Oʻzbekistonda omborlar kam. Ularga nima uchun kerak va oʻtgan yili omborxona koʻchmas mulk bozori qanday oʻzgardi?

Oʻzbekiston omborxona koʻchmas mulk bozori 2025-yilda oʻsishda davom etdi, ammo nomutanosib qolmoqda: obʼyektlarning aksariyati poytaxt va uning atrofida joylashgan, hududlarda esa sifatli obʼyektlar juda kam. Mamlakatda ijaraga omborlar quradigan dehqonlar yoʻq, ammo ularning paydo boʻlishi belgilari allaqachon kuzatilmoqda.

 

Omborlar koʻchmas mulk bozorining asosiy segmentlaridan biridir. Ularning mavjudligi toʻgʻridan-toʻgʻri tovarlar narxiga, ishlab chiqaruvchilar, fermerlar va kompaniyalarning xarajatlari va daromadlariga taʼsir qiladi. Masalan, 2024-yilda qovunlarni eksport qilishdagi qiyinchiliklar, bozorga ortiqcha toʻlib ketishi va narxlarning tushib ketishi sababli, dehqonlar yigʻib olingan hosilning bir qismini chorvaga berishga majbur boʻldilar, chunki bunday hajmdagi poliz ekinlarini saqlashga joy yoʻq edi. Tegishli omborlar ham qishloq xoʻjaligi mahsulotlarini saqlashga, ham uni yil davomida arzon narxda ushlab turishga yordam bergan boʻlar edi.

"Yetarli ombor quvvatlarining yoʻqligi talabga mos ravishda taklifni muvozanatlashtirishning ilojsizligi tufayli bozorda sezilarli narx oʻzgarishlariga olib keladi", - deydi tijoriy koʻchmas mulk sohasidagi konsalting kompaniyasi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) tahlilchisi Danil Marinov.

 

Tadqiqot metodologiyasi

Tadqiqotda tahlilchilar faqat 1000 kv. metrdan ortiq maydonga ega obʼyektlarni hisobga olgan. Bunday kichikroq omborlar tahlildan chiqarib tashlangan, chunki, birinchidan, ular toʻliq yuklash, tushirish va tarqatish operatsiyalarini taʼminlay olmaydi va ikkinchidan, koʻpincha shaxsiy ehtiyojlar yoki vaqti-vaqti bilan saqlash uchun ishlatiladi. Bu ularning professional bozor aylanmasiga qoʻshgan hissasini toʻgʻri baholashga imkon bermaydi, deydi Danil Marinov.

Keyingi koʻrsatkich - omborlarning asosiy talablarga mosligi. CMWP bularga javonlar bilan jihozlangan, vertikal saqlash imkoniyati mavjud yopiq joylarni kiritadi. Kichik va past sifatli obʼyektlar ishda koʻrib chiqilmagan.

Bozorni baholashda faqat toʻliq omborlar va logistika majmualari hisobga olinadi. Garajlar va shunga oʻxshash boshqa joylar kabi tasodifiy joylar ham tahlilchilar tomonidan "kulrang" sektorga kiritiladi, ularni ularning tarqoqligi va hajmi tufayli toʻgʻri hisoblashning iloji yoʻq.

Qidiruv soʻrovlariga koʻra, rasmiy maʼlumotlar boʻlmagan taqdirda, bozorda omborxona uchun moʻljallangan joylarning hajmi sezilarli koʻrinishi mumkin. Biroq, bunday obʼyektlarning aksariyati CMWPda professional omborxona standartlariga javob bermaydi, deb hisoblaydi.

Omborxona koʻchmas mulk bozorining professional ishtirokchilari - dehqonlar, investorlar va operatorlar, shuningdek, yakuniy foydalanuvchilar (ijarachilar) - "kulrang" joylarni haqiqiy sifatli taklifdan chiqarib tashlaydilar va ulardan foydalanishni koʻrib chiqmaydilar.

 

Dinamika va oʻsish manbalari

2025-yilda Oʻzbekiston omborxona koʻchmas mulk bozori oʻsishda davom etdi. CMWP hisobotiga koʻra, mamlakatdagi omborlar umumiy maydoni 634 ming kv. metrdan oshdi, bu 2024-yilga nisbatan 12,6% koʻpdir. Bu faqat yangi obʼyektlarning ishga tushirilishi bilan bogʻliq emas - CMWP kompaniyasi oʻz maʼlumotlar bazasini yangiladi. Unda ilgari hisobga olinmagan obʼyektlar kiritilgan, bu esa oʻtgan yillar uchun koʻrsatkichlarni qayta koʻrib chiqishga olib keldi. Shu sababli, joriy maʼlumotlar ilgari chop etilganlardan sezilarli darajada farq qiladi.

"Bizning maʼlumotlar bazamiz obʼyektlarning batafsil reyestrini oʻz ichiga oladi, jumladan, joylashuv hududi, aniq manzili, maydoni, ijara stavkalari, obʼyekt klassi, egasi haqidagi maʼlumotlar, loyiha qiymati, foydalanishga topshirilgan sanasi va boshqa xususiyatlar. Maʼlumotlar bazasi doimiy ravishda takomillashtiriladi", - dedi Danil Marinov.

Omborlarning umumiy hajmi oʻsishiga qaramay, 2025-yilda yangi qurilish surʼatlari sezilarli darajada sekinlashdi. 71,2 ming kv. metr ombor maydoni ishga tushirildi - bu 2024-yilga nisbatan 46,7% kam.

 

Bozor geografiyasi va ombor turlari

Danil Marinovning soʻzlariga koʻra, bozor nomutanosib rivojlanmoqda. Omborxona infratuzilmasining asosiy ulushi Toshkent va Toshkent viloyatida joylashgan va mamlakat umumiy hajmining 72,5% (460 ming kv. metr)ni tashkil qiladi, qolgan hududlar esa atigi 175 ming kv. metrni tashkil etadi.

"Nomutanosiblik, shuningdek, ombor turlari boʻyicha taklif tarkibidagi nomutanosiblik bilan tavsiflanadi. Quruq yuklarni saqlash uchun moʻljallangan obʼyektlar ustunlik qiladi, shu bilan birga, ixtisoslashtirilgan omborlar - haroratli, muzlatgichli, sovutgichli yoki qishloq xoʻjaligi omborlari kabi - juda sust rivojlangan va minimal hajmdagi taklif etiladi", - deydi ekspert.

Hududlarda sifatli omborlar va logistika majmualari deyarli yoʻq.

 

Omborlarni tasniflash

Taklif tarkibiga koʻra, Oʻzbekiston omborxona koʻchmas mulk bozori asosan oʻrtacha sifatli boʻlib qolmoqda. Barcha ombor maydonlarining deyarli yarmi (49%) B va B+ klassidagi obʼyektlarga toʻgʻri keladi - bu funksional, ammo eng zamonaviy omborlar emas. A va A+ klassidagi omborlar ulushi 34%ni tashkil qiladi.

C klassidagi omborlar, asosan, professional foydalanish uchun moʻljallanmagan obʼyektlar bilan ifodalanadi, shuning uchun tahlilda faqat ushbu segmentning eng sifatli qismi hisobga olinadi.

 

Talab va bozor rivojlanishidagi muammolar

2025-yil oxiriga kelib, Oʻzbekistonda omborxona ijarasi boʻyicha oʻrtacha stavka 13,4%ga kamayib, kv. metriga 8,86 dollarni tashkil etdi.

Oʻrtacha ijara stavkasi - bu bozorda mavjud takliflar asosida hisoblangan va taqqoslash qulayligi uchun yagona koʻrsatkichga keltirilgan oʻrtacha ijara qiymatidir.
 

Mutaxassislar omborxona koʻchmas mulkiga talab borligini va oʻsishda davom etishini taʼkidlaydilar. Kelajakda, ayniqsa, mamlakatda ombor maydonlarining eng yirik isteʼmolchisi boʻlib qolayotgan Toshkentda, u ikki-uch baravar koʻpayishi mumkin.

Mutaxassislar bozordagi asosiy muammo sifatida uning tizimsizligini koʻrsatadilar. Tarixan mamlakatda ombor obʼyektlarini keyinchalik ijaraga berish maqsadida qurishga ixtisoslashgan klassik dehqonlar deyarli boʻlmagan. Maydonlarning asosiy hajmi chakana savdo doʻkonlari yoki logistika operatorlari tomonidan oʻz ehtiyojlari uchun yaratilgan va yaratilmoqda, masalan, "Korzinka" supermarketlar tarmogʻi misolida. Biroq, soʻnggi paytlarda aynan ijara modeliga yoʻnaltirilgan birinchi professional ishtirokchilarning paydo boʻlish tendentsiyasi kuzatilmoqda.

Yetkazib beruvchilarga doʻkonlarga mahsulotlarini sotish uchun nuqta kerak, shuning uchun arzon va zamonaviy ombor quvvatlarining yoʻqligi yetkazib beruvchilar va chakana savdo doʻkonlari uchun jiddiy logistika va operatsion qiyinchiliklarni yaratadi. Ushbu tizimli muammo, boshqa omillarga qoʻshimcha ravishda, biznes uchun hal qiluvchi ahamiyatga ega boʻlishi mumkin, bu esa mutaxassislarning fikriga koʻra, maʼlum darajada Magnum chakana savdo doʻkonining holatiga ham taʼsir qilgan.

"Taʼminot ombor terminalining mavjudligi kompaniyaga chegarada yuklarning kechikishi bilan bogʻliq xarajatlar va xavflarni minimallashtirishga imkon bergan boʻlar edi", - deydi Danil Marinov.

Mutaxassis, bunday infratuzilma muammosini oʻz kuchlari bilan hal qilish uchun koʻpincha sezilarli sarmoyalar talab qilinishini, bu esa alohida, ayniqsa, kichik boʻlmagan ishtirokchi uchun ogʻir boʻlishi mumkinligini taʼkidlaydi. Ushbu kontekstda tizimli dehqonchilik, yaʼni tayyor joylarni ijaraga taklif qiluvchi professional quruvchilar tomonidan bozorning rivojlanishi samarali yechim boʻlishi mumkin.

 

Yangi formatlar va bozorning kelajagi

CMWP tahliliga koʻra, omborxona joylarini keyinchalik ijaraga berishni nazarda tutuvchi loyihalar, shuningdek, uzoq muddatli ijaraga ega logistika parklari hali shakllanmagan. Biroq, 2025-yilda tarkibiy oʻzgarishlarning dastlabki belgilari paydo boʻla boshladi.

Professional omborxona va logistika infratuzilmasiga yoʻnaltirilgan koʻp bosqichli loyihalarning paydo boʻlishi, tarqoq oʻz-oʻzidan qurishdan koʻra tashkillashtirilgan dehqonchilik bozoriga oʻtish mumkinligini koʻrsatadi.

Shu bilan birga, bozorga, shu jumladan, hududlarda ham built-to-suit, yaʼni "buyurtma asosida qurish" formatidagi loyihalar kirib kelmoqda, bunda quruvchi mijoz uchun maxsus, uning rejalashtirish, funksionallik va uskunalar