Spot совместно с главой Commonwealth Partnership Денисом Соколовым вспоминает, что изменилось на рынке недвижимости, как менялись цены на жилье, офисы и склады, что будет с ценами в следующем году.
Spot продолжает подводить итоги года. На этот раз генеральный директор Commonwealth Partnership Денис Соколов рассказал, каким был уходящий год в сфере недвижимости, какие изменения наблюдались и чего стоит ожидать в 2025 году. Также аналитики CMWP предоставили анализ рынков торговой, офисной и складской недвижимости.
Жилая Недвижимость
По данным ЦЭИР, в Узбекистане жилье на вторичном рынке за год подорожало на 6,2%. При этом квартиры в Ташкенте стали дешевле на 1,5%. Средняя цена квадратного метра составляет $1102.
В ноябре узбекистанцы оформили почти 22 тыс. договоров купли-продажи недвижимости, это на 0,8% больше, чем годом ранее.
Согласно отчету Центрального банка, в первом полугодии жилье в стране стоило на 28% выше его реальной цены. По сравнению с первым полугодием 2023 года стоимость квартир в национальной валюте выросла на 44%, в иностранной — на 23%.
При этом разрыв между ростом заработной платы и ценами на жилье сохраняется на высоком уровне. За первые 6 месяцев средняя заработная плата выросла на 17,7%, а цены на жилье росли в 1,8 раза быстрее, чем зарплата.
Это указывает на то, что цены на жилье на рынке недвижимости переоценены и, вероятно, со временем могут быть скорректированы, считают в ЦБ.
При этом, из-за роста численности населения и высокой плотности сохраняется возможность высокого спроса на рынке недвижимости в будущем. Так, плотность населения в Узбекистане составляет 83 человека на квадратный километр, что на 10 человек больше среднего показателя в странах Центральной Азии и Кавказа.
Стоимость аренды в Ташкенте продолжает снижаться. По данным ЦЭИР, в ноябре средняя ставка аренды в столице составила $8,3 за квадратный метр, что на 10,7% ниже, чем в прошлом году. В Центральном банке считают, что цены на недвижимость продолжают расти несмотря на снижение аренды потому, что участники рынка рассматривают жилье как инвестицию и ожидают большой доход за счет роста цен, а не от сдачи в аренду.
Согласно исследованию Commonwealth Partnership, средняя стоимость 1 кв. м. в Ташкенте на вторичном рынке составляет $1 216, в новостройках — $1 251. В среднем квартира площадью 50−60 кв. м. обойдется в $82−99 тыс.
Средняя арендная ставка, по данным компании, для квартир бизнес-класса составляет $17,07, а для премиум — $22,66 за кв.м. В перерасчете на среднюю площадь квартиры, аренда в бизнес-классе обходится в $1134, а в премиум — $1400.
По мнению аналитиков CMWP, рынок недвижимости Узбекистана стабилизировался. Снижение стоимости связаны не с экономическими факторами, а с естественной коррекцией после удовлетворения спроса.
В декабре президент одобрил введение эскроу-счетов. Тестирование новой системы планируется в Самарканде, а также Янгихаётском и Сергелийском районах столицы. Опрошенные Spot эксперты отметили, что введение эскроу-счетов с одной стороны позволит снизить риски мошенничества и недостроенных объектов, с другой — может привести к увеличению стоимости квадратного метра.
Офисы
В 2024 году рынок офисной недвижимости Ташкента оставался стабильным. Основная проблема рынка — нехватка качественных офисных площадей, из-за чего поддерживается уровень высоких арендных ставок.
Аналитики CMWP отмечают, что арендодатели продолжают придерживаться стратегии минимальных вложений в отделку помещений. Такой подход замедляет процесс заполнения офисов, поскольку арендаторы, напротив, все чаще отдают предпочтение готовым к переезду помещениям. Подобные объекты позволяют быстрее принимать решения при выборе площадей, что усиливает интерес к гибким офисным пространствам.
Согласно исследованию компании, офисы класса А в течение года демонстрировали относительную стабильность. На данный момент общий объем предложения в этом сегменте составляет 128 тыс. кв. м. Несмотря на рост предложения, на рынке по-прежнему наблюдается недостаток качественных площадей с готовой отделкой, что сохраняет высокий спрос на премиальные офисы, особенно со стороны международных арендаторов.
К концу 2024 года доля вакантных площадей в классе А достигла 58,2%(74,7 тыс. кв. м.), это на 40,6 процентных пункта больше, чем в 2023 году, когда этот показатель составлял 17,6% (15,1 тыс.). Основной причиной такого роста стало введение в эксплуатацию значительного объема новых площадей. В эту статистику входят не только готовые помещения, но и те, что находятся на стадии ввода в эксплуатацию, но собственники уже начали предлагать их арендаторам и заключать договоры.
Средняя чистая арендная ставка (без учета НДС и операционных расходов) за 2024 год составила $34,3 за кв. м. в месяц, что на 3,6% выше уровня 2023 года ($33,1). Ожидается, что в 2025 году уровень арендной платы может немного снизиться из-за растущей конкуренции между собственниками.
В классе В, который традиционно является самым востребованным сегментом рынка, наблюдается стабильный спрос. Его поддерживает активность таких секторов, как банковский, IT, FMCG и телекоммуникационный. Общий объем предложения в этом классе составляет 344,7 тыс. кв. м. На конец 2024 года уровень вакантности в классе В составил 12,7% (43,8 тыс. кв. м.). Это на 9,3 процентных пункта выше уровня прошлого года, когда вакантность была 3,5%. Такой рост объясняется переклассификацией некоторых помещений из класса, А в класс В.
Средняя ставка аренды в классе В выросла на 10,1%: с $21,8 за кв. м. в месяц в 2023 году до $24 в этом.
Ритейл
Аналитики CMWP оценили объем качественных торговых площадей в Ташкенте в 478,5 тыс. кв. м, что на 73% больше, чем в 2023 году.
Ключевым событием для рынка торговой недвижимости, по мнению экспертов компании, стало открытие Tashkent City Mall с общей площадью 200 тыс. кв. м, из которых 100 тыс. кв. м доступны для аренды.
В 2024 году диапазон запрашиваемых ставок аренды в торговых центрах не изменился и варьируется в больших пределах — от $15 до $70 за 1 кв. м. в месяц. Ставка аренды зависит от качества ТЦ и его расположения в городе, а также от места помещения внутри здания.
Склады
На конец 2024 года аналитиками CMWP был зафиксирован 191 объект складской недвижимости в Ташкенте и Ташкентской области. Из них 7 объектов (3,7%) находятся в государственной собственности, 41 (21,5%) — в частной собственности и управлении, а 143 объекта (74,9%) используются собственниками самостоятельно либо построены под запрос конкретного пользователя и не выставляются на свободный рынок аренды. Такие объекты могут принадлежать как частным лицам, так и государству.
Общий объем складских помещений классов A, B и C, находящихся в частной собственности, составляет 391 тыс. кв. м.. Большая их часть расположена в южных районах Ташкента, таких как Сергелийский, Бектемирский и Янгихаётский, где сосредоточены промышленные зоны.
Перспективным направлением развития рынка складской недвижимости является трасса М-39. Она проходит в западной части Ташкента, соединяет Узбекистан с Казахстаном и обладает стратегическим логистическим значением, отмечают в CMWP. Вдоль трассы расположены крупные промышленные зоны и населенные пункты, а параллельно ей проходят железнодорожные пути со станциями. Низкая конкуренция в этом районе привлекает внимание инвесторов и собственников, что способствует его активному развитию.
В 2024 году в Ташкенте появились первые склады класса А, а их арендные ставки варьируются от $9 до $13 за кв. м. За первый год на рынке было сдано в аренду 90% всех доступных площадей, а оставшиеся 9%, по прогнозам CMWP, будут полностью заняты к середине 2025 года. Высокий спрос на склады класса, А обусловлен интересом со стороны международных компаний, которые ценят их качество и удобство для логистики.
К концу 2024 года арендные ставки на сухие крытые склады классов B и C снизились до $6,3 за кв. м. Это связано с выходом на рынок большого числа складов класса C, построенных в советский период, которые начали активно предлагаться в аренду. Дополнительно интерес арендаторов был сосредоточен на складах класса А, введенных в эксплуатацию в этом году, что привело к снижению спроса на менее качественные объекты.
Генеральный директор Commonwealth Partnership / Uzbekistan.
Главным событием для рынка недвижимости Узбекистана в 2024 году стала остановка первого цикла роста цен, который длился с 2018 до 2024 год. За этот период арендные ставки и цены выросли на 50−100% в зависимости от сегмента.
В жилом сегменте произошло снижение цен, однако оно оказалось незначительным. Это стало результатом переоценки рынка и охлаждения спроса, вызванного чрезмерно высоким ростом цен в предыдущие годы. Девелоперы, которые ранее активно повышали цены на этапе строительства, начали адаптироваться к новому состоянию рынка, делая его более рациональным и профессиональным.
