Spot tahlil qilib, eskrou qanday ishlashini, bu tizimning tomonlar uchun qanday xatarlar tug'dirishini va bu yangilikdan ta'sirlanishi mumkin bo'lgan turli sohalar vakillari bilan suhbatlashdi.
Spot avvalroq yozganidek, O'zbekiston prezidenti qurilish sohasi va kambag'allikni qisqartirishga bag'ishlangan yig'ilish o'tkazdi. Asosiy mavzulardan biri nomunosib quruvchilar qo'liga tushgan ulushdorlar duch keladigan muammolar bo'ldi. Ushbu masalalarni hal qilish yechimi sifatida ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar, shu jumladan qurilayotgan ob'ektlar uchun eskrou-hisobvaraq tizimini joriy etish to'g'risida qaror qabul qilindi.
Endi dehqonlar banklar bilan shartnomalar tuzadilar, xaridorlarning pullari esa qurilish tugaguncha va quruvchining barcha majburiyatlari bajarilguncha eskrou-hisobvaraqlarida saqlanadi. Bunday tizim Samarqandda va Toshkentning ayrim tumanlarida bir yil davomida sinovdan o'tkaziladi.
Eskrou — bu bankdagi maxsus hisobvaraq bo'lib, u shartnomada ko'rsatilgan bitim shartlari bajarilgunga qadar pullarni vaqtincha saqlaydi. Bu har ikki tomon uchun ham bir turdagi "sug'urta": xaridor o'z mablag'lari himoyalanganligiga ishonch hosil qiladi, quruvchi esa faqat barcha qurilish ishlari tugagandan so'ng to'lovni oladi.
Bu qanday ishlaydi? Tasavvur qiling, siz qurilayotgan uydan kvartira sotib olmoqdasiz. Quruvchiga darhol pul o'tkazish o'rniga, siz ularni bankdagi eskrou-hisobvarag'iga joylashtirasiz. Ushbu mablag'lar quruvchi barcha majburiyatlarini bajarguniga qadar — masalan, qurilishni tugatib, sizga uy hujjatlarini topshirgunga qadar bloklangan bo'lib qoladi. Shartlar bajarilgandan so'ng bank quruvchiga pul o'tkazadi. Agar bitim shartlari bajarilmasa, pul xaridorga qaytariladi.
Shunday qilib, xaridor o'z mablag'lari himoyalanganligiga, sotuvchi esa barcha majburiyatlarni bajargandan so'ng to'lovni olishiga ishonch hosil qiladi. Bank bu yerda shartlarga rioya etilishini nazorat qiluvchi mustaqil vositachi rolini o'ynaydi.
Amalda bu shuni anglatadiki, quruvchi endi qurilishni fuqarolar — ulushdorlar mablag'lari hisobidan to'g'ridan-to'g'ri moliyalashtira olmaydi (ko'p ulushli shartnomalar bo'yicha bo'lgani kabi). Endi u bankdan loyiha moliyalashtirish uchun murojaat qilishi kerak bo'ladi.
Eskrou bank xizmatlari uchun ma'lum bir komissiyani ham nazarda tutadi. Eskrou-hisobvaraq ochishning standart narxi shartnomada ko'rsatilgan summaning 0,7-1% oralig'ida o'zgarib turadi. Komissiyani quruvchi yoki xaridor to'lashi mumkin.
Chet el tajribasida eskrou nafaqat pullar uchun, balki qimmatli qog'ozlar yoki boshqa aktivlarni topshirish uchun ham ishlatilishi mumkin. Shuningdek, vositachi sifatida nafaqat bank, balki, masalan, notarius ham ishtirok etishi mumkin.
Ayni paytda O'zbekiston qonunchiligida qurilish sohasida eskrou-hisobvaraqlar va loyiha moliyalashtirishdan foydalanishga oid hech qanday qoidalar yoki reglamentlar mavjud emas.
Spot eskrou nima va u qanday ishlashini tushunishga qaror qildi, shuningdek, mumkin bo'lgan xatarlar va istiqbollarni aniqlash uchun O'zbekiston qurilish sohasi va biznesi vakillari bilan ushbu tashabbusni muhokama qildi.
Commonwealth Partnership Uzbekistan tahliliy guruhi rahbari.
Endi quruvchilar loyiha moliyalashtirishni ta'minlaydigan banklar bilan hamkorlik qilishlari kerak bo'ladi. Bu bir qancha qiyinchiliklarni keltirib chiqaradi.
Birinchidan, bunday moliyalashtirish qiymati bank sektori rivojlanish darajasiga bog'liq.
Bu quruvchilar uchun qo'shimcha moliyaviy yukni yaratadi, ayniqsa kreditlar bo'yicha yuqori foiz stavkalari (22% va undan yuqori) hisobga olinsa.
Ikkinchidan, hozirda banklar va quruvchilar qanday o'zaro hamkorlik qilishlari haqida aniq tushuncha yo'q. Odatda bunday loyihalar uchun maxsus loyiha kompaniyasi tuziladi, ammo O'zbekistonda bunday tuzilmalar (SPV) bilan ishlash tajribasi hali mavjud emas.
Uchinchidan, men bilganimdek, hozirda loyiha moliyalashtirishni berish qoidalari va loyiha kompaniyalarini yaratish bo'yicha qonunchilik bazamiz yo'q.
Loyiha moliyalashtirish qiymati eskrou-hisobvaraqlarida qancha mablag' borligiga ham bog'liq bo'ladi. Bu hisobvaraqlarida qancha ko'p pul bo'lsa, foiz stavkasi shuncha past bo'ladi.
Eskrou-hisobvaraqlar joriy etilishi, ehtimol, uyning har kvadrat metri narxining oshishiga olib keladi. Foizlar, yig'imlar va sug'urta bo'yicha qo'shimcha xarajatlar ham o'z rolini o'ynaydi.
Ushbu qiyinchiliklarga qaramay, eskrou-hisobvaraqlarining asosiy maqsadi — ulushdorlar manfaatlarini himoya qilish. Bu firibgarlik va tugallanmagan ob'ektlar xatarlarini kamaytirishga yordam beradi. Banklar ham loyihalar ustidan ko'proq nazoratga ega bo'ladilar, bu esa quruvchilarni o'z majburiyatlariga ko'proq e'tibor berishga va xarajatlarni optimallashtirishga majbur qiladi.
Sinov hududlarida eskrou-hisobvaraqlarining ijobiy amalga oshirilishi natijasida, uy-joy qurilishi sohasidagi deyarli barcha loyihalar bank loyiha moliyalashtirishini jalb qilgan holda amalga oshiriladi.
Gafurov, Kardash & Partners kompaniyasining hamkori va hammuassisi.
Eskrou-hisobvaraqlar joriy etilishi banklarga bir qator afzalliklarni olib kelishi mumkin, jumladan likvidlikning oshishi, eskrou-hisobvaraqlarini boshqarishdan daromadning ko'payishi va qo'shimcha savdo imkoniyatlarini yaratish.
Boshqa tomondan, ular qo'shimcha regulyativ, moliyaviy, ma'muriy va yuridik yuklarga duch kelishadi.
Qisqa va o'rta muddatda eskrou-hisobvaraqlar joriy etilishi quruvchilar likvidligi bilan bog'liq muammolarga, ba'zi hollarda esa ularning keyingi faoliyati masalalariga olib kelishi mumkin.
Shuningdek, quruvchilarning daromadliligi biroz pasayishini, umumiy uy-joy qurilishi hajmining qisqarishini va loyihalarni tugatishda kechikishlarni kutish mumkin.
Uzoq muddatda bozorda eng ishonchli va kreditga layoqatli quruvchilar qolishi kerak.
Eskrou-hisobvaraqlar joriy etilishi institutsional va xususiy investorlar, shu jumladan xorijliklar uchun yangi imkoniyatlar yaratishi, investitsiya xatarlarini kamaytirishi, kapitalga sarmoyalarni osonlashtirishi va bozorda shaffoflikni oshirishi mumkin, bu esa oxir-oqibat ko'proq kapitalni ko'chmas mulk sektoriga jalb qilishga olib keladi.
Xaridorlar nomunosib quruvchilar va tugallanmagan loyihalardan qo'shimcha himoya olishlari kerak.
Biroq, ular eskrou-hisobvarag'idagi mablag'lariga darhol kirish imkoniyatidan mahrum bo'ladilar, bu esa quruvchi bilan shartnomani o'zgartirish yoki bekor qilish holatlarida ularning moslashuvchanligini cheklaydi.
Umuman olganda, eskrou-hisobvaraqlar joriy etilishi uzoq muddatda ko'chmas mulk bozorini yanada barqaror va ishonchli qilishga yordam berishi kerak.
Marina Zabolotneva,
Golden House bosh direktori o'rinbosari (moliyaviy va ma'muriy masalalar bo'yicha).
Eskrou-hisobvaraqlar tizimini joriy etish muqarrar, ammo buning uchun birinchi navbatda quruvchilar emas, balki mamlakat bank tizimi tayyor bo'lishi kerak. Banklar yangi sharoitlarga moslashishlari kerak, chunki aynan ular bu jarayonda asosiy rol o'ynaydi.
Quruvchilar qo'shimcha moliyaviy yuklarga duch kelishadi, chunki eskrou-hisobvaraqlar loyiha moliyalashtirishni, ya'ni kredit mablag'larini foiz evaziga jalb qilishni nazarda tutadi. Eskrou hisobvaraqlariga mablag' tushishi bilan foiz stavkalari pasayadigan mexanizmni joriy etish muhim. Masalan, Rossiyada kredit moliyalashtirishning 150% mablag'lar bilan qoplanib bo'lsa, stavka nolga pasayadi.
O'zbekistonda shunga o'xshash tizimni qabul qilish zarur, chunki hozirgi kredit stavkalari (so'mda — 24-26%) ko'pchilik quruvchilar uchun juda yuqori. Agar foiz stavkalari yuqori bo'lib qolsa, bu muqarrar ravishda uyning har kvadrat metri narxining oshishiga olib keladi. Umuman olganda, uy narxlarining biroz ko'tarilishini kut
