Qaysi Qozog‘iston va O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozorlari segmentlari xorijiy investorlarni qiziqtiradi, ular qanday daromadga umid qilishadi va aslida qanday daromad olishadi?
«Agar sizda bir necha million AQSh dollaridan ko‘proq mablag‘ bo‘lsa, quruvchi bilan kelishib, 10 ta kichik kvartiradan iborat butun qavatni sotib olishga arziydi. Bu G‘arb dunyosidan tashqarida yaxshi diversifikatsiyadir. Ko‘chmas mulkka investitsiya sifatida men Parijdagi 20 kv.m. studiyadan ko‘ra Qozog‘istondagi 10 ta bir xonali kvartiraga ega bo‘lishni afzal ko‘raman, – deb Qozog‘iston ko‘chmas mulkiga investitsiyalarning jozibadorligi haqida xalqaro investor va konsaltingchi Ladislas Moris fikr bildiradi. – Agar sizning sof kapitalingiz 2 million dollardan kam bo‘lsa va siz portfelingiz doirasida Qozog‘istonda bir nechta kvartira sotib olishga qodir bo‘lsangiz, bu bozor, ehtimol, ma’noga ega emas».
Xorijiy investorlar Qozog‘iston yoki O‘zbekiston kabi rivojlanayotgan bozorlarni kapitalni diversifikatsiya qilish va «hali hech kim bormagan» bozoridan ko‘chmas mulk sotib olish orqali yuqori daromad olish imkoniyati sifatida ko‘rib chiqadilar. Ammo bu yo‘lda investor ma’muriy to‘siqlar, qonunchilikning mukammal emasligi va valyuta risklari bilan duch kelishi mumkin. Natijada, haqiqiy daromad kutilgan daromadga mos kelmaydi.
Investor uchun cheklovlar va ulardan qochish yo‘llari
Turkiyada, BAA, Tailand va Yevropada xususiy shaxslar har yili milliardlab dollarga o‘n minglab uylar va kvartiralarni sotib olayotgan bir paytda, Qozog‘iston va O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozorlari xususiy xorijiy investitsiyalar uchun cheklangan. Masalan, O‘zbekistonda chet ellik jismoniy shaxs faqat kamida 180 ming dollar qiymatidagi yangi ob’ektni sotib olishi mumkin. Qozog‘istonda esa ko‘chmas mulk sotib olish uchun yashash ruxsatnomasi talab qilinadi.
Bu cheklovlar kichik kapitalga ega investorlar uchun muhim, ammo mutaxassislar uchun faqat rasmiyatchilikdir. Jismoniy shaxslarga ruxsat etilmagan har qanday narsani chet ellik tomonidan tashkil etilgan yuridik shaxs amalga oshirishi mumkin. «Yashash ruxsatnomasini olish uchun ariza berishdan ko‘ra, kompaniya tashkil qilib, uning nomiga ko‘chmas mulk sotib olish odatda osonroq», – deb xulosa qiladi Osiyo bozoridagi «qiyin kirish mumkin» mamlakatlarda investorlarga portfellarni shakllantirishda yordam beradigan jamoa rahbari Rid Kirxenbauer.
«Masalan, har yili bir necha soatlik xizmatlar uchun hisob-faktura yozadigan konsalting kompaniyasini ro‘yxatdan o‘tkazing. Bu biroz kulrang zona, lekin siz yetarlicha kichik qolsangiz, hech kim sizni bezovta qilmaydi. Bir nechta kvartira sotib oling, o‘zingizga e’tibor qaratmang va ochko‘zlik qilmang», – deb maslahat beradi boshqa bir xorijiy investor-konsaltingchi.
To‘siqli investitsiyalar
Asosiy qiyinchiliklar xorijiy investorlarga pul allaqachon kiritilgan, ammo investitsiya ob’ekti hali ham rivojlanish bosqichida bo‘lganida yuzaga keladi. Mutaxassislarning fikriga ko‘ra, muammolar mahalliy iqtisodiyot, huquqiy muhit, infratuzilma va ma’muriy to‘siqlar bilan bog‘liq bo‘lishi mumkin.
«Belgilangan ob’ektni qurish jarayonida infratuzilmani ulash bo‘yicha savollar tug‘ilishi mumkin. Qonunchilikdagi o‘zgarishlar qo‘shimcha kelishuvlarga va ruxsatnomalarni olishni qayta ko‘rib chiqishga olib kelishi mumkin, bu esa amalga oshirish muddatini va operatsion xarajatlarni oshiradi», – deydi Cushman & Wakefield Kazakhstan ofisi rahbari, hamkori Gulshat Sarieva.
Colliers Kazakhstan konsalting va baholash departamenti rahbari Maksim Nikityuk ham infratuzilma yetishmasligi xavfini tilga oladi, shuningdek, mahalliy valyutaning beqarorligi va moliyaviy bozorlarning rivojlanmaganligini xavflar ro‘yxatiga qo‘shadi.
«Asosiy muammolar valyuta o‘zgarishlari, ayniqsa, xomashyo narxlarining beqarorligi sharoitida qolmoqda. Mahalliy moliyaviy bozorlar yetarlicha rivojlanmagan bo‘lib, bu kapitalga kirishni cheklaydi va xalqaro bozorlarga tayanadigan xorijiy investorlar uchun qo‘shimcha moliyaviy xavflarni yaratadi», – deydi u.
O‘zbekistonda, Commonwealth Partnership Uzbekistan [CMWP] hamkori va bosh direktori Denis Sokolov FRICS* fikriga ko‘ra, xorijiy investorlar uchun eng birinchi muammo, bu hisob-kitoblarni sezilarli darajada murakkablashtiradigan va qo‘shimcha xavf tug‘diradigan ijara haqini chet el valyutasidagi ma’lum bir miqdorga bog‘lashga moratoriy hisoblanadi.
Ikkinchi muammo – bozorning past ishonch darajasi.
«Aktivni sotib olayotganda, qimmat qurilish auditi, yuridik audit o‘tkazish kerak, ular katta ehtimol bilan muammolarni aniqlaydi, lekin sotuvchi ularni bartaraf eta oladimi yoki bunga tayyormi, bu aniq emas. Bu shuni anglatadiki, xaridor bitimga kirishdan oldin jiddiy xarajatlarni amalga oshirishi kerak», – deb tushuntiradi Sokolov.
Sotuvchilar o‘zlariga yuqori daromad olish maqsadida moliyaviy ko‘rsatkichlarni buzib ko‘rsatadigan holatlar kam emas.
«Biz sotuvchi xaridor amalga oshirishini hisoblagan ta’mirlashlarni narxga kiritgan holatga duch keldik. Shartli ravishda aytganda, aktiv 1 million dollar ijara daromadini keltiradi va sotuvchi uni 12 million dollarga sotadi, 16% daromadga va’da beradi, chunki xaridor ta’mirlashga investitsiya qiladi va ijaradan 2 million dollar oladi deb hisoblaydi», – deydi CMWP bosh direktori misol keltirib.
Markaziy Osiyoda ko‘chmas mulkka qaysi mamlakatlardan investorlar sarmoya kiritadi
Qozog‘iston va O‘zbekiston bozorlariga xorijiy investorlar uchun potentsial kirish nuqtalari turar-joy ko‘chmas mulki, omborxonalar va turistik ob’ektlardir.
Qozog‘istondagi mavjud cheklovlar tufayli xorijiy investitsiyalar asosan davlat tomonidan qo‘llab-quvvatlanadigan yirik loyihalarga yo‘naltirilgan. Bular, masalan, Abu Dhabi Plaza arab investorlarining poytaxt loyihalari, The St Regis Astana amerikaliklar yoki Aktau shahridagi Rixos Water World va Town Center, Turkistondagi Karavansaray turk loyihalari.
Olmaota tijoriy ko‘chmas mulkining xorijiy investorlari orasida – italyan loyihalash-qurilish kompaniyasi Renco, omborxona ko‘chmas mulkiga esa rus kompaniyalari – Ozon va Wildberries faol investitsiya qiladi. Qozog‘iston ko‘chmas mulkiga institutsional xorijiy investorlar yo‘q.
O‘zbekiston bozorida ham xuddi shunday vaziyat – CMWP rahbari fikriga ko‘ra, ko‘p hollarda xususiy investorlar dehqonchilik loyihalariga sarmoya kiritadi. «Biz ofislar, mehmonxonalar va turar-joylarni rivojlantirishda koreys pullarini, turar-joy segmentida qozoq investitsiyalarini, turar-joy majmualarini rivojlantirishda xitoy, logistikada esa rus pullarini ko‘ramiz va hokazo», – deydi ma’ruzachi.
«Rossiya va MDH mamlakatlaridan investorlar eng faol hisoblanadi, ular uchun asosiy vazifa qulay yurisdiktsiyada valyuta daromadini olishdir. Bu investorlar asosan kichik aktivlarni, kvartiralar to‘plamidan tortib tijoriy ko‘chmas mulk portfellarigacha (5 million dollargacha) ko‘rib chiqadilar. Ularning mezonlari kutilayotgan daromad va bitimning soddaligi hisoblanadi, shuning uchun ular asosan birlamchi bozorga qaraydilar va ular quruvchilarning savdo ofislari mijozlari hisoblanadi, – deydi Denis Sokolov. – Sharq investorlari, xususan, koreys va xitoyliklar, mahalliy tadbirkorlar bilan hamkorlikda va davlat tomonidan qo‘llab-quvvatlanadigan yirik loyihalarga yo‘naltirilgan. Loyihalarni davlat tomonidan qo‘llab-quvvatlash muhim mezon hisoblanadi. Biroq, bunday loyihalar sekin boradi, chunki ular uzoq muddatli ishlov berishni talab qiladi va ularning moliyaviy modeli unchalik aniq bo‘lmasligi mumkin».
G‘arb investorlari O‘zbekiston bozorida eng kam seziladi. Bunday investorlar uchun ko‘chmas mulk ularning asosiy biznesiga (ishlab chiqarish, biznes-xizmatlar va boshqalar) qo‘shimcha hisoblanadi. «Ko‘pincha shunday bo‘ladiki, korporatsiya darajasida investitsiya loyihasi ishlab chiqilayotgan bir paytda, chet elliklar O‘zbekistonning potentsialini ko‘rib, ko‘chmas mulkka yoki biznesga xususiy investitsiyalar kiritadilar», – deydi Sokolov.
CMWP O‘zbekiston ko‘chmas mulkiga institutsional investitsiyalar yetishmasligini investitsiya mahsulotining yo‘qligi bilan bog‘laydi: shaffof tarixga va tushunarli biznes modeliga ega sifatli binolar.
«Bozor faqatgina Sale-Leaseback (keyinchalik qayta ijaraga berish bilan sotish – «Kursiv») bitimlari formatida taklif qila boshlaydi, ular bozor uchun birinchi tizimli investitsiya bitimlari bo‘ladi. Bunday format sotuvchiga o‘zining asosiy biznesiga investitsiya qilish imkonini beradi, xaridorga esa kafolatlangan ijara daromadini olish imkonini beradi. Shu bilan birga, ob’ekt narxi, ijara stavkasi, ijara shartnomasi muddati va indeksatsiya sotib olish-sotish bitimining ajralmas elementlari hisoblanadi», – deydi ma’ruzachi.
Daromad: kutilmalar va haqiqat
«Yiliga 18-20% USD miqdorida daromad – bu har qanday investorning ko‘zida ochko‘zlik olovini yoqishi mumkin bo‘lgan raqam», – deb hisoblaydi Denis Sokolov.
Ammo Qozog‘iston va O‘zbekistondagi dehqonchilik loyihalarining haqiqiy daromadi kamdan-kam hollarda bu raqamlarga erishadi.
Gulshat Sarieva baholariga ko‘ra, Qozog‘istonda hozirgi kunda eng yuqori daromad logistika ko‘chmas mulki sektorida (10-12%), shuningdek, ofis va savdo ko‘chmas mulkida (8-12%) kuzatiladi. Premium turar-joyga investitsiyalar o‘rtacha 6-10% yillik daromad keltiradi, ikkilamchi bozorda esa – 4-6%.
«Logistika ko‘chmas mulki tranzit yuk oqimlari va elektron tijoratning o‘sishi tufayli ayniqsa jozibador. Bunday investitsiyalar hajmi – ob’ektlar miqyosi va joylashuviga qarab 5-30 million dollarni tashkil qiladi. Tijoriy ko‘chmas mulk Olmaota va Ostona ofis va savdo maydonlariga bo‘lgan talab tufayli o‘rtachadan yuqori daromad ko‘
