Валентин Кругликов, главный инженер департамента строительства CMWP о цене решений в строительстве

Современное строительство стремительно ускоряется. 

Бросая взгляд в прошлое, невозможно не отметить, насколько выросли темпы возведения объектов — от жилых домов до промышленных зданий. Это происходит благодаря развитию новых строительных материалов, активному внедрению механизации и более интегрированным проектным циклам, включая формат параллельного проектирования (fast-track), при котором проектирование и строительство ведутся одновременно, а решения выпускаются поэтапно.

Все эти изменения направлены на сокращение сроков реализации проектов и оптимизацию процессов. Однако здесь возникает один из парадоксов: сама по себе скорость не снижает качество, но повышает риск ошибок, которые напрямую влияют на будущую эксплуатацию зданий. 
 

Эксплуатация начинается на этапе проектирования

Главное противоречие современных проектов заключается в том, что чем быстрее идет строительство, тем чаще решения принимаются не полностью, а «по ходу». В результате часть проектных решений корректируется уже на стадии реализации, а вопросы эксплуатации отходят на второй план.
 
На этапе строительства формируется не только сам объект, но и его долгосрочная экономическая эффективность: т.е. какой доход он будет приносить и как быстро окупится. Несмотря на это, основной фокус часто делается на снижении капитальных затрат (CapEx), тогда как операционные расходы (OpEx), к огорчению, сильно недооцениваются.
 
При этом именно OpEx во многом определяет реальную стоимость владения. Например, строительство склада класса «А» стоит от $650 до $1200 за 1 м. кв., тогда как эксплуатация — $10–20 за 1 м. кв. в год. На горизонте 10–15 лет эксплуатационные расходы могут сравняться со стоимостью строительства — в этом кроется ирония: экономия на старте, может обернуться сопоставимыми затратами в будущем.
 
Вот типичные случаи проектных решений, которые напрямую влияют на этот баланс:
- Логистика клининга: в многоэтажных офисах часто забывают разместить технические помещения на каждом этаже. Если они только на первом, персонал тратит время на дорогу вместо уборки, а собственнику приходится нанимать больше людей.

- Организация безопасности: непродуманная логистика потоков и отсутствие зон отдыха для охраны приводят к росту численности персонала и снижению имиджа здания.  

-  Отсутствие заложенной на этапе проектирования автоматизации и необходимой инфраструктуры.

Внедрение систем управления зданием (BMS) увеличивает в моменте CapEx, но снижает OpEx. BMS [Building Management System] — это «умная» система, которая автоматически контролирует и управляет освещением, вентиляцией, охлаждением отоплением и т.д. в общем всем инженерным оборудованием здания как единое целое.

Без таких решений количество технического персонала может вырасти в два–три раза. Это, как ни странно, один из парадоксов: более дорогое решение на старте часто оказываются дешевле в долгосрочной перспективе.

Таким образом, именно на этапе проектирования закладывается, будет ли объект эффективным активом или источником постоянных расходов и головной боли собственника и арендатора.
 

Переход к профессиональному управлению

Эксплуатация долгое время оставалась вне фокуса девелоперов, однако сегодня становится очевидно, что именно она формирует основную часть затрат: до 70–80% бюджета приходится на персонал и обслуживание инженерных систем.

При этом выбранная модель эксплуатации — собственная команда или внешняя управляющая компания — напрямую влияет на уровень этих расходов. Например, содержание узкопрофильных специалистов в штате одного объекта часто экономически неэффективно, тогда как их централизованное использование позволяет снизить нагрузку на бюджет.

Таким образом, подход к управлению должен закладываться еще на этапе проектирования, поскольку именно он во многом определяет будущую экономику объекта.
 

Выводы

Экономика здания формируется задолго до ввода в эксплуатацию. CapEx и OpEx — взаимосвязанные показатели, а решения на этапе проектирования определяют их баланс на годы вперед.
 
Современный девелопмент понимает, что подход: «построить и передать» — устаревает, а стратегия долгосрочного владения — наоборот, превращает объект в управляемый и экономически устойчивый актив. В его основе — учет эксплуатации с самого начала и профессиональное управление объектом.
 
Помимо этого, по итогу можно предложить такие практические советы профессионалам отрасли:

- Интегрировать службу управление объектом на стадии проектирования.

- Привлекать специалистов по эксплуатации и управлению еще на раннем этапе, чтобы все технические и планировочные решения сразу оценивались через понимание будущих расходов.

- Оценивать проекты через полный жизненный цикл объекта капитальные и эксплуатационные расходы.

- Принимать решения не по принципу минимальной стоимости строительства, а на основе совокупной стоимости владения зданием 15 лет и более.

- Учитывать модель управления объектом заранее на этапе концепции, проектирования и реализации. Сразу определять формат эксплуатации здания.

 

Источник: Kursiv.uz