Данил Маринов, аналитик CMWP о том, как изменился рынок складской недвижимости в 2025 году

В Узбекистане мало складов. Зачем они нужны и как изменился рынок складской недвижимости в прошлом году?

Рынок складской недвижимости Узбекистана в 2025 году продолжил рост, но остаётся неравномерным: большинство объектов находится в столице и области, а в регионах качественных объектов крайне мало. В стране нет девелоперов, которые строят склады под аренду, но признаки их появления уже наблюдаются.

Склады — один из ключевых сегментов рынка недвижимости. От их наличия напрямую зависят цены на товары, расходы и доходы производителей, фермеров и компаний. К примеру, в 2024 году из-за трудностей с экспортом арбузов, последовавшего переизбытка их на рынке и обвала цен, часть собранного урожая аграрии вынужденно скармливали скоту, потому что хранить бахчевые в таком объёме было негде. Подходящие склады помогли бы и сохранить сельхозкультуру, и удержать низкие цены на неё в течение года.

«Отсутствие достаточных складских мощностей приводит к значительным ценовым колебаниям на рынке из-за невозможности балансировать предложение в соответствии со спросом», — объясняет аналитик консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) Данил Маринов.
 

Методология исследования

В исследовании аналитики учитывали только объекты площадью более 1 000 кв. м. Склады меньшей площади исключены из анализа, так как, во-первых, они не способны обеспечить полноценные операции по отгрузке, погрузке и дистрибуции, а во-вторых, часто используются для личных нужд или нерегулярного хранения. Это не позволяет корректно оценить их вклад в профессиональный рыночный оборот, отметил Данил Маринов.

Следующий показатель — соответствие складов базовым требованиям. К ним CMWP относит крытые помещения со стеллажами с доступным вертикальным хранением. Малые и низкокачественные объекты в работе не рассматривали.

При оценке рынка учитываются только полноценные склады и логистические комплексы. Случайные помещения вроде гаражей и других подобных объектов аналитики тоже относят к «серому» сектору, который невозможно корректно посчитать из-за его разрозненности и масштабов.

Согласно поисковым запросам, при отсутствии публичных официальных данных, объём помещений под складирование на рынке может казаться значительным. Однако большая часть таких объектов не соответствует современным стандартам профессионального складирования, считают в CMWP.

Профессиональные участники рынка складской недвижимости — девелоперы, инвесторы и операторы, а также конечные пользователи (арендаторы) — исключают так называемые «серые» площади из фактического качественного предложения и не рассматривают их для использования.
 

Динамика и источники роста

В 2025 году рынок складской недвижимости Узбекистана продолжил расти. Согласно отчёту CMWP, общий объём площади складов в стране достиг 634 тысяч кв. м, что на 12,6% больше, чем в 2024-м. Произошло это не только из-за ввода новых объектов — компания CMWP актуализировала собственную базу данных. В неё включили ранее не учтённые объекты, что привело к пересмотру показателей за прошлые годы. По этой причине текущие данные заметно отличаются от ранее опубликованных.

«Наша база данных представляет собой детализированный реестр объектов, включающий такие ключевые параметры, как регион расположения, точная локация, площадь, арендные ставки, класс объекта, данные о владельце, стоимость проекта, дата ввода в эксплуатацию и другие характеристики. База данных постоянно дорабатывается», — рассказал Данил Маринов.

Несмотря на рост общего объёма складов, темпы нового строительства в 2025 году заметно замедлились. Было введено 71,2 тыс. кв. м складских площадей — на 46,7% меньше, чем в 2024-м.
 

География рынка и типы складов

По словам Данила Маринова, рынок развивается неравномерно. Основная доля складской инфраструктуры находится в Ташкенте и Ташкентской области и составляет 72,5% (460 тысяч кв. м) от общего стока страны, в то время как остальные регионы представляют лишь 175 тысяч кв. м.

«Неравномерность также характеризуется дисбалансом в структуре предложения по типам складов. Преобладают объекты для хранения сухих грузов, в то время как сегмент специализированных складов — таких как температурные, морозильные, холодильные или агросклады — развит крайне слабо и представлен в минимальном объёме», — констатирует эксперт.

В регионах качественных складов и логистических комплексов практически нет.
 

Классификация складов

По структуре предложения рынок складской недвижимости Узбекистана остаётся преимущественно средним по качеству. Почти половина всех складских площадей (49%) приходится на объекты классов B и B+ — это функциональные, но не самые современные склады. Доля складов классов A и A+ составляет 34%.

Склады класса C, в основном, представлены объектами, которые не предназначены для профессионального использования, поэтому в анализе учитывается лишь наиболее качественная часть этого сегмента.
 

Спрос и проблемы развития рынка

К концу 2025 года средняя ставка аренды складских помещений в Узбекистане снизилась на 13,4% и составила 8,86 долларов за кв. м.

Средняя ставка аренды — это усреднённая стоимость аренды, рассчитанная на основе представленных на рынке предложений и приведённая к единому показателю для удобства сравнения.
 

Эксперты считают, что спрос на складскую недвижимость есть и будет расти. В перспективе он может увеличиться в два-три раза, прежде всего, в Ташкенте, который остаётся крупнейшим потребителем складских площадей в стране.

Ключевой проблемой рынка аналитики называют его несистемный характер. Исторически в стране практически отсутствовали классические девелоперы, специализирующиеся на строительстве складских объектов для последующей сдачи в аренду. Основной объём площадей создавался и продолжает создаваться самими ритейлерами или логистическими операторами для собственных нужд, как в случае с сетью супермаркетов «Корзинка». Однако в последнее время намечается тенденция к появлению первых профессиональных игроков, ориентированных именно на арендную модель.

Поставщикам необходима точка для сбыта продукции в магазины, поэтому отсутствие доступных и современных складских мощностей создаёт для поставщиков и ритейлеров серьёзные логистические и операционные трудности. Эта системная проблема, среди прочих факторов, способна стать критической для бизнеса, что, по мнению экспертов, в определённой степени повлияло и на ситуацию с ритейлером Magnum.

«Наличие распределительного складского терминала позволило бы компании минимизировать издержки и риски, связанные с задержками грузов на границе», — считает Данил Маринов.

Аналитик указывает, что для решения подобной инфраструктурной задачи собственными силами компании часто необходимы значительные капиталовложения, которые могут быть непосильны для отдельного, особенно некрупного, игрока. В данном контексте системный девелопмент, то есть развитие рынка профессиональными застройщиками, предлагающими готовые площади в аренду, мог бы стать эффективным решением.
 

Новые форматы и будущее рынка

Согласно анализу CMWP, проекты, которые предполагают последующую сдачу складских помещений в аренду, а также логистические парки с долгосрочной арендой, всё ещё не сформированы. Однако в 2025 году начали проявляться первые признаки структурных изменений.

Появление многостадийных проектов, которые ориентированы на профессиональный формат складской и логистической инфраструктуры, указывает на возможный переход от разрозненного самостроя к более организованному девелоперскому рынку.

Вместе с этим на рынок, в том числе в регионах, начинают выходить проекты в формате built-to-suit, или «строительство под заказ», когда застройщик строит здание специально для клиента, полностью учитывая его уникальные требования к планировке, функционалу и оборудованию. Постепенно формируется модель built-to-lease — строительство складов специально под аренду.

Несмотря на то, что рынок складской недвижимости Узбекистана всё ещё находится на ранней стадии развития, итоги прошедшего года создают основу для дальнейших изменений. Рост качественного предложения, государственные меры поддержки, включая субсидии и специальные экономические зоны, а также увеличение присутствия международных компаний формируют спрос на более современные и профессиональные складские решения. В CMWP Uzbekistan отмечают, что совокупность этих факторов может привести к появлению новых профессиональных девелоперов — отечественных и международных — и постепенному формированию полноценного арендного рынка складов.

Источник: Gazeta.uz 
Фото: Орифжон Хошимов / «Газета.uz»