O‘zbekistonda ijara bozori o‘sib bormoqda va shaffoflashmoqda, deya xabar beradi soha eksperti Denis Sokolov.

 

Commonwealth Partnership Uzbekistan bosh direktori, AmCham ko‘chmas mulk qo‘mitasi raisi, "Ko‘chmas mulk iqtisodiyoti" podkast muallifi Denis Sokolov o‘z maqolasida ko‘chmas mulkni foydali boshqarish sirlarini ochib beradi.

 

O‘zbekiston Soliq xizmati ma’lumotlariga ko‘ra, 1-avgust holatiga ko‘ra, mamlakat soliq organlarida 515 mingdan ortiq ijara shartnomalari ro‘yxatga olingan bo‘lib, ushbu shartnomalar bo‘yicha qariyb 600 mlrd so‘m soliq undirilgan. 2024-yilning shu davri bilan solishtirganda, ro‘yxatga olingan ijara shartnomalari soni 9,1 foizga, undirilgan soliq miqdori esa 46,6 foizga oshgan.

Yuridik shaxslar o‘rtasida tuzilgan 159,1 mingta ijara shartnomasi asosida 154,5 mlrd so‘m soliq undirilgan. 2024-yilning shu davri bilan solishtirganda, ro‘yxatga olingan ijara shartnomalari soni 14,1 foizga, undirilgan soliq miqdori esa 34,7 foizga oshgan.

Bunday nashrning o‘zi shuni anglatadiki, ijara bozori asta-sekin soyadan chiqib bormoqda, davlat esa ushbu sohaga byudjet uchun soliq tushumlari manbai va iqtisodiyot o‘sishining drayveri sifatida qarashni boshlamoqda.

Boshqacha aytganda, raqamlar nafaqat buxgalteriya, balki signal hamdir: o‘yin qoidalari o‘zgarmoqda va shaffoflik shunchaki trend emas, balki quruvchilar va investorlar uchun yashash sharti bo‘lmoqda.

O‘zbekistonda ko‘pchilik quruvchilar binoni foydalanishga topshirgandan so‘ng ularning ishi tugagan deb hisoblaydi va yangi loyiha qurilishiga o‘tish kerak. Aslida esa, teskarisi. Ofis binosi, savdo markazi, omborxona, sifatli qurilgan bo‘lsa, foydalanishga topshirilgandan so‘ng nafaqat egasiga, balki davlat va jamiyatga ham daromad keltira boshlaydi. Ushbu daromad va ijtimoiy foyda hajmi ushbu binoni boshqarish sifatiga bog‘liq. Ko‘pchilik mamlakatlarda qurilish sektorining YaIMga hissasi 5-7 foizni tashkil etadi, ko‘chmas mulk operatsiyalarining hissasi esa mamlakat rivojlanishiga bog‘liq. Rivojlangan mamlakatlar uchun bu ko‘rsatkich 20 foizgacha, rivojlanayotgan mamlakatlar uchun esa 3-5 foizgacha yetishi mumkin.

Zamonaviy bino korxona kabi, va u daromad va ijtimoiy foyda keltirishi uchun uni boshqarish kerak. Ko‘chmas mulkni boshqarish qurilishdan kam bo‘lmagan murakkab jarayon — bu yonayotgan mash’alalar bilan o‘ynashga o‘xshaydi: nafaqat chaqqon harakatlanish, balki tomoshabinlarni ham unutmaslik muhim. Bino beton va shisha emas, balki tirik organizmdir. Uning yuragi — muhandislik tizimlari; terisi — fasadlar; asablari — xavfsizlik va IT xizmatlari. Va agar ushbu organizm boshqarilmasa, u tezda qarib qoladi. Savdo markazlari, ofis minorasi, omborxonalar — bularning barchasi nafaqat qat’iy tartibni, balki ijodiy yondashuvni ham talab qiladi.

Quruvchi tomonidan tayinlangan yoki egalari tomonidan tanlangan boshqaruv kompaniyasi egasi, ijara oluvchi va mijozlarning manfaatlarini muvozanatlashtiradi.

 

Professional boshqaruv nima degani

 

Professional boshqaruv — bu xavfsizlik va samaradorlik. Mulk egalari, ijara oluvchilar, ularning mijozlari xavfsizligini ta’minlash boshqaruv kompaniyalari uchun ustuvor vazifadir, chunki har qanday avariya, har qanday muammo egasining moliyaviy va obro‘siga zarar keltiradi. Aynan shu sababli jahon amaliyotida barcha yirik loyihalar risklar bilan professional tarzda ishlaydigan mustaqil boshqaruv kompaniyalari tomonidan nazorat qilinadi. Bundan tashqari, xalqaro tasnifda A klass binoning zaruriy belgisi sifatida professional boshqaruv kompaniyasining mavjudligi nazarda tutilgan. Boshqacha aytganda, mustaqil boshqaruv kompaniyasiz ofis bozor tomonidan A klass bino sifatida qabul qilinmaydi, qanchalik chiroyli bo‘lmasin. Zamonaviy binolarni ekspluatatsiya qilish qimmatga tushadi, chunki muhandislik tizimlari malakali xodimlarni, ko‘p sonli tashrif buyuruvchilar bilan tozalikni saqlashni muntazam va sifatli tozalashni talab qiladi.

Biroq, shuni tushunish muhimki, ekspluatatsiya qilishning kvadrat metriga, ish joyiga yoki tashrif buyuruvchiga nisbatan yuqori ko‘rinadigan qiymati, eskirgan binoni ekspluatatsiya qilishdan ko‘ra arzonroq bo‘lib chiqadi. Zamonaviy rejalashtirishlar bir xodimni 4-5 kv.m ga joylashtirish imkonini beradi, eski binolar esa ikki barobar ko‘proq talab qiladi. Shu bilan birga, ekspluatatsiyaga xizmatlar kiradi: resepshen, ko‘kalamzorlashtirish, xavfsizlik, tozalash. Foydalanuvchi hojatxona qog‘ozi, bog‘bon yoki qo‘riqchi haqida o‘ylashi shart emas — u 24/7 xizmatni oladi.

Jahon amaliyotida yuqori klassdagi ofislarni ekspluatatsiya qilish qiymati oyiga 8-10 dollarni tashkil etadi. O‘zbekistonda esa eng yaxshi ob’ektlardagi tariflar ikki barobar arzon. Boshqaruv samaradorligi shunchaki tarifni tejashda emas, balki foydalanuvchilar uchun zarur bo‘lgan xizmatlarni maksimal darajada taqdim etishda.

Professional boshqaruv — bu nafaqat raqamlar va hisobotlar, balki ijara oluvchilar, egalar va mehmonlar manfaatlarini doimiy ravishda muvozanatlashtirishdir. Boshqaruv kompaniyasi orkestr dirijyori kabi: hamma narsa uyg‘un ishlayotganida, uyg‘unlik eshitiladi. Yo‘q bo‘lsa — faqat shikoyatlar va avariya qo‘ng‘iroqlari kakofoniyasi.

 

JAHON AMALIYOTIDA BARCHA YIRIK LOYIHALAR MUSTAQIL BOSHQARUV KOMPANIYALARI TOMONIDAN NAZORAT QILINADI. PROFESSİONAL BOSHQARUV KOMPANIYASİSIZ OFİS BOZORDA A KLASS BINOSI SIFATIDA QABUL QILINMAYDI, QANCHALIK CHİROYOL BO‘LMASİN.

 

Ko‘p sonli egalar

 

O‘zbekistonda, qo‘shni mamlakatlardan farqli o‘laroq, ko‘pchilik tijorat ob’ektlari (savdo, ofis, ishlab chiqarish) alohida egasi tomonidan alohida bloklar shaklida sotiladi. Natijada, ofis minorasida 20-30 ta egasi bo‘lishi mumkin. Bu binoni boshqarishda jiddiy muammo tug‘diradi, chunki bunday egalarning manfaatlari diametral ravishda farq qilishi mumkin. Aslida, bino o‘nlab egalari bo‘lgan kommunal kvartiraga aylanadi va uni boshqarish cheksiz tortishuvga aylanadi. Jahon amaliyotida professional boshqaruv kompaniyalari bloklar bo‘yicha sotilgan ob’ektlarni boshqarishdan qochadi.

Afsuski, bunday ofis blokini sotib olgan investor, uning ekspluatatsiyasi paytida muammoga duch kelishi mumkinligini tushunmaydi. Bundan tashqari, u hatto xonadan foydalanmasa ham, muhandislik tizimlari va umumiy zonalarni ekspluatatsiya qilish uchun to‘lovni amalga oshirishi kerakligini tushunmaydi. Agar investor shunchaki ko‘chmas mulkka pul tikib, uni qayta sotishni maqsad qilsa va ijaraga bermasa, zamonaviy binolarda xonalar sotib olishga arzimaydi, chunki soliqlar va ekspluatatsiya xarajatlari kabi majburiy to‘lovlar bir necha yil ichida qayta sotishdan tushgan daromadni "yeb qo‘yadi". Ko‘chmas mulkni egalik qilish qiymati barcha mamlakatlarda iqtisodiyot rivojlanishi va shahar infratuzilmasining takomillashuvi bilan ortib boradi.

 

O‘zbekistonda ko‘p funksiyali ob’ektlarni boshqarishning o‘ziga xos jihatlari

 

Oddiy uylardan farqli o‘laroq, bu yerda vazifalar va muammolar ko‘lami boshqacha:

- Ko‘p funksiyalilik va ijara oluvchilarning xilma-xilligi. Bir binoda maxfiylikni talab qiluvchi korporativ ofislar, chakana mijozlar uchun ofislar (yuristlar, риэлторлар), do‘konlar va kvartiralar joylashgan. Boshqaruv kompaniyasi binodan foydalanuvchi barchaning manfaatlari o‘rtasida murosaga kelishi kerak;

- Qonun va tartib. Huquqbuzarliklar, davlat tomonidan da’volar va tegishli xavflarni oldini olish uchun normativ-huquqiy bazani diqqat bilan kuzatib borish zarur. O‘zbekistonda, afsuski, ko‘pincha normativ-huquqiy baza tushunchalar va odatlar bilan almashtiriladi. Boshqaruv kompaniyasining vazifasi barcha jarayonlarni qonunga qat’iy muvofiqlashtirishdir;

- Texnologiyalar. Shamollatish, konditsionerlar, xavfsizlik, avtomatlashtirish — ro‘yxatni cheksiz davom ettirish mumkin. Muhandislik tizimlari yuqori yuklama — bir birlik maydonga zich joylashgan odamlar soni asosida hisoblanishini tushunish muhim;

- Qarzdorlik. Kam to‘lov intizomi — soha uchun eng katta muammo. Boshqaruv kompaniyalari doimiy ravishda sezilarli debitor qarzdorlik tufayli kassa teshiklari bilan duch kelishadi. Xonani yarim millionga sotib olgan investor, ekspluatatsiya uchun 400 dollarlik to‘lovni oxirigacha qoldiradi;

- Obro‘. Binoning obro‘si va imidji nafaqat quruvchi, balki investor va ijara oluvchi uchun ham muhimdir. Har kim bozorda eng yaxshi deb hisoblanadigan binoda yashash yoki ishlashni xohlaydi.

 

«BLOKLAR BO‘YICHA SOTILGAN BINO O‘NLAB EGALARI BO‘LGAN KOMMUNAL KVARTİRAga AYLANADI — UNI BOSHQARISH CHEKSIZ TORTISHUVGA AYLANADI»

 

Sohaning kelajagi

 

Afsuski, bugungi kunda mamlakatda professional boshqaruvga topshirishga tayyor bo‘lgan tijorat ob’ektlari kam, ammo eng tajribali investorlar allaqachon quruvchiga tayyor binoni qanday boshqarish masalasini qo‘ymoqda.

Boshqa tomondan, davlat bugungi kunda xonadon egalaridan o‘z mulklari uchun javobgarlikni, moliyaviy shaffoflikni va soliqni o‘z vaqtida to‘lashni talab qilmoqda. Shuningdek, qat’iy to‘lovchilardan qarzdorlikni undirish bo‘yicha sud amaliyoti muhimdir, bu esa o‘z navbatida ushbu biznesning, shu jumladan xalqaro kompaniyalar uchun jozibadorligini oshiradi.