Commonwealth Partnership boshqaruv departamenti rahbari, hamkori Pavel Yakimchuk Spot'ga O‘zbekistondagi omborxonalar holati va xorijiy investorlarning nega bu ko‘chmas mulk segmentiga sarmoya kiritishga shoshilmayotgani haqida ma’lumot berdi.

 

Omborxona ko‘chmas mulki potentsial o‘sish nuqtasida. Biz ushbu segmentning keyingi 5-7 yil ichida tezlashib borishini prognoz qilamiz. Bu hozirgi loyihalarimiz va bozorda shakllanayotgan so‘rovlar bilan tasdiqlanadi.

O‘zbekistonda CMWP kompaniyasi 2018-yildan buyon ishlamoqda, aynan shu davrda sifatli omborxona ko‘chmas mulk bozorini shakllantirish uchun sharoitlar paydo bo‘la boshladi. Bunday ob’yektlarga bo‘lgan talab so‘nggi 2-3 yilda shakllana boshladi, chunki tobora ko‘proq xalqaro kompaniyalar mamlakatni o‘z biznesini joylashtirish va kengaytirish uchun muqobil platforma sifatida ko‘rib chiqa boshladilar. O‘zbekiston bozoriga kirayotgan chakana savdo kompaniyalari logistika va omborxonalarga muhtoj, bu ham talabni kuchaytiradi.

Omborxonalarni boshqa sektorlar bilan solishtirsak, masalan, uy-joy qurilishi uzoq vaqtdan beri rivojlanib kelmoqda: hatto yopiq iqtisodiyot davrida ham uylar qurilgan. O‘zbekistonda ko‘chmas mulkning ushbu segmenti barqarorlik bosqichiga kirdi: asosiy ishtirokchilar aniqlandi, mahsulotlar shakllandi, portlashsimon o‘sish kutilmayapti. Ofis segmenti esa keyinroq boshlangan, ammo so‘nggi 3-5 yilda faol bo‘lgan. Ushbu segmentda ham portlashsimon o‘sish kutilmayapti.

Yuqori sifatli omborxona ko‘chmas mulkiga bo‘lgan talab yaqin yillarda saqlanib qoladi. Bu makroiqtisodiy vaziyat bilan bog‘liq. O‘zbekiston 2017-yildan buyon ijobiy YaIM o‘sishini namoyish etmoqda, iqtisodiyotni ochish jarayoni davom etmoqda. Xorijiy investitsiyalar va xalqaro ishtirokchilar mamlakatga kela boshlaydi.

Parallel ravishda sanoat rivojlanmoqda. Sanoat kompaniyalari logistika va chakana savdoni rivojlantirishga undaydi, chakana savdo esa xalqaro brendlarni o‘ziga tortadi. Bularning barchasiga inson kapitali bilan bog‘liq ijobiy vaziyat qo‘shiladi. O‘zbekiston tez orada mintaqada yosh, iqtisodiy faol aholi soni bo‘yicha yetakchilardan biriga aylanadi.

 

Zamonaviy omborxonalar kerak, lekin faqat eski omborxonalar bor

O‘zbekistonda omborxonalar asosan o‘rta yoki past sifatli ob’yektlar bilan ifodalanadi. Ko‘pchiligi sovet davridan qolgan meros. Bular, masalan, ishdan chiqarilgan va aprior omborxona bo‘lmagan ishlab chiqarish korxonalari. Bunday binolarning ichki logistikasi va texnik tashkiloti omborxona operatsiyalari uchun mo‘ljallanmagan. Xonalarda shift balandligi, ustunlar oralig‘i yoki dok uskunalarining yetishmasligi kutilgan darajadagi logistika operatsiyalarini ta’minlashga qodir emasligiga olib kelishi mumkin.

Qo‘shimchasiga, ko‘pincha muhandislik tizimlari mavjud emas. Omborxonalar bu jihatdan unchalik talabchan emas, ammo ijarachilar shamollatish, yong‘in xavfsizligi, avtomatlashtirish va yoritish tizimlari bo‘yicha minimal talablarga ega, bu eski fondlarda ta’minlanishi mumkin emas.

Albatta, bir qancha yangi ob’yektlar mavjud, ammo ular allaqachon aylanmada. Bozorda bo‘sh joylar yo‘q va shunga mos ravishda talab taklifdan oshib ketadi. An’anaviy ravishda omborxonalarni ijaraga oladigan chakana savdo kompaniyalari ularni qurish variantlarini ko‘rib chiqishga majbur. Bu shunday holatdaki, chakana savdo mablag‘larni kapital xarajatlarga muzlatishni yoqtirmaydi.

Commonwealth Partnership kompaniyasining O‘zbekistonda zamonaviy omborxona binolarini qidirish bo‘yicha bir qancha so‘rovlari mavjud. Aytishim kerakki, 10 ming kvadrat metr maydon uchun so‘rovni qondirish qiyin, chunki bozorda tegishli takliflar yo‘q. O‘zbekiston xalqaro ishtirokchilar tomonidan faol kengayish bosqichida va yuqori sifatli omborxonalar yo‘qligi bozor rivojlanishini sekinlashtirishi mumkin.

Bizning tadqiqotimiz ma’lumotlariga ko‘ra, Toshkentda hozirda taxminan 700 ming kv.m. omborxona va sanoat ob’yektlari hamda 8 ta sanoat zonasi mavjud. Sifatli omborxonalar zaxirasi bizning hisob-kitoblarimiz bo‘yicha 157 ming kv.m. Bu faqat A va B toifali omborxonalar. O‘rtacha ijara stavkasi quruq ombor uchun oyiga 3,3 dollar/kv.m. va sovuq ombor uchun 5 dollar/kv.m.ni tashkil qiladi.

 

Rivojlanishni sekinlashtiruvchi to‘rt omil

Birinchidan, mahalliy ishlab chiqaruvchilarning omborxona qurilishi sohasida tajribasi hali kam. Rivojlangan bozorlarda tipik hisoblangan ko‘plab yechimlar O‘zbekiston uchun yangilikdir. Ularni joriy etish ekspertizani talab qiladi. Xalqaro kompaniyalar bilan hamkorlik bir qator xatolardan qochishga yordam beradi, demak jarayonlarni tezlashtiradi va arzonlashtiradi.

Rivojlanish bosqichidagi hech bir bozor mustaqil ravishda o‘zini o‘zi ta’minlay olmaydi. Shu kabi, o‘z vaqtida Amerika, Angliya va Yevropa kompaniyalari Sharqiy Yevropa bozoriga kirib, o‘z ekspertizalarini olib kelishgan. Bunda katta plyus bor, chunki bozor bir necha yil ichida tajribani o‘zlashtira oladi, boshqa mamlakatlar uchun esa bu tajribani to‘plash uchun 20-30 yil kerak bo‘lgan.

Ikkinchidan, omborxona qurilishi me’yoriy tartibga solish kechikmoqda. Rivojlanganroq bozorlarda belgilangan qat’iy va aniq talablar mavjud emas. Masalan, hozirda yuqori javonli omborxonalar uchun yong‘in o‘chirish bo‘yicha aniq shakllantirilgan me’yoriy talablar yo‘q. O‘zbekistondagi har bir yangi loyiha yangi hikoyadir. Muhandislik va mijoz talablari nuqtai nazaridan to‘g‘ri omborxona qurish juda qiyin.

Uchinchi omil - yer masalasi. Bo‘sh va parametrlariga mos keladigan uchastkani topish qiyin: yerlar turar-joy ob’yektlari uchun ajratilgan yoki aylanmadan chiqarilgan.

To‘rtinchi jihat - xorijiy investorlar uchun statistik ma’lumotlarning yetishmasligi. Ular daromadni qanday hisoblashni, sarmoyani qaytarishni qanday kafolatlashni bilishmaydi va natijada omborxona loyihalariga ehtiyotkorlik bilan qarashadi.

 

Investorlarga ma’lumotlar kerak

Investorlar daromadni sotish bo‘yicha yakunlangan bitimlardan yoki uzoq muddatli ijara stavkalari bo‘yicha hisoblaydilar. O‘zbekiston bo‘yicha bunday statistika hozirda deyarli yo‘q. Uni yig‘ish uchun uzoq muddatli ma’lumotlar, raqamlarni tasdiqlaydigan amalga oshirilgan loyihalar kerak.

Shuningdek, ikkita turdagi omborxona loyihalari mavjudligini hisobga olish kerak. Birinchisi - yakuniy foydalanuvchi uchun. Kompaniya joy tanlaydi va o‘zi uchun ob’yekt quradi: muhandislik tizimlari to‘plamini aniqlaydi, ofis xonalarini qo‘shadi va h.k. Ikkinchi tur - spekulyativ omborxona, bunda ishlab chiqaruvchi ijaraga berish yoki sotish uchun ob’yekt quradi, boshlang‘ich bosqichda kim yakuniy foydalanuvchi bo‘lishini bilmasdan.

Shunga mos ravishda, ikkita turdagi qiymat yuzaga keladi. Kompaniya o‘zi uchun qurgan binoning qiymati ko‘pincha mijozning individual istaklari tufayli yuqori bo‘ladi. O‘zbekistonda hozirda amalga oshirilayotgan loyihalar ko‘pincha ushbu turga kiradi.

Mamlakatda spekulyativ maydonlar deyarli yo‘q. Shu bilan birga, jahon amaliyotida bozor aynan spekulyativ ob’yektlar qiymatiga yo‘naltirilgan. Natijada, investor omborxona binosining ob’yektiv o‘rtacha qiymatini baholashi qiyin.

Ishlab chiqaruvchilar uchun omborxona yo‘nalishi bugungi kunda istiqbolli. Boshqa sektorlarda bozorga kirganingizda, yirik ishtirokchilar bilan raqobatlashishga majbur bo‘lasiz. Bundan tashqari, turar-joy va ofis ko‘chmas mulk bozori juda to‘yingan.

Ob’yektlarning rentabelligi har xil ekanligi tushunarli. Nazariy jihatdan, turar-joy ko‘proq daromadli, ammo bu daromad darajasiga erishish uchun hali ham to‘g‘ri uchastkani topish, talabgir turar-joy majmuasini qurish, sotish va h.k. kerak.

O‘ylaymanki, ishlab chiqaruvchilar omborxona sektorining istiqbollarini ko‘rishadi. Lekin yo‘nalish nisbatan yangi bo‘lgani uchun, tushunarli talab shakllanishi kerak, bozorga zamonaviy omborxonalarga muhtoj kompaniyalar kirishi kerak. Zaruriyatni anglashdan qaror qabul qilishgacha bir yil o‘tishi mumkin. Hozirgi vaziyat shunday: istiqbollarni ko‘radigan ishlab chiqaruvchilar bor, lekin ular hali loyihalarga kirishga tayyor emaslar.

Davlat yer uchastkalaridan foydalanish tartib-qoidalarini soddalashtirish orqali bozorga yordam berishi mumkin. Umuman olganda, davlat iqtisodiyotni rivojlantirishni faol rag‘batlantirayotganini ko‘ramiz. O‘zbekistonda ishlab chiqaruvchi energiyaga, quvvat va qurilishga ruxsatnomalarni juda tez olishi mumkin. Albatta, har bir loyiha batafsil o‘rganiladi, ammo sun’iy to‘siqlar yaratilmaydi.

Shuningdek, O‘zbekistonda me’yoriy hujjatlar bilan biroz osonroq. Mamlakatda xorijiy loyiha yechimlaridan ularni mahalliy sharoitga moslashtirish sharti bilan foydalanishga ruxsat berilgan. Bu eng yaxshi xalqaro amaliyotlarni darhol qo‘llash imkonini beradi.

 

Yashil kun tartibi: juda zarur, lekin hamma ham qiziqmaydi

Hozirda yashil kun tartibi, barqarorlik va energiya tejash mavzulari dolzarb. Omborxonalar ko‘pincha xalqaro yashil standartlarga muvofiq sertifikatlashtiriladi, ammo O‘zbekistonda bu hali amalga oshirilmayapti.

Yashil sertifikat qurilish materiallari va uskunalariga jiddiy talablar qo‘yadi