«Стоимость земли в Ташкенте достигла исторического максимума». Обзор жилой недвижимости за 2024 год от команды аналитиков Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP).

Число сданных в эксплуатацию жилых домов в Ташкенте и сделок по купле-продаже в 2024 году сократилось, хотя спрос на жильё остаётся высоким. Рост цен замедлился. Эксперты обсудили проблемы градостроительства, генеральный план столицы, эскроу-счета и представили прогнозы по дальнейшему развитию.

Аналитики консалтинговой компании Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) представили исследование рынка жилой недвижимости Ташкента за 2024 год. «Газета.uz» проанализировала основные выводы отчёта.

Эксперты отмечают, что на фоне стабильного роста населения с 2014 года, обусловленного экономическим развитием и улучшением инфраструктуры, Ташкент продолжает оставаться основным центром притяжения миграции из регионов страны. Молодые специалисты и семьи стремятся в столицу ради возможностей трудоустройства, образования и повышения качества жизни.

Если в предыдущие несколько лет активность на рынке недвижимости Ташкента росла стремительно, то в 2024 году она снизилась. Количество сделок сократилось, а темпы роста цен замедлились, хотя спрос остаётся высоким. Согласно данным Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР), в первой половине года в эксплуатацию сдано минимальное количество новых объектов за последние три года. При этом на рынке наблюдается снижение стоимости.

До 2023 года высокий спрос на жилую недвижимость спровоцировал значительное повышение цен и привёл к перегреву рынка. Это стимулировало застройщиков и продавцов активно вводить новые объекты, что увеличило доступное предложение. Однако к 2024 году значительная часть этого предложения была реализована. Покупатели, преимущественно использовавшие личные сбережения, исчерпали свои возможности для совершения новых сделок в прежнем объёме.

В результате, несмотря на сохранение интереса к недвижимости, рынок перешёл в фазу коррекции. Это выражается в стабилизации цен или их умеренном снижении, что соответствует текущим финансовым возможностям покупателей.

«На наш взгляд продажи и цены будут стабильны в 2025 году, но не достигнут показателей роста 2022 и 2023 года. Это же относится к четвёртому кварталу 2024 года» — отметил глава аналитической группы CMWP Алексей Летуновский.

В 2024 году наиболее популярными районами для строительства стали Мирзо-Улугбекский, Яшнабадский и Юнусабадский. В Яшнабадском районе преобладают проекты класса «Комфорт», тогда как сегменты «Бизнес» и «Премиум» больше сосредоточены в Мирзо-Улугбекском районе.

Средняя стоимость квадратного метра во вторичном жилье в Ташкенте составила 1216 долларов, а в новостройках — 1251 доллар. Средняя цена квартир при средней площади в 50−60 кв. м в зависимости от сегмента варьируется от 82 060 долларов до 99 174 долларов.

Для квартир бизнес-класса средняя стоимость аренды составила 17 долларов за кв. м, а для премиум-класса — 22 доллара. Однако эксперты утверждают, что реальные цены часто ниже заявленных: при заключении договора аренды арендодатели снижают стоимость в среднем на 23%.

По данным ЦЭИР средняя ставка аренды за квадратный метр в августе 2024 года составила $8,25. В пересчёте на типовые площади квартир бизнес- и премиум-класса это составляет 635 и 767 долларов соответственно, что ниже рыночных цен на 25−30%.

«Основной причиной занижения указанных ставок является желание арендодателей минимизировать налоговые выплаты», — говорится в отчёте CMWP.

Эксперты, представляющие ведущие девелоперские компании и градостроительные организации, выделили ключевые проблемы и вызовы, связанные с развитием городской среды Ташкента, а также поделились своими прогнозами относительно дальнейшего развития столицы.

Директор по развитию и инвестициям Murad Buildings Дмитрий Кузнецов заявил, что комплексное освоение территорий в Ташкенте возможно лишь на бывших промышленных участках или в рамках проектов реновации. Во всех остальных случаях речь идёт о точечной застройке, что объясняется отсутствием утверждённого генерального плана.

«Именно поэтому город развивается в сторону Нового Ташкента. Основным вызовом для развития Ташкента является обновление инженерной инфраструктуры города. Кроме того, комплексное развитие территорий будет идти очень медленно без проектного финансирования и доступной ипотеки, поэтому большинство застройщиков фокусируются на небольших участках для девелопмента до пяти гектар», — подчеркнул Кузнецов.

Директор по продукту и архитектуре Golden House Вадим Павлов указал на проблемы, связанные с градостроительным регулированием, планированием, социальными требованиями и санитарно-защитными зонами. Основной причиной этих сложностей он также назвал отсутствие генерального плана или иного единого документа с чёткими регламентами.
 

«Данная проблема осложняется устаревшими нормативами, которые, в свою очередь, представляют собой сочетание новых и старых нормативов стран СНГ. Рынок поддерживает введение регулирования и обновление нормативных требований, а также выражает готовность к сотрудничеству с государственными органами. Однако на данный момент взаимодействие между экспертами частного сектора и государственными специалистами недостаточно налажено, что создаёт сложности при внедрении новых нормативов», — отметил Павлов.

Напомним, постановлением правительства Узбекистана от 24 декабря 2024 года был утверждён генеральный план Ташкента до 2045 года. Два года назад «Газета.uz» публиковала большое интервью с заместителем директора по градостроительству и научным проектам института «ТошкентбошпланЛИТИ» Саидазимом Шариповым, в котором он подробно рассказал о ключевых положениях проекта генплана столицы.

Директор департамента строительства и реновации компании «Ташкент Инвест» Ильяс Каримов указал на сложности во взаимодействии между инвесторами и государственными структурами.

«Можно в частности отметить нерегламентированные сроки оказания услуг и согласований, отсутствие единого органа для координации инвестиционных проектов, что приводит к затягиванию сроков реализации», — отметил Каримов

Эксперт подчеркнул, что нехватка территорий для качественного девелопмента вынуждает застройщиков переходить к точечным проектам, что нередко приводит к удорожанию стоимости земельных участков и, как следствие, к снижению качества построек. Решение этих проблем он видит в разработке локальных стандартов градостроительства, которые учитывали бы особенности столицы, и в утверждении генерального плана города.

«Это связано с тем, что точечный метод застройки зачастую требует значительных затрат на земельные участки, что ограничивает бюджет на строительство самого здания», — пояснил он.

Градостроитель Алиса Баранникова отметила проблемы, связанные с верхнеуровневым регулированием. Она обратила внимание на отсутствие продуманных связей новых зданий с существующей застройкой и социальной инфраструктурой. Кроме того, отсутствуют механизмы, обеспечивающие включение новых объектов в уже сложившуюся городскую среду.

Эксперты также высказались по поводу эскроу-счетов. Вадим Павлов отметил, что их внедрение без сопровождения инструментов проектного финансирования и дополнительных механизмов защиты дольщиков может негативно сказаться на застройщиках. Он считает, что это приведёт к консолидации рынка, сократив количество игроков.

Планы по внедрению эскроу-счетов в Узбекистане были озвучены президентом в сентябре 2024 года. Алексей Летуновский в интервью «Газете.uz» объяснял, что такое эскроу-счета и как они могут повлиять на рынок недвижимости.

По мнению соучредителя TAS Capital Partners Ёдгора Гафурова, введение эскроу-счетов приведёт к укрупнению девелоперов и повышению качества их предложений. Он отметил, что текущие стандарты значительно уступают соседним странам. Это, в свою очередь, открывает возможности для роста, в том числе иностранным инвесторам, которые всё чаще обращают внимание на улучшение качества.

Генеральный директор Parkent Development Сардор Ниязов подчеркнул, что эскроу-счета вводят на рынок дополнительный регулирующий орган — банк, — что повысит прозрачность сделок.

«Конечно, для некоторых застройщиков это может стать проблемой, поскольку эскроу-счета приведут к росту себестоимости, но на рынке останутся только те застройщики, которые будут создавать качественные проекты», — сказал он.

Менеджер по продажам Parkent Development Марат Зинуров добавил, что Ташкент является центром миграции из регионов с более низкой покупательной способностью. Поэтому спрос в столице будет в основном сосредоточен на сегментах среднего и эконом-класса.

Дмитрий Кузнецов отметил, что стоимость земельных участков в Ташкенте достигла исторического максимума. В связи с этим, по его словам, в центральных локациях больше не реализуются проекты класса «Комфорт», так как высокая стоимость входа вынуждает застройщиков сосредотачиваться на проектах более высокого класса. Проекты классов «Эконом» и «Комфорт» преимущественно рассредоточены по периферийным районам города вблизи станций метро.
 

Кроме того, эксперты обсудили перспективы проекта Нового Ташкента. Специалист агентства недвижимости Baza Анжелика Сафронова считает, что проект обладает значительным потенциалом для долгосрочных инвестиций. Однако сроки окупаемости составляют не менее пяти лет, поэтому для инвесторов, рассчитывающих на быструю прибыль в течение года, этот проект вряд ли будет подходящим. При этом интерес к Новому Ташкенту продолжает расти, поскольку многие видят в этом районе перспективу жизни в условиях современной инфраструктуры и комфортной окружающей среды.

В сентябре прошлого года «Газета.uz» опубликовала большое видеоинтервью с главным архитектором Нового Ташкента Саидазимом Шариповым, в котором он ответил на ряд ключевых вопросов, касающихся строительства нового города.

Источник: Gazeta.uz 
Фото: Евгений Сорочин / «Газета.uz»