Евгений Гриханов, директор УК CMWP Uzbekistan в авторской колонке о том, как дорогая недвижимость в Ташкенте рискует превратиться в ветшающий актив

ЭЛИТНЫЙ МЕТР, ДЕШЁВЫЙ ПОДХОД
 

Дорогая недвижимость в Ташкенте рискует превратиться в ветшающий актив, если собственники продолжат экономить на управлении, безопасности и содержании их дома.
 

На рынке недвижимости Узбекистана сегодня острый разрыв — количество качественных квадратных метров растет быстрее, чем культура их содержания. На развитых рынках недвижимости управление находится в руках институциональных инвесторов, но на рынке Ташкента основная масса покупателей — это «эмоциональные потребители», а не профессиональные игроки. Покупая квартиру в современном элитном жилом комплексе или офис в многофункциональном центре класса А, счастливый собственник помещения по инерции переносит на него свои прошлые привычки. Он ошибочно полагает, что расходы на содержание здания должны стремиться к нулю, а получаемая аренда — расти каждый год в геометрической прогрессии. Собственник не осознает, что современное здание — это уже не просто дом в махалле или красивый девятиэтажный дом с лестничными клетками, а сложнейшее инженерное сооружение, требующее совершенно иного подхода к управлению и расходам на содержание. Чиллеры, системы водяного пожаротушения, импортная автоматика и системы оповещения при пожаре превращают объект недвижимости в аналог высокотехнологичного автомобиля уровня Mercedes или BMW. Однако на практике собственник такие «машины» хочет содержать по цене старых «Шевроле», требуя сервис пятизвездочной гостиницы при тарифах на содержание общего имущества, едва покрывающих расходы на пару сантехников и уборку, дай бог, один раз в неделю.
 

У собственника, вложившего в свою недвижимость в современном элитном качественном комплексе минимум 150 000 – 200 000 долларов эмоциональный фон часто граничит с абсурдом, за которым скрывается банальный «потребительский терроризм». Наш президент, публикуя все новые и новые постановления, старается изменить ситуацию, но собственники, купив дорогую элитную недвижимость, начинают злоупотреблять своими правами и банально жить за счет застройщика, который оплачивает содержание общего имущества за свой счет в течение нескольких лет. В результате любые попытки внедрить профессиональный подход разбиваются о «минимальные тарифы» содержания общего имущества, а собственник свое нежелание платить мотивирует более низкой стоимостью обслуживания старых домов, обесценивая продукт и идею застройщика. Сегодня собственник современной недвижимости попадает в собственную ловушку: купить современные площади и экономить сегодня — значит потерять до 30% рыночной стоимости своего помещения уже через пару лет из-за физического ветшания здания и падения престижа. В премиальном сегменте собственники всё чаще используют жалобы не как инструмент улучшения качества сервиса, а как средство шантажа для принудительного снижения стоимости эксплуатации.
 

Статистика говорит сама за себя: за последний год через платформу «Mening uyim» и народные приемные прошло более 22 000 обращений, связанных с деятельностью управляющих компаний. Однако власть все оценивает как среднее по больнице, не делит жалобы с элитных объектов недвижимости и на социальные проблемы содержания старого фонда недвижимости — а зря! В премиальном сегменте значительная часть этих жалоб инициируется искусственно. На общих собраниях вместо конструктивного диалога нередко звучат выкрики о ненужности систем пожарной безопасности, когда сиюминутное сохранение денег в кошельке ставится выше собственной безопасности. В такие моменты особенно остро ощущается диссонанс между разными типами владельцев. Пока ответственный бизнесмен-собственник, открывший в здании современную клинику и вложивший миллионы в оборудование, пытается обеспечить стерильность и безопасность, его соседи могут курить в коридорах, осознанно наносить вред общему имуществу, провоцируя конфликт, а другой собственник не оплачивая взносы за содержание общего имущества и применяя политику «потребительского терроризма» может позволить себе сдавать в аренду в центре Ташкента свои современные и элитные помещения за очень «неприлично» высокие рыночные деньги. Это состояние «эмоциональной пустоты» цивилизованного бизнеса на фоне бытового вандализма и манипуляций — верный признак того, что современная элитная недвижимость начинает превращаться в «трущобу» еще до окончания ремонтов и заселения соседей.
 

Вынос внутренних споров в публичное поле и медиа-атаки на управляющие компании стали деструктивным трендом. Подобные действия собственников — это классический выстрел в собственную ногу. Публичная истерика мгновенно формирует негативный репутационный фон, и покупатель вторичного рынка, увидев историю скандалов и жалоб, в итоге обесценит недвижимость. Задайтесь вопросом: а много ли профессиональных международных управляющих компаний сегодня реально работают на рынке Ташкента? К сожалению, на рынке Ташкента отсутствие профессиональных компаний — это следствие действий собственников и их нежелания признавать реальную стоимость качества. В таких условиях сервисные компании просто уходят с объектов недвижимости, не желая нести убытки и репутационные риски, а на их место приходят структуры, работающие по модели старых ЖЭКов. Для современного девелопмента недвижимости это означает возврат в прошлое и окончательную потерю инвестиционной привлекательности.
 

Сегодня мы работаем в условиях, когда профессионализм управляющей компании сталкивается с агрессивным нежеланием собственников признавать цену комфорта. Мы внедрили модель «открытой книги» и предложили каждому собственнику убедиться в прозрачности расходов, но реально в жизнь здания вовлечены лишь единицы, и, как правило, из группы «потребительского терроризма». Новое постановление президента вводит рычаги борьбы с должниками, но в нем скрыта опасность применения «минимального тарифа» взносов за общее имущество. Если собственники не найдут компромисс с управляющими компаниями и не уйдут с любимого «базара» и торга в модель бизнес-отношений, то для элитного дома такой тариф — это смертный приговор. Нужно осознать простую вещь: качественное обслуживание и взаимность — это единственный путь роста стоимости помещений собственников и развития рынка недвижимости Узбекистана. Если собственники и управляющие компании не научатся быть партнерами и ценить труд людей, обеспечивающих их безопасность, современные здания в Ташкенте неизбежно превратятся в ветшающий неликвидный бетон, который будет только терять в цене с каждым годом, а появляющиеся институциональные инвесторы и собственники недвижимости вместо вас, частных инвесторов, заберут у вас деньги и обесценят вашу уже купленную недвижимость.