Yaqin bir necha yil ichida Toshkentdagi ko'chmas mulk sifati sezilarli darajada oshadi, deb hisoblaydi hududlarni rivojlantirish bo'yicha mutaxassis Yuliya Tokareva. Nega ko'chmas mulk bozorida avvaliga qimmat turar-joylar quriladi, taklifni qanday xilma-xil qilish mumkin va ipoteka "ko'pagi"dan qochish mumkinmi — "Gazeta.uz" materialida.

O'zbekiston va xususan Toshkent ko'chmas mulk bozoriga tashqi o'yinchilarning qiziqishi ortib bormoqda, deydi Commonwealth Partnership kompaniyasining strategik konsalting departamenti rahbari Yuliya Tokareva. Yaqin besh-etti yil ichida mutaxassislar ko'chmas mulk sifatida katta o'zgarishlarni kutmoqdalar. Mahalliy va xalqaro ishlab chiquvchilar o'z ob'ektlari atrofidagi muhitni yaxshilash, sifatliroq materiallar va estetik arxitekturani taklif qilish orqali bir-biri bilan raqobatlashishni boshlaydilar.

 

O'zbekistonda ko'chmas mulk bozorining rivojlanish bosqichlari haqida

Toshkent bozor sikli grafikida o'sayotgan to'lqin ustida turibdi. Ko'chmas mulk bozoriga kelsak, uni segmentlarga ajratish kerak. Turar-joy, ofis, savdo va boshqa turdagi ko'chmas mulklar turli rivojlanish bosqichlarida.

Ofis ko'chmas mulki

Ofis ko'chmas mulki bozori bozor tendentsiyalarini shakllantirish bosqichida. Hozirda O'zbekistonda faqat A-klass ofislari — yirik xalqaro va mahalliy kompaniyalarga mo'ljallangan premium segmentining birinchi loyihalari paydo bo'lmoqda. Bozorda sifatli takliflar paydo bo'lganda, ofis qidirayotgan kompaniyalar yangi standartga: sifatli muhandislik tizimlari, markazlashtirilgan boshqaruv va turli xizmatlarga tayanishni boshlaydilar.

Ijara oluvchilarning ofislar sifatiga bo'lgan talablari ortib borishi bilan bozorda takliflar ko'payadi, kamroq sifatli loyihalar esa qayta rivojlanishga duch keladi va o'z binolariga bo'lgan qiziqishni saqlab qolish uchun sinfini oshiradi. Ya'ni, A-klass ofislari bo'lgan bitta loyiha to'lqinli reaksiya boshlaydi.

Turar-joy ko'chmas mulki

Toshkentdagi turar-joy ko'chmas mulki segmenti yuqori to'yinganlikka yaqinlashmoqda, iste'molchi uchun raqobat kuchaymoqda. Ishlab chiquvchilar narx bilan emas, balki sifat bilan raqobatlashadigan strukturaviy o'zgarishlar aynan shu rivojlanish bosqichiga xosdir.

Ombor ko'chmas mulki

Ombor ko'chmas mulki bozori boshlang'ich darajada. Tarixan ko'plab ishlab chiqarish kompaniyalari o'z ehtiyojlari uchun omborxonalar qurgan. Ularga ijaraga olishdan ko'ra, omborni o'zlari qurish qulayroq bo'lgan.

Biroq, kompaniyalar ichidagi logistika jarayonlari hozirda tezlashmoqda, shuning uchun asta-sekin o'z omborini qurishdan ko'ra, tashqaridan ombor ijaraga olish foydaliroq bo'ladi. Hozirda bozorda ijaraga ombor takliflari kam, ammo yaqin 5-7 yil ichida sakrashni kutmoqdamiz.

Savdo ko'chmas mulki

Savdo ko'chmas mulki bozoridagi taklif talabdan oldinda. Hozirda taklifni birinchi qavatlari savdo uchun ajratilgan turar-joy loyihalari va yirik savdo maydonchalari shakllantirmoqda. Katta maydonlarga talabni, odatda, yirik tarmoq kompaniyalari — xalqaro brendlar va kuchli mahalliy o'yinchilar shakllantiradi, ularning O'zbekiston bozorida hozircha unchalik ko'p emas. Shuning uchun talab kichik biznes tomonidan qoplanadi.

Bu savdo ko'chmas mulki bozorining tabiiy rivojlanish bosqichi bo'lib, u o'zgaradi. Biroq, bu vaqtni talab qiladi, chunki mamlakatga xalqaro kompaniyalarni olib kirish kerak. Mutaxassislar Toshkent City Mall savdo markazi ochilgandan so'ng, O'zbekiston bozorida bir qator yirik xalqaro savdo tarmoqlari paydo bo'lishini, bu esa tashrif buyuruvchilarning dam olish va xarid qilish sifatiga bo'lgan talablarini oshirishini kutmoqdalar.

Bozor sikllari cheksizdir va shuni tushunish kerakki, 10-15 yil ichida O'zbekiston ko'chmas mulk bozorida to'yinganlik yuz beradi, so'ngra barqarorlik, keyin pasayish va yangi o'sish davri keladi. Bu barcha bozorlarda sodir bo'ladi, ammo O'zbekiston uchun hammasi oldinda. Mintaqaga kirayotgan tashqi o'yinchilar o'z loyihalarini bozor tsiklliligini hisobga olgan holda 10 yildan ortiq muddatga rejalashtirishlari kerak.

 

O'rtacha daromadli odamlar uy-joy sotib ololadimi?

Toshkent bozoridagi vaziyat — bu klassik yo'nalish bo'lib, iqtisodiyot loyihalarini investor nuqtai nazaridan baholashdir. Toshkentda uzoq vaqt davomida kechiktirilgan talab mavjud edi. Propiska tizimi viloyatlarning to'lov qobiliyatiga ega aholisini poytaxtda uy-joy sotib olishdan cheklab qo'ygan. Hozirda bu yuridik cheklovlar yo'q va bu kechiktirilgan talab amalga oshmoqda.

 

Bozorda takliflar kam bo'lgan paytda investor yuqori narxlar belgilash imkoniyatiga ega edi. Lekin aholining qimmat turar-joy sotib olishga talabi ortmayapti va ishlab chiquvchilar boshqa narx toifasidagi ob'ektlarni qurishni boshlaydilar.

Poytaxtdagi ko'chmas mulk narxlari Moskva va boshqa yirik shaharlardagidek barqaror yuqori bo'lishi mumkin. Buning sababi shundaki, odamlar poytaxtni nafaqat yashash joyi, balki investitsiya joyi sifatida ham ko'rishadi, masalan, shaharga ishga kelganlarga ijaraga berish uchun. Yirik shaharlarda uy-joy narxlari barqaror o'sib bormoqda, chunki aholida turar-joy ko'chmas mulkiga talab doimo yuqori bo'lishi haqida umidlar mavjud.

Boshqa O'zbekiston va Rossiya hududlarida esa turar-joy ko'chmas mulkiga talabni ko'proq o'sha hududlarda yashashga yoki ko'chib o'tishga tayyor odamlar shakllantiradi. Bu qishloq joylaridan yoki boshqa hududlardan shaharga ko'chib o'tayotgan aholi yoki farzandlari uchun yoki uy-joy sharoitini yaxshilash uchun ko'chmas mulk sotib olayotgan odamlar bo'lishi mumkin. Bu hududlarda ko'chmas mulkka investitsiya talabi kamroq mavjud, shuning uchun uning narxlari ancha sekin o'smoqda.

 

Turar-joy ko'chmas mulkiga bo'lgan kechiktirilgan va investitsiya talabi qondirilgach, yangi o'sish davri keladi, ommaviy foydalanuvchi uchun uy-joy quriladigan kompleks rivojlanish loyihalari paydo bo'ladi. Biroq, Toshkent bu o'sish davriga o'tishi uchun bozor qimmat segment bilan to'yinishi kerak.

 

Turar-joy ko'chmas mulki bozorining rivojlanishiga nima turtki beradi?

Qulay ipoteka turar-joy ko'chmas mulkining rivojlanishiga yangi turtki beradi. U uy-joy sotib olish imkoniyatiga ega xaridorlar sonini bir necha barobar oshiradi. Agar ko'proq odamlar uzoq muddatli to'lovlar bilan ko'chmas mulk sotib olishga qodir bo'lsa, ishlab chiquvchilar takliflar qatorini kengaytiradi.

Ipotekaning rivojlanishi davlat tartibga solish vazifasidir, chunki ishlab chiquvchi o'z, qarzga olingan mablag'lar yoki xaridorlar mablag'larini investitsiya qilish orqali ishlay oladi. Agar xaridor uzoq muddatli ipotekaga qodir bo'lmasa, taklif bir martalik to'lov yoki bo'lib to'lash bilan ko'chmas mulk sotib ololadiganlar uchun shakllanadi.

 

Shu bilan birga, regulyatorning vazifasi to'lov qobiliyati past kreditlarni berish orqali ipoteka "ko'pagi"ning oldini olish va ipoteka berish mezonlarini o'ylab topish uchun chora-tadbirlar ko'rishdir.

Ipoteka "ko'pagi" muammosi boshqa mamlakatlar bozorlarida bir necha bor yuzaga kelgan. Davlat tartibga solish orqali undan qochish mumkin. Masalan, Rossiyada bir necha yil oldin imtiyozli ipoteka kreditlash joriy etildi, bu bozorga turtki berdi: uy-joyga talab o'sdi, ishlab chiquvchilar ko'proq qurishni boshladilar. Biroq, Markaziy bank ko'p sonli xavfli kreditlar paydo bo'lish xavfini ko'rgach, regulyator ipoteka stavkasini ko'tardi. Ipoteka berish sekinlashdi, chunki odamlar yuqori stavkani ko'tara olmadilar.

O'zbekistonda ipoteka joriy etish bo'yicha muhokamalar bir yildan beri davom etmoqda. Bank sektori ham o'z rivojlanish bosqichlariga ega ekanligini hisobga olish kerak. Shuning uchun ipoteka kreditlash masalasi bozorga emas, balki umumiy davlat siyosati va iqtisodiyotiga tegishli bo'lib, ular oxir-oqibat foydalanuvchi darajasiga tushadi. Davlat siyosati esa hukumat tomonidan shakllantirilgan katta milliy g'oyadan kelib chiqadi.

Commonwealth Partnership — bu hududlarni rivojlantirishda biznes va davlat tuzilmalariga maslahat beradigan xalqaro kompaniyalar guruhi. O'zbekistonda 2018 yildan beri ishlamoqda. Shu vaqt ichida 16 ta loyihani amalga oshirdi, jumladan, Toshkent Cityning tijoriy konsepsiyasini ishlab chiqish, Samarqanddagi sanoat-ombor zonasini loyihalash bo'yicha tavsiyalar, Seoul Mun qurilishi konsepsiyasi va boshqalar.

 

Manba: Gazeta.uz

Foto: Yevgeniy Soroqin / "Gazeta.uz"