застройщики, а банковская система страны. Банки должны адаптироваться к новым условиям, ведь именно они будут играть ключевую роль в этом процессе.
Застройщики столкнутся с дополнительной финансовой нагрузкой, так как эскроу-счета предполагают проектное финансирование, а именно привлечение кредитных средств под проценты. Важно внедрить механизм, при котором процентные ставки снижаются по мере поступления средств на счета эскроу. Например, в России, если 150% кредитного финансирования перекрывается поступившими деньгами, ставка снижается до нуля.
В Узбекистане необходимо принять подобную систему, так как текущие ставки по кредитам в сумах — 24−26% — слишком высоки для большинства застройщиков. Если процентные ставки останутся высокими, это неизбежно приведет к росту стоимости квадратного метра. В целом можно ожидать некоторого повышения цен на жилье.
Также, эскроу-счета могут привести к уходу мелких застройщиков, не готовых к новым требованиям, и к консолидации рынка.
Покупатели выиграют от системы эскроу, поскольку она повысит доверие к рынку и защитит их интересы. Кроме того, это может «взрывообразно» привлечь иностранных инвесторов, заинтересованных в большей прозрачности.
Перспективно снизить порог для входа на рынок с текущих $150 тыс. для строительства и $180 тыс. для готовых объектов.
Целесообразно внедрить систему эскроу для новых проектов, тогда как текущие объекты должны быть завершены по старым схемам.
Основная задача — подготовить банки к кредитованию застройщиков и определить их возможности. Для этого нужно проанализировать финансовые модели застройщиков на ближайшие пять лет и понять, сколько кредитов им понадобится.
руководитель юридического департамента TBC Uzbekistan.
Эскроу — это хорошо зарекомендовавший себя инструмент, который широко используется по всему миру.
Исходя из моего опыта, отсутствие системы эскроу нередко уменьшало интерес иностранных инвесторов.
Были случаи, когда потенциальные инвесторы рассматривали возможность вложений в локальные проекты и в большинстве случаев отказ инвестора мог быть обусловлен отсутствием общепризнанного финансового инструмента такого, как эскроу-счета.
Я уверен, что внедрение эскроу-счетов в Узбекистане благотворно повлияет на безопасность, прозрачность и исполнимость сделок, создавая дополнительную защиту для всех участников рынка. Для банков это также станет новым полезным продуктом, который может способствовать развитию рынка как с точки зрения бизнеса, так и потребителей.
При этом следует отметить, что компании могут быть не готовы к внедрению системы эскроу-счетов, так как может потребовать от них перестройки процессов и увеличение расходов.
коммерческий директор СТЦ RABAD.
Я считаю, что введение эскроу-счетов в строительной сфере — прогрессивный шаг к повышению безопасности сделок с недвижимостью. На многих международных рынках этот механизм давно применяется и доказал свою эффективность для защиты прав покупателей.
Эскроу-счета принесут несколько ключевых изменений:
- прозрачность сделок: покупатели будут уверены, что их деньги не будут потрачены до завершения строительства;
- снижение рисков для покупателей: покупатели смогут избежать потерь в случае, если застройщик не выполнит своих обязательств или обанкротится;
- стандартизация рынка: четкие правила помогут создать стабильную и предсказуемую деловую среду.
Реализация новой нормы — не просто изменения в законодательстве, а комплексная реформа строительной отрасли. Успех этой реформы будет зависеть от готовности всех участников рынка к изменениям, наличия развитой правовой базы и инфраструктуры, а также прозрачности и публичности всех процессов.
Скорее всего, система эскроу-счетов может привести к значительным изменениям в структуре рынка. Мелкие застройщики, у которых нет достаточных финансовых резервов и доступа к кредитам, могут столкнуться с трудностями при реализации проектов в новых условиях. Это может привести к их выходу с рынка или к консолидации — объединению с крупными игроками.
Однако, введение новых правил может привести к задержкам на этапе планирования и реализации проектов, так как застройщики будут вынуждены перестраивать свои бизнес-процессы и адаптироваться к новым требованиям.
Внедрение эскроу-счетов также может повысить стоимость жилья. Это связано с ростом издержек застройщиков, которым придется привлекать внешние кредиты. Эти расходы, скорее всего, будут перенесены на покупателей. Также если мелкие застройщики уйдут с рынка, конкуренция снизится, что может повлиять на рост цен.
Кроме того, стоимость проектного финансирования для застройщиков будет зависеть от процентных ставок и условий кредитования. Если ставки окажутся высокими, то это отразится на себестоимости строительства.
Внедрение эскроу-счетов — это не просто изменение правил, а возможность для трансформации всей строительной отрасли Узбекистана. Сотрудничество с международными компаниями сыграет ключевую роль, помогая повысить качество строительства и способствуя развитию квалифицированных специалистов в стране.
Источник: Spot.uz
Фото: Илья Семендеев / Spot