Toshkent tez sur'atlarda o'zgarmoqda va bu o'zgarishlarda ko'chmas mulk muhim rol o'ynaydi. Toshkent ko'chmas mulk bozorida "ko'p funksiyali majmualar" (MFK) atamasi paydo bo'ldi. Bu atama odatda turli xil foydalanish joylarini o'z ichiga olishi mumkin bo'lgan qurilish turini bildiradi: turar-joy, chakana savdo va ofislar kabi asosiy foydalanishlar, shuningdek, ixtiyoriy - ko'ngilochar joylar, mehmonxonalar, tibbiy va ta'lim muassasalari. Ob'ektning konfiguratsiyasi uning joylashuvi, atrof-muhitdagi raqobat darajasi, uchastkaning hajmi va uning maqsadi, shuningdek, umumiy bozordagi talabga bog'liq.

Biroq, ko'chmas mulk bilan bog'liq bo'lmagan ko'pchilik uchun MFK kontseptsiyasi ko'pincha chalkashliklarga olib keladi va tumanli bo'lib qoladi. Ko'pchilik buni shunchaki bino deb o'ylaydi, uning pastki qavatlari tijorat uchun, yuqori qavatlari esa turar-joy uchun ajratilgan. ULI (Urban Land Institute) ma'lumotnomasiga ko'ra, ko'p funksiyali (mixed-use) majmualar uch yoki undan ortiq muhim daromadli funksiyalarni (savdo zonalari, biznes markazlari, kvartiralar, mehmonxonalar, ko'ngilochar va dam olish joylari, fitnes klublari va boshqa segmentlar) o'z ichiga oladi, ular bir-birini qo'llab-quvvatlaydi, ya'ni ob'ektning yanada samaraliroq ishlatilishini ta'minlaydi. Bunday ko'chmas mulk formati bitta loyiha tarkibida turli segmentlardan daromad keltiradi.

MFK loyihalarini loyihalash va rejalashtirishda ikki xil yondashuv mavjud: vertikal va gorizontal. Vertikal rejalashtirishda turli segmentlar bitta binoda vertikal bo'yicha birlashtiriladi (masalan, pastki qavatlarda savdo va ofis joylari, yuqori qavatlarda esa turar-joy). Bunday loyihalar asosan shaharning markaziy qismlarida quriladi, bu yerda yer uchastkalarining tanqisligi va narxning yuqoriligi kuzatiladi. Gorizontal rejalashtirishda loyihaning barcha komponentlari (turar-joy, ofislar, savdo joylari va boshqalar) katta hududda, lekin yagona loyiha doirasida umumiy ichki infratuzilma va obodonlashtirish bilan joylashtiriladi.

Joylashuviga ko'ra, ko'p funksiyali majmualar ko'pincha shaharning markaziy va ishbilarmonlik hududlarida talabga ega. Bu yuqori tirbandlik, maqsadli auditoriyalarning mavjudligi va qulay transport qulayligi bilan bog'liq, bu bunday ob'ektlarni uyqu hududlariga nisbatan jozibadorroq qiladi.

Boston'dan Toshkentgacha

Dunyo miqyosida bunday qurilish ob'ektlari birinchi marta 19-asrda paydo bo'lgan. Birinchi misollardan biri 1824 yilda qurilgan va savdo va uchrashuvlar uchun mo'ljallangan Boston (AQSh) dagi Quincy Market ni ko'rsatish mumkin. G'arb mamlakatlarida ko'p funksiyali majmualar bir necha rivojlanish bosqichlarini bosib o'tdi: asosiy yechimlardan tortib, nafaqat bozor ehtiyojlari va tendentsiyalariga javob beradigan, balki yangi standartlarni belgilaydigan noyob kontseptsiyalargacha.

Yaqin vaqtgacha Toshkent ko'chmas mulk bozori zamonaviy ko'p funksiyali majmua kontseptsiyasi bilan tanish emas edi. Poytaxtdagi asosiy misollar sifatida Nest One, Piramit, Modera Towers, Toshkent-City klasteridagi Lot №3, Infinity va boshqa loyihalarni keltirish mumkin. Biroq, bunday majmualar qurilishida ishonchli tendentsiya haqida gapirishga hali erta, hozircha bunday formatlar shaharda alohida misollar shaklida amalga oshirilmoqda. Ushbu majmualarning maydoni sezilarli darajada farq qiladi - 50 ming kv.m dan boshlab, ishlab chiquvchi tomonidan e'lon qilingan 400 ming kv.m gacha. Bularning barchasi loyihaning tarkibi va mazmuni, shuningdek, u joylashgan uchastkaning parametrlari bilan bog'liq.

Toshkentdagi asosiy MFKlar, yanvar 2025 y.

Iste'molchi odatlarining o'zgarishi

Bugungi kunda uy sotib oluvchilar yangi talablarni qo'yishmoqda: chakana sotuvchilardan avtomatlashtirish va juda tez tovarlarni yetkazib berishga bo'lgan talab ortib bormoqda, shuningdek, piyoda masofada joylashgan mahalliy do'konlar va xizmatlarga bo'lgan talab ham ortmoqda. Masalan, mingyilliklar va Z avlodlari uchun xizmatlarning piyoda masofada joylashganligi, yetkazib berish va to'lovlarni avtomatlashtirish an'anaviy chakana savdo formatlaridan ustun turadi. Rejalashtirilgan xaridlar uchun do'konga borish zaruriyati yo'qoladi. 2020 yilgi pandemiya ish formatiga ham ta'sir qildi: masofaviy ish ofis xodimining kundalik hayotining bir qismiga aylandi, xuddi binoda ishlash kabi. Bunday tendentsiyalar jozibador va ko'p qirrali joylar yaratishga yordam beradi, ayniqsa ofis joylariga ustunlik beriladigan joylarda, harakatlanish vaqtini minimallashtiradi.

AQSh Milliy Rieltorlar Assotsiatsiyasi (NAR) tomonidan o'tkazilgan 2023 Community and Transportation Preference Survey tadqiqotiga ko'ra, yirik shaharlardagi har o'nta shaharliklardan taxminan oltitasi piyoda masofada rivojlangan infratuzilma mavjud hududda uy uchun ko'proq to'lashga tayyor. Qulaylik va tezkor kirish uchun pul to'lashga tayyorlik o'rtasida hatto avlodlar o'rtasida ham to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjud. Buni muhim omil deb bilganlar orasida Z va mingyillik avlodlari vakillarining taxminan 90%i bor. Ular infratuzilmaga piyoda kirish mumkin bo'lgan joyda uy uchun ko'proq to'lashga tayyor ekanliklarini, ularning uchdan biri esa sezilarli darajada ko'proq to'lashga tayyor ekanliklarini ta'kidlaydilar. 2019 yilda o'tkazilgan shunga o'xshash tadqiqotga ko'ra, ko'p funksiyali rivojlanish joylaridagi fitnes markazlari, sog'lomlashtirish va tibbiyot muassasalariga tashrif buyurgan respondentlar soni 36%ga oshgan.

MFK - yangi qulaylik standarti

Ko'p funksiyali majmualarning asosiy afzalliklaridan biri, bir qarashda, piyoda masofada xizmatlar va servislarga qulay va tezkor kirish hisoblanadi. Shahar aholisi uchun ko'p funksiyali majmualar bitta ob'ekt doirasida xizmatlardan foydalanish imkoniyatini beradi, bu esa tijorat infratuzilmasi yetarli darajada rivojlanmagan hududlarda dolzarbdir.

Ishlab chiquvchi uchun MFK qurilishi turli formatdagi joylarni sotish bilan bog'liq risklarni diversifikatsiya qilish usuliga aylanadi. Biroq, bunday strategiyaning muvaffaqiyati loyiha kontseptsiyasiga, uning raqobatdosh ustunliklariga va to'g'ri narx belgilashga bog'liq. Yaxshi loyihalash va professional boshqaruv bilan MFK tarkibidagi har bir segment qo'shni segmentlarning daromadliligi oshirishi mumkin, bu esa sinergik effekt yaratadi.

Bu fikrga CMWP boshqaruv kompaniyasi direktori Yevgeniy Grixanov qo'shiladi, u O'zbekistondagi eng baland turar-joy majmuasi sifatida tanilgan Nest One MFKni boshqarish va ekspluatatsiya qilishni ta'minlaydi. "MFK ekotizimlarga o'xshaydi, bu yerda rezidentlar tashqariga chiqmasdan, ob-havo sharoitlaridan qat'i nazar, xizmatlar va servislarga kirishlari mumkin. Markaziy Osiyoda bunday yondashuvni amalga oshirishning muvaffaqiyatli namunasi Ostona shahridagi Abu-Dabi Plaza hisoblanadi - bu umumiy maydoni 500 ming kv.m dan ortiq beshta binodan iborat katta loyiha. Toshkentda Toshkent-Citydagi ofis-savdo majmuasi (lot №3) qiziqarli misol bo'la oladi, u O'zbekistonning eng katta savdo markazini, shuningdek, ofis va mehmonxona minoralarini o'z ichiga oladi. Agar egalar yoki investorlar tomonidan puxta o'ylangan infratuzilma yaratilsa, bu MFK Moskva-City kontseptsiyasining kichik analogiga aylanishi mumkin, bu yerda rezidentlar ob'ektlardan chiqmasdan ular orasida harakatlanishlari mumkin. Mahalliy iqlim sharoitida ko'p funksiyali majmualar ayniqsa talabga ega bo'lishi mumkin, chunki ular odamlarning kundalik ehtiyojlarini ob'ekt hududi doirasida qondirishga imkon beradi. Kuniga 8 soatdan ortiq, haftasiga 5 kun ofisda o'tkazadiganlar uchun bunday joylashuv juda qulay bo'ladi". Biroq, Yevgeniy Grixanovning fikriga ko'ra, eng qiyin vazifalardan biri ob'ektning yagona kontseptsiyasini saqlab qolishdir. "Bu shuni anglatadiki, turli mulkdorlarga joylarni sotish kontseptsiyaning yaxlitligini saqlashni qiyinlashtiradi va rezidentlarga zarur darajada xizmat ko'rsatishni ta'minlashni qiyinlashtiradi, shu bilan majmuaning jozibadorligini pasaytiradi".

Ushbu qiyin vazifani hal qilishda developperlarning loyiha moliyalashtirishiga cheklangan kirishlari va tijorat banklari orqali mablag' jalb qilishning yuqori narxi ta'sir qiladi. Grixanovning fikriga ko'ra, asosiy muammo kontseptsiyaning uzoq muddatli barqarorligini ta'minlay oladigan institutsional investorlarning yo'qligi, developperlar esa ko'pincha joylarni imkon qadar tezroq sotishga va loyihadan chiqishga intiladilar.

O'zbekistonda bunday ob'ektlar bozori rivojlanishning boshlang'ich bosqichida va, aytish mumkinki, mahalliy rezidentlarning ehtiyojlari va talablariga eng mos keladigan kontseptsiyalarni sinovdan o'tkazmoqda. Xorijiy investitsiyalar va xalqaro kompaniyalarning hajmi va soni ortishi bilan bunday ob'ektlarga talab osharadi. Bu korporativ madaniyatning o'ziga xos xususiyatlari, hamda xodimlarni joylashtirishning yuqori standartlari va talablari bilan bog'liq bo'lishi mumkin.

MFKning qorong'i tomoni. Xatarlar, xatolar va yechimlar

Ko'p funksiyali majmualarning afzalliklariga qaramay, quruvchilar ko'pincha bir qator qiyinchiliklarga duch kelishadi. Toshkentdagi ba'zi amalga oshirilgan ob'ektlar misolida, yetarli darajada o'ylangan yechimlarning oqibatlarini ajratib ko'rsatish mumkin:

— Tijoriy joylarning ortiqcha hajmi ba'zi loyihalarda bo'sh (bo'sh) lotlarning yuqori ulushiga olib keldi, bu iqtisodiy samaradorlikni pasaytiradi.

— Infratuzilma va tijoriy joylarning turli qo'llarga sotilishi, rezidentlarning turli sifatdagi yoki bir xil formatdagi ijarachilarning tartibsiz to'plamiga duch kelishiga olib keldi.

— Ijara stavkalarini belgilashning yagona tizimining yo'qligi ob'ektni kamroq raqobatbardosh qiladi.

— Professional boshqaruv kompaniyasining yo'qligi ob'ektni ekspluatatsiya qilish sifatini to'g'ri nazorat qilishning yo'qligiga olib keladi, uning funksionalligini va rezidentlar orasidagi qabulini yomonlashtiradi.

Turar-joy qismini o'z ichiga olgan ko'p funksiyali majmualarni loyihalashda muvaffaqiyatli ishlash uchun muhim omil bu odamlar oqimini to'g'ri zonaga ajratish va ajratishdir. Aholi, savdo zonalari xaridorlari, ofis xodimlari va boshqa tashrif buyuruvchilar majmuadagi funksiyalarga mos keladigan alohida marshrutlar va kirish joylariga ega bo'lishlari kerak. Bu, albatta, qo'shimcha kirish guruhlari, liftlar, qabulxonalar va lobbilarni tashkil qilish zarurati tufayli qurilish qiymatini oshiradi. Katta gorizontal loyihalarda MFK qurilishi bosqichma-bosqich, majmuaning alohida segmentlarini navbatma-navbat foydalanishga topshirish orqali amalga oshirilishi mumkin. Masalan, turar-joy kvartallari birinchi bo'lib foydalanishga topshir

Muvaffaqiyat kalitlari: MFCda tijorat zonasini qanday loyihalashtirish kerak

Tijorat infratuzilmasi nafaqat ishlab chiquvchi uchun qo‘shimcha daromad manbai, balki loyiha imijiga va uning jozibadorligiga ham ta’sir ko‘rsatadi. Xaridor qulay muhit va turli xizmatlar ko‘rinishidagi noyob qiymat uchun mukofot to‘lashga tayyor. Tijorat (savdo) maydonlarining o‘lchami va soni har bir loyiha uchun alohida belgilanadi, chunki turar joy majmuasi tarkibidagi ularning ulushini tartibga soluvchi yagona standart mavjud emas. Bu ko‘rsatkich loyihaning ko‘lami va joylashuviga, maqsadli auditoriyaga va bozordagi joylashuviga qarab o‘zgarib turadi. Masalan, premium loyihalarda yuqori toifali butiklar va restoranlar mavjud bo‘lsa, ommaviy segmentda asosiy e’tibor supermarketlar, dorixonalar va asosiy xizmatlarga qaratiladi. Yirik ko‘p funksiyali turar joy majmualarida tijorat infratuzilmasining ulushi 10 foizgacha yetishi mumkin, nuqtali qurilishlarda esa bu ko‘rsatkich umumiy turar joy maydonining 5 foizidan oshmaydi.


Masalan, birinchi qavatlarda joylashgan tijorat zonalari potensial ijarachilar va ularning biznes ehtiyojlarini hisobga olgan holda loyihalashtirilishi kerak. Bunga xonalarning optimal o‘lchamlari, ustunlar oralig‘i, panoramali derazalar mavjudligi, qulay kirish yo‘llari va lotlarning yuqori funksionalligi va jozibadorligini ta’minlaydigan boshqa xususiyatlar kiradi. Loyihalash bosqichida yo‘l qo‘yilgan xatolar foydalanish jarayonida qiyinchiliklarga olib kelishi mumkin, ularni tuzatish juda qimmatga tushadi yoki umuman imkonsiz bo‘ladi. Keyinchalik bunday kamchiliklar ijarachilarga salbiy ta’sir ko‘rsatishi mumkin: aylanma va tashriflar soni kamayadi, demak, investorlar uchun sotib olingan binolarning rentabelligi ham pasayadi. Masalan, yirik supermarketni joylashtirish uchun oldindan minimal ustunlar soniga ega keng va to‘g‘ri rejalashtirilgan savdo zali, qulay avtoturargoh va tovarlarni tushirish uchun yashirin hududni ta’minlash zarur. Kafe yoki restoran uchun panoramali oynali va ko‘rinadigan, zarur texnik quvvatlarga ega, jihozlarni joylashtirish uchun qulay terassa mavjud bo‘lgan jozibali makon yaratish muhim ahamiyatga ega.


Ishlab chiquvchining maqsadi - ko‘chmas mulk obyekti yaratish, uni sotish va foyda olish. Albatta, ko‘p funksiyali majmuani qismlarga bo‘lib sotish mumkin, ammo bu juda nomaqbul. Sotilgan maydonlarning yangi egasi ularning maqsadini o‘zgartirishi mumkin, bu esa rezidentlarning butun obektni idrok etishiga ta’sir qiladi. Masalan, va’da qilingan yuqori darajadagi restoran yoki sifatli supermarket o‘rniga ko‘zga ko‘rinarli joyda santexnika do‘koni yoki internet-buyurtmalarni topshirish punkti paydo bo‘lishi mumkin. Eng yaxshi mahsulot ishlab chiquvchi asosiy infratuzilma maydonlarini, masalan, savdo galereyalari va xizmat ko‘rsatish zonalarini o‘zida saqlab qolgan, e’lon qilingan konsepsiyaga muvofiqligini ta’minlagan joyda yaratiladi. Bunday yondashuv sifatli chakana savdo yoki kafe o‘rniga noo‘rin do‘konlar va shubhali xizmatlar paydo bo‘lishining oldini oladi.


Nest One MFC boshqaruvchisi Yevgeniy Grixanovning fikricha, agar ishlab chiquvchi majmuaning barcha maydonlarini turli mulkdorlarga sotish to‘g‘risida qaror qabul qilsa, kontseptsiyani qo‘llab-quvvatlash va obyektni boshqarish boshqaruv kompaniyasining vazifasiga aylanadi. Aynan u dastlabki g‘oyani saqlab qolish va operatsion jarayonlarni samarali boshqarishda asosiy rol o‘ynaydi, ob’ekt ishlab chiquvchi mulkida qoladimi yoki qismlarga bo‘lib sotiladimi, buning ahamiyati yo‘q. Ayni paytda Toshkent shahrida bunday loyihalarga talab yuqori bo‘lib qolmoqda, bu nafaqat dastlabki sotuvlar bosqichida arzon narxlar, balki noyob konsepsiya va keng infratuzilma taklif etuvchi majmualarga qiziqish bilan ham izohlanadi.


Shunga qaramay, bunday ob’ektlarni qismlarga bo‘lib sotish e’lon qilingan sifat va kontseptsiyani saqlab qolish bilan bog‘liq qiyinchiliklarni keltirib chiqaradi. Rezidentlar ko‘pincha kafe, fitnes zallari yoki dam olish joylari kabi va’da qilingan xizmatlar kechikib ochilganda yoki umuman yo‘qligida norozilik bildirishadi. Bu ob’ektga qiziqish va uning jozibadorligini saqlab qolish uchun puxta rejalashtirish va professional boshqaruv zarurligini ta’kidlaydi. Biroq O‘zbekiston bozorida quruvchilar asta-sekin binolarni sotish kontseptsiyani saqlab qolish uchun xavf tug‘dirishi mumkinligini va professional boshqaruv kompaniyasi bilan hamkorlikda ishlash uni maksimal darajada saqlab qolish imkonini berishini anglab yetayotgani quvonarli holatdir.


Loyiha konsepsiyasini belgilash atrof-muhitni marketing tahlilisiz amalga oshirilmaydi. Bunday tahlil kelajakdagi rezidentlarning ehtiyojlarini aniqlash, talabni prognoz qilish va raqobatbardosh loyiha yaratish imkonini beradi. Avval aytib o‘tganimizdek, XMK loyihalari bo‘sh joylardan foydalanishning keng ko‘lamini o‘z ichiga olishi mumkin, ammo loyihalardagi barcha segmentlar mavjud bo‘lsa ham, ular bir xil ahamiyatga ega bo‘lmaydi, har bir aniq holatda eng katta salohiyatga ega bo‘lgan funksiyalarga ustuvorlik beriladi. Qoidaga ko‘ra, loyiha ishlab chiquvchisi uchun muvaffaqiyatning asosiy mezoni daromad hisoblanadi, ammo hozirda maksimal foyda keltiradigan funksiyalar kelajakda ham eng daromadli bo‘lib qolishi shart emas. Bozor holatini va joriy tendensiyalarni bir vaqtning o‘zida bir nechta segmentlarda: turar joy, ofis, savdo segmentlarida hisobga olish muhim: ba’zi hollarda tahlil loyiha tarkibiga kiruvchi mehmonxona segmentini ham qamrab oladi. Bunday tahlil loyihaning muvaffaqiyatiga ta’sir qiluvchi muhim savollarga javob berishga imkon beradi: joylashuvdagi ijara stavkalari darajasi, talabgirlik va ijarachilar profili, funksiyalarning optimal kombinatsiyasi va umuman olganda, mavjud va kelajakdagi raqobatni hisobga olgan holda tanlangan kontseptsiyani yaratish qanchalik real bo‘ladi.


Bunday loyihalar uchun maqsadli auditoriyalar haqida gap ketganda, ularni shartli ravishda ikki guruhga bo‘lish mumkin: ichki va tashqi. Ichki auditoriyalarga, masalan, ijarachilar, ofis xodimlari va mehmonxona mehmonlari kiradi. Tashqi auditoriyalarga esa atrofdagi ofis xodimlari, mahalliy aholi, sayyohlar va shahar mehmonlari kiradi. Ushbu foydalanuvchilar guruhlarining har biri o'ziga xos xatti-harakatlarga ega. Masalan, ular tashriflar chastotasi, sarf-xarajatlar miqdori va ularning maqsadlari va ehtiyojlariga mos keladigan ba'zi xizmatlar va xizmatlarni tanlash va ulardan foydalanish jihatidan farq qilishi mumkin.


Imkoniyatlarni muvaffaqiyatli aniqlash va to'g'ri strategiyani shakllantirish uchun ushbu farazlarni miqdoriy aniqlash, tahlil qilish, tasdiqlash yoki rad etish kerak. Shunday qilib, ob'ektning yaxshi ishlab chiqilgan kontseptsiyasi va uning keyingi professional boshqaruvi ob'ektni bozorga muvaffaqiyatli olib chiqishga yordam beradi va uning raqobatbardoshligini oshiradi. Miqyosi va funktsiyalar to'plamidan qat'i nazar, har bir shunga o'xshash loyiha kelajakdagi muvaffaqiyatini ta'minlaydigan aniq belgilangan va o'lchanadigan mezonlarga ega bo'lishi kerak. Bunday ob'ektlar, shubhasiz, ustunlikka ega bo'ladi.



Manba: Kursiv.uz

Foto: monticello/Depositphotos