2024-yilda Toshkentda foydalanishga topshirilgan turar-joy binolari va ko'chmas mulk savdo-sotiq bitimlari soni kamaydi, garchi uy-joyga talab yuqori bo'lib qolmoqda. Narxlar o'sishi sekinlashdi. Mutaxassislar shaharsozlik muammolari, poytaxtning bosh rejasi, Eskrow hisobvarag'i va kelajakdagi rivojlanish prognozlarini muhokama qildilar.

Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) konsalting kompaniyasi tahlilchilari 2024-yil uchun Toshkent turar-joy bozori bo'yicha tadqiqotni taqdim etdilar. "Gazeta.uz" hisobotning asosiy xulosalarini tahlil qildi.

Mutaxassislar ta'kidlashicha, 2014-yildan buyon iqtisodiy rivojlanish va infratuzilmaning yaxshilanishi natijasida aholining barqaror o'sishi fonida Toshkent mamlakat mintaqalaridan migratsiya uchun asosiy tortishish markazi bo'lib qolmoqda. Yosh mutaxassislar va oilalar ish imkoniyatlari, ta'lim va hayot sifatini oshirish maqsadida poytaxtga intilmoqda.

Agar so'nggi bir necha yil ichida Toshkent ko'chmas mulk bozoridagi faollik jadal o'sgan bo'lsa, 2024-yilda u pasaydi. Bitimlar soni kamaydi va narxlar o'sishi sur'ati sekinlashdi, garchi talab yuqori bo'lib qolmoqda. Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi (ITIM) ma'lumotlariga ko'ra, yilning birinchi yarmida so'nggi uch yil ichida eng kam miqdorda yangi ob'ektlar foydalanishga topshirilgan. Shu bilan birga, bozorda narxlarning pasayishi kuzatilmoqda.

2023-yilgacha turar-joy mulkiga bo'lgan yuqori talab narxlarning sezilarli o'sishiga olib keldi va bozorni qizib ketishiga sabab bo'ldi. Bu quruvchilarni va sotuvchilarni yangi ob'ektlarni faol ravishda ishga tushirishga undadi, bu esa mavjud taklifni oshirdi. Biroq, 2024-yilga kelib, ushbu taklifning katta qismi sotilgan. Ko'pincha shaxsiy jamg'armalarini ishlatgan xaridorlar avvalgi hajmdagi yangi bitimlar tuzish imkoniyatlarini tugatdilar.

Natijada, ko'chmas mulkka qiziqish saqlanib qolganiga qaramay, bozor tuzatish bosqichiga o'tdi. Bu narxlarning barqarorlashuvi yoki ularning o'rtacha pasayishida namoyon bo'ladi, bu esa xaridorlarning joriy moliyaviy imkoniyatlariga mos keladi.

"Bizning fikrimizcha, 2025-yilda sotuvlar va narxlar barqaror bo'ladi, ammo 2022 va 2023-yillardagi o'sish ko'rsatkichlariga erishmaydi. Bu 2024-yilning to'rtinchi choragiga ham tegishli", - dedi CMWP tahliliy guruhi rahbari Aleksey Letunovskiy.

2024-yilda qurilish uchun eng mashhur tumanlar Mirzo Ulug'bek, Yashnobod va Yunusobod tumanlari bo'ldi. Yashnobod tumanida "Komfort" klassidagi loyihalar ustunlik qiladi, "Biznes" va "Premium" segmentlari esa Mirzo Ulug'bek tumanida ko'proq joylashgan.

Toshkentda ikkilamchi turar-joylarda kvadrat metrning o'rtacha narxi 1216 dollarni, yangi qurilmalarda esa 1251 dollarni tashkil etdi. O'rtacha 50-60 kv.m. maydonga ega kvartiralar uchun o'rtacha narx segmentga qarab 82 060 dollardan 99 174 dollargacha o'zgarib turadi.

Biznes-klass kvartiralari uchun o'rtacha ijara narxi kv.m uchun 17 dollarni, premium-klass uchun esa 22 dollarni tashkil etdi. Biroq, mutaxassislar haqiqiy narxlar ko'rsatilganidan pastroq ekanligini ta'kidlaydilar: ijara shartnomasi tuzilganda, ijara beruvchilar narxni o'rtacha 23% ga pasaytiradi.

ITIM ma'lumotlariga ko'ra, 2024-yil avgust oyida kvadrat metr uchun o'rtacha ijara stavkasi 8,25 dollarni tashkil etdi. Biznes va premium-klass kvartiralarining standart maydonlariga nisbatan hisoblanganda, bu mos ravishda 635 va 767 dollarni tashkil etadi, bu bozor narxlaridan 25-30% past.

"Ko'rsatilgan stavkalarning pasaytirilishining asosiy sababi ijara beruvchilarning soliq to'lovlarini minimallashtirish istagidir", - deyiladi CMWP hisobotida.

 

Etakchi qurilish kompaniyalari va shaharsozlik tashkilotlari vakili bo'lgan mutaxassislar Toshkent shahar muhitining rivojlanishi bilan bog'liq asosiy muammolar va qiyinchiliklarni aniqladilar, shuningdek, poytaxtning kelajakdagi rivojlanishi bo'yicha o'z prognozlarini bildirdilar.

Murad Buildings kompaniyasining rivojlanish va investitsiyalar bo'yicha direktori Dmitriy Kuznetsovning ta'kidlashicha, Toshkentda hududlarni kompleks o'zlashtirish faqat sobiq sanoat zonalari yoki renovatsiya loyihalari doirasida mumkin. Boshqa barcha hollarda, bu tasdiqlangan bosh reja yo'qligi bilan izohlanadigan nuqtali qurilishdir.

 

"Shu sababli shahar Yangi Toshkent tomon rivojlanmoqda. Toshkentni rivojlantirishdagi asosiy muammo shahar muhandislik infratuzilmasini yangilashdir. Bundan tashqari, loyiha moliyalashtirish va arzon ipoteka bo'lmasa, hududlarni kompleks rivojlantirish juda sekin kechadi, shuning uchun ko'pchilik quruvchilar besh gektargacha bo'lgan kichik maydonlarga e'tibor qaratadi", - deya ta'kidladi Kuznetsov.

Golden House kompaniyasining mahsulot va arxitektura bo'yicha direktori Vadim Pavlov shaharsozlik tartibga solish, rejalashtirish, ijtimoiy talablar va sanitariya-himoya zonalari bilan bog'liq muammolarni ko'rsatdi. Ushbu qiyinchiliklarning asosiy sababi sifatida u ham bosh reja yoki aniq qoidalarga ega bo'lgan yagona hujjatning yo'qligini ko'rsatdi.

 

"Bu muammo eskirgan normalar bilan murakkablashadi, ular esa MDH mamlakatlarining yangi va eski normalarining kombinatsiyasini tashkil etadi. Bozor tartibga solishni joriy etishni va normativ talablarni yangilashni qo'llab-quvvatlaydi, shuningdek, davlat organlari bilan hamkorlik qilishga tayyorligini bildiradi. Biroq, hozirgi vaqtda xususiy sektor mutaxassislari va davlat mutaxassislari o'rtasidagi o'zaro aloqalar yetarli darajada yo'lga qo'yilmagan, bu yangi normalarni joriy etishda qiyinchiliklar tug'diradi", - deya ta'kidladi Pavlov.

Eslatib o'tamiz, O'zbekiston hukumati tomonidan 2024-yil 24-dekabrdagi qarori bilan Toshkentning 2045-yilgacha bo'lgan bosh rejasi tasdiqlandi. Ikki yil oldin "Gazeta.uz" "ToshkentboshplanLITI" instituti shaharsozlik va ilmiy loyihalar bo'yicha direktor o'rinbosari Saidazim Sharipov bilan poytaxt bosh rejasi loyihasining asosiy qoidalari haqida batafsil ma'lumot bergan katta intervyuni chop etgan edi.

"Toshkent Invest" kompaniyasining qurilish va renovatsiya departamenti direktori Ilyos Karimov investorlar va davlat tuzilmalari o'rtasidagi o'zaro aloqadagi qiyinchiliklarni ko'rsatdi.

"Xususan, xizmatlar va kelishuvlarni amalga oshirishning tartibga solinmagan muddatlari, investitsiya loyihalarini muvofiqlashtirish uchun yagona organ yo'qligi, bu esa amalga oshirish muddatlarining cho'zilishiga olib keladi", - deya ta'kidladi Karimov.

Mutaxassis, sifatli dehqonchilik uchun hududlar yetishmasligi quruvchilarni nuqtali loyihalarga o'tishga majbur qilishini, bu esa ko'pincha yer uchastkalarining narxini oshirishga va natijada qurilish sifatining pasayishiga olib kelishini ta'kidladi. Ushbu muammolarning yechimini u poytaxtning o'ziga xos xususiyatlarini hisobga oladigan mahalliy shaharsozlik standartlarini ishlab chiqish va shahar bosh rejasini tasdiqlashda ko'radi.

"Bu shuni anglatadiki, nuqtali qurilish usuli ko'pincha yer uchastkalari uchun sezilarli xarajatlarni talab qiladi, bu esa binoning o'zini qurish uchun byudjetni cheklaydi", - deb tushuntirdi u.

Shaharsoz Alisa Barannikova yuqori darajadagi tartibga solish bilan bog'liq muammolarni ta'kidladi. U yangi binolarning mavjud qurilishlar va ijtimoiy infratuzilma bilan bog'lanishining yetarli darajada yo'qligiga e'tibor qaratdi. Bundan tashqari, yangi ob'ektlarni allaqachon shakllangan shahar muhitiga kiritishni ta'minlaydigan mexanizmlar mavjud emas.

Mutaxassislar Eskrow hisobvarag'i haqida ham fikr bildirdilar. Vadim Pavlovning ta'kidlashicha, ularni loyiha moliyalashtirish vositalari va ulushdorlarni himoya qilishning qo'shimcha mexanizmlari bilan birga joriy etmaslik quruvchilarga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin. Uning fikricha, bu bozorning konsolidatsiyasiga olib keladi va ishtirokchilar sonini kamaytiradi.

O'zbekistonda Eskrow hisobvaraqlarini joriy etish rejalari prezident tomonidan 2024-yil sentyabr oyida bayon qilingan. Aleksey Letunovskiy "Gazeta.uz"ga ber