Oʻzbekiston koʻchmas mulk bozori rivojlanish yoʻlida, ammo "arzon sotib olib, qimmatroqqa sotish" tendensiyasi oʻzgarmoqda. Bugungi kunda koʻchmas mulklardan samarali foydalanish koʻnikmalariga talab shakllanmoqda. Nega bu muhim va buni qanday oʻrganish mumkin — koʻchmas mulk analitigi Denis Sokolovning maqolasida.
Denis Sokolov — tijoriy koʻchmas mulk sohasidagi xalqaro konsalting kompaniyasi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) hamkori va bosh direktori, Qirollik diplomli baholovchilar instituti (RICS) assotsiatsiyasi aʼzosi. «Koʻchmas mulk tili» ruknida ekspert ushbu bozorning tuzilishi va xususiyatlari haqida soʻzlab beradi hamda uning rivojlanish prognozlari haqida fikr yuritadi.
Odamzod qadimdan oʻz atrofidagi fazoni tartibga solib kelgan: binolar qurgan, yer haydagan, yoʻllar solgan. Bugungi kunda sayohatlarda hayratlanadigan shahar diqqatga sazovor joylari va meʼmoriy yodgorliklar — yuzlab yillar oldin oddiy savdo maydonlari, maʼmuriy binolar, bozorlar, turar-joylar va boshqalar boʻlgan. Oʻshandan beri odamlar murakkab binolar, osmonoʻparlar, koʻpriklar, aeroportlar qurishni oʻrgandilar, ammo mohiyat oʻsha-oʻsha qoldi: inson sivilizatsiyasi koʻchmas mulk bilan ajralmas bogʻliq.
Bugungi kunda mamlakatlardagi koʻchmas mulk bozorlari oilalar, mamlakatlar va korporatsiyalar farovonligining asosi hisoblanadi. Rivojlangan mamlakatlarda koʻchmas mulk bilan bogʻliq operatsiyalar YaIMning 15-20% ni tashkil etadi, Oʻzbekistonda esa koʻchmas mulkning YaIMga qoʻshgan hissasi hozircha atigi 5,4% ni tashkil etadi. Bu esa ushbu soha inqilobiy oʻzgarishlar arafasida turganligini bildiradi.
Biz koʻchmas mulk tushunchasiga har kuni duch kelishimizga qaramay, uni oʻzimizga begona narsa sifatida qabul qilishga oʻrganganmiz. Chetdan qaraganda — koʻchmas mulk, ipoteka, baholovchilar, flipping, bizda esa shunchaki kvartiralar va uylar, birlamchi/ikkilamchi bozor, mahalla. Ammo maxsus terminlar va tushunchalardan foydalanmasligimiz boshqa mamlakatlardan tubdan farq qilishimizni bildirmaydi.
AQShda xonadonlarning barcha aktivlarining 50% dan ortigʻini koʻchmas mulk tashkil etadi. Amerikaliklarga tegishli barcha uylar va kvartiralarning qiymati barcha Amerika kompaniyalari qiymatiga teng. Oʻzbekistonda ham xonadonlar koʻchmas mulkka sarmoya kiritishga intiladi. Xonadonlarning qariyb 95% oʻz uy-joyida yashaydi va hatto ipoteka kreditlashning sust rivojlanishi ham turar-joy koʻchmas mulk bozorining oʻsishiga toʻsqinlik qilmaydi. Uy-joydan tashqari, oʻzbekistonliklar doʻkonlar va ofis binolariga ham pul tikadi. Lekin shunchaki pul tikishning oʻzi yetarli emas. Binolar shaharga foyda keltirishi va egalariga daromad olib kelishi kerak.
Agar shu paytgacha sarmoya kiritishning asosiy motivi arzon sotib olib, keyin qimmatroqqa sotish boʻlgan boʻlsa, iqtisodiyot va shahar muhiti rivojlanishi bilan binolardan samarali foydalanish koʻnikmasi birinchi oʻringa chiqadi. Faqat samarali foydalanish mumkin boʻlgan koʻchmas mulklar qimmatlashadi: jozibador hududlardagi sifatli uy-joylar, gavjum joylardagi doʻkonlar, yaxshi ofislar.
Yaxshi va yomon koʻchmas mulklarni ajratish uchun ushbu soha tilini tushunish, iqtisodiy tendensiyalar, moliyaviy sxemalar va kreditlash tizimini bilish zarur. Oʻz shahrini tushunish, uning sirlarini, madaniyatini va tarixini bilish kerak.
Shahar "Legos" toʻplami kabi turli koʻchmas mulk formatlarini ifodalovchi alohida kubiklardan iborat. Faqat savdo binolarining oʻzini 25 dan ortiq turi mavjud. Afsuski yoki baxtiga, shaharni yigʻish boʻyicha koʻrsatma mavjud emas, shuning uchun har bir shahar va har bir tuman oʻziga xosdir. Urban Studies — shahar rivojlanishi haqidagi fan — bugungi kunda dunyoda eng koʻp talab qilinadigan yoʻnalishlardan biridir.
Koʻpchilik poytaxt shaharlaridagi kvartiralar viloyat shaharlaridagiga qaraganda ancha qimmat turishidan hayron boʻladi. Buyuk Britaniyada eng arzon ijara Bredford shahrida — u yerda kvartira ijarasi 500 funt turadi, Londonda esa shunga oʻxshash kvartira toʻrt baravar qimmat turadi. AQShda eng arzon shahar (Vichita, Kanzas) va Nyu-York oʻrtasidagi ijara narxidagi farq sakkiz baravar.
Bu farq shundaki, katta shahar — bu inson va moliyaviy kapital ishlab chiqaruvchi fabrika. Shuningdek, shahar karyera rivojlanishi, taʼlim olish, qiziqarli odamlar bilan muloqot qilish imkoniyatlarini taqdim etadi. Shu sababli, shahardagi yuqori hayot zichligi kamchilik emas, balki ustunlikdir. Oʻsayotgan shahar iqtisodiyoti har bir qoʻshimcha harakat uchun munosib mukofot beradi. Qoʻshimcha koʻnikmalar, yangi bilimlar, dinamik rivojlanayotgan shaharlarda tinimsiz mehnat "toʻxtab qolgan" shaharlarga qaraganda daromadning tezroq oʻsishiga olib keladi.
Farovonlik nafaqat qancha daromad topayotganimizga, balki pullarimizni qanchalik oqilona sarflayotganimizga ham bogʻliq. Shunchaki stadion qurishning oʻzi yetarli emas. U doimiy ravishda ishlashi va tomoshabinlarga zavq, xazinaga esa pul olib kelishi kerak. Afsuski, koʻpincha teskarisi boʻladi. Braziliyada 900 million dollarga qurilgan eng katta stadion, ochilganidan bir yil oʻtib yopilgan, chunki 70 ming tomoshabinga moʻljallangan stadionga tashrif buyuruvchilar 5000 kishidan oshmagan. Mana shunday notoʻgʻri qaror, iqtisodiy hisob-kitoblardagi xato mamlakat uchun katta zarar keltirgan.
Avtomobil haydashni oʻrganish uchun qoidalarni oʻrganishga, kutilmagan vaziyatlarni boshqarishga, boshqa ishtirokchilarning harakatlarini bashorat qilishga bir necha oy sarflash kerak. Ammo zamonaviy shaharda yashash unchalik oson emas. Shahar aholisi oʻz pullarini qanday topish, saqlash, foydali sarflashni bilishi kerak, tadbirkor esa — xodimlarini qanday ish bilan taʼminlash, xatarlarni qanday boshqarish va mamlakatni rivojlantirishni tushunishi kerak. Oʻzbekiston iqtisodiyoti har yili 6% ga oʻsmoqda, bu jahon oʻrtacha iqtisodiy oʻsishidan ikki baravar yuqori. Mamlakat qanchalik boy boʻlsa, daromadlar qanchalik yuqori boʻlsa, koʻchmas mulkni oʻz ichiga olgan farovonlikni toʻgʻri boshqarish shunchalik muhimdir.
Biz iqtisodiy yangiliklarni kuzatib boramiz, xorijiy tajribani oʻrganamiz, toʻgʻri qarorlar qabul qilish uchun, kompaniyalarimiz rivojlanishi va oilalarimiz yaxshiroq yashashi uchun. Koʻchmas mulk tilida gaplashishni oʻrganib olsak, bankirlar, investorlar, savdo kompaniyalari va xorijiy ekspertlar bilan osonlikcha muloqot olib boramiz. Va natijada shahar aholisi, sayyohlar va investorlar uchun yanada qulay va jozibador boʻladi.
Manba: Gazeta.uz
Foto: Yevgeniy Sorochin / «Gazeta.uz»
