ELIT METR, ARZON YONDASHUV
Toshkentdagi qimmat ko'chmas mulk, agar egalari o'z uylarini boshqarish, xavfsizlik va ta'mirlashda tejashda davom etsalar, eskirib ketadigan aktivga aylanish xavfini tug'diradi.
O'zbekiston ko'chmas mulk bozorida bugungi kunda keskin tafovut mavjud - sifatli kvadrat metrlar soni ularni saqlash madaniyatidan tezroq o'smoqda. Rivojlangan ko'chmas mulk bozorlarida boshqaruv institutsional investorlar qo'lida, ammo Toshkent bozorida xaridorlarning asosiy qismi - bu professional o'yinchilar emas, balki "hissiy iste'molchilar". Zamonaviy elita turar-joy majmuasidan kvartira yoki A-sinf ko'p funksiyali markazdan ofis sotib olgan baxtli mulk egasi, o'zining eski odatlarini yangi mulkka ko'chirishda xato qiladi. U noto'g'ri deb hisoblaydi, binoni saqlash xarajatlari nolga yaqin bo'lishi kerak, ijaradan olinadigan daromad esa har yili geometrik progressiyada o'sishi kerak. Mulk egasi zamonaviy bino endi shunchaki mahalladagi uy yoki zinapoyali chiroyli to'qqiz qavatli uy emasligini, balki boshqaruv va saqlash xarajatlariga mutlaqo boshqacha yondashuvni talab qiladigan murakkab muhandislik inshooti ekanligini anglamaydi. Chillerlar, suv yong'in o'chirish tizimlari, import qilingan avtomatika va yong'in signalizatsiya tizimlari ko'chmas mulk ob'ektini Mercedes yoki BMW darajasidagi yuqori texnologiyali avtomobil analogiga aylantiradi. Biroq, amalda mulk egasi bunday "mashinalarni" eski "Chevrolet" narxida saqlashni istaydi, besh yulduzli mehmonxona xizmatini talab qiladi, umumiy mulkni saqlash tariflari esa, agar haftada bir marta bo'lsa ham, bir-ikki nafar sanitariya-texnik va tozalash xarajatlarini qoplashga ham yetmaydi.
Zamonaviy elita sifatli majmuada o'z ko'chmas mulkiga kamida 150 000 – 200 000 dollar sarmoya kiritgan mulk egasining hissiy holati ko'pincha oddiy "iste'molchilik terrorizmi" yashiringan absurdlarga yaqinlashadi. Prezidentimiz yangi-yangi qarorlar chiqarib, vaziyatni o'zgartirishga harakat qilmoqda, ammo mulk egalari qimmat elita ko'chmas mulk sotib olib, o'z huquqlaridan suiiste'mol qila boshlaydilar va quruvchi hisobidan, ya'ni quruvchi bir necha yil davomida umumiy mulkni saqlash xarajatlarini o'z hisobidan to'lab berayotgan holda yashaydilar. Natijada, professional yondashuvni joriy etishga qaratilgan har qanday urinishlar umumiy mulkni saqlashning "minimal tariflari"ga uriladi va mulk egasi to'lashdan bosh tortishini eski uylarni saqlashning arzon narxi bilan oqlaydi, quruvchining mahsuloti va g'oyasini qadrsizlantiradi. Bugungi kunda zamonaviy ko'chmas mulk egasi o'z tuzog'iga tushadi: zamonaviy maydonlarni sotib olish va bugun tejash - bu binoning jismoniy eskirishi va obro'ning pasayishi tufayli bir necha yil ichida o'z mulkining bozor qiymatining 30% gacha yo'qotish deganidir. Premium segmentda mulk egalari shikoyatlarni xizmat sifatini yaxshilash vositasi sifatida emas, balki ekspluatatsiya xarajatlarini majburiy ravishda kamaytirish vositasi sifatida ko'proq ishlatmoqda.
Statistika o'z-o'zidan gapiradi: o'tgan yil davomida "Mening uyim" platformasi va xalq qabulxonalari orqali boshqaruv kompaniyalari faoliyatiga oid 22 000 dan ortiq murojaatlar bo'lgan. Biroq, hokimiyat buni o'rtacha holat deb baholaydi, elita ko'chmas mulk ob'ektlaridan kelgan shikoyatlarni eski fondni saqlashning ijtimoiy muammolaridan ajratmaydi - va bu bekorga! Premium segmentda bu shikoyatlarning sezilarli qismi sun'iy ravishda qo'zg'atiladi. Umumiy yig'ilishlarda konstruktiv dialog o'rniga, ko'pincha yong'in xavfsizligi tizimlarining keraksizligi haqida baqir-chaqirlar eshitiladi, bu yerda pulni cho'ntada saqlash o'z xavfsizligidan ustun qo'yiladi. Bunday paytlarda turli xil egalar o'rtasidagi nomuvofiqlik ayniqsa kuchli his qilinadi. Binoda zamonaviy klinika ochib, millionlab mablag'ni uskunaga sarflagan mas'uliyatli tadbirkor-mulk egasi steril va xavfsizligini ta'minlashga harakat qilayotgan bir paytda, uning qo'shnilari koridorlarda chekishlari, umumiy mulkka qasddan zarar yetkazishlari, nizolarni qo'zg'atishlari mumkin, boshqa mulk egasi esa umumiy mulkni saqlash uchun badallarni to'lamay va "iste'molchilik terrorizmi" siyosatini qo'llab, Toshkent markazida o'zining zamonaviy va elita joylarini juda "nomaqbul" yuqori bozor narxiga ijaraga berishga imkon topadi. Sivilizatsiyalashgan biznesning bu "hissiy bo'shliq" holati, kundalik vandalizm va manipulyatsiyalar fonida, zamonaviy elita ko'chmas mulk ta'mirlash va qo'shnilar ko'chib kirishidan oldin ham "cho'loq"ga aylana boshlaganining aniq belgisi.
Ichki nizolarni ommaviy maydonga olib chiqish va boshqaruv kompaniyalariga qarshi media hujumlar destruktiv tendentsiyaga aylandi. Mulk egalarining bunday harakatlari klassik o'z oyog'iga o'q uzishdir. Ommaviy isteriya zudlik bilan salbiy obro' fonini yaratadi va ikkilamchi bozor xaridorlari janjallar va shikoyatlar tarixini ko'rib, oxir-oqibat ko'chmas mulkni qadrsizlantiradi. O'zingizga savol bering: Toshkent bozorida bugungi kunda qancha professional xalqaro boshqaruv kompaniyalari haqiqatan ham ishlamoqda? Afsuski, Toshkent bozorida professional kompaniyalarning yo'qligi mulk egalarining harakatlari va sifatning haqiqiy qiymatini tan olish istamasliklarining natijasidir. Bunday sharoitda servis kompaniyalari zarar va obro'-e'tibor xavfini ko'targisi kelmay, ko'chmas mulk ob'ektlaridan chiqib ketadilar va ularning o'rniga eski JEKlar modelida ishlaydigan tuzilmalar keladi. Zamonaviy ko'chmas mulkni rivojlantirish uchun bu o'tmishga qaytish va investitsiya jozibadorligini butunlay yo'qotish deganidir.
Bugungi kunda biz boshqaruv kompaniyasining professionalligi mulk egalarining qulaylik narxini tan olishga bo'lgan tajovuzkor istamasligi bilan to'qnash kelayotgan sharoitda ishlamoqdamiz. Biz "ochiq kitob" modelini joriy qildik va har bir mulk egasiga xarajatlarning shaffofligini tekshirishni taklif qildik, ammo haqiqatda bino hayotiga faqat bir nechta kishi, odatda "iste'molchilik terrorizmi" guruhidan jalb qilingan. Prezidentning yangi qarori qarzdorlarga qarshi kurashish mexanizmlarini joriy qiladi, ammo unda umumiy mulk uchun badallarning "minimal tarifini" qo'llash xavfi yashiringan. Agar mulk egalari boshqaruv kompaniyalari bilan murosaga kelishmasa va sevimli "bozor" va savdolashishdan biznes munosabatlari modeliga o'tishmasa, elita uy uchun bunday tarif - bu o'lim hukmi. Oddiy narsani anglash kerak: sifatli xizmat va o'zaro hamkorlik - bu mulk egalarining joylari qiymatining o'sishi va O'zbekiston ko'chmas mulk bozorining rivojlanishining yagona yo'lidir. Agar mulk egalari va boshqaruv kompaniyalari hamkor bo'lishni va ularning xavfsizligini ta'minlaydigan odamlarning mehnatini qadrlashni o'rganishmasa, Toshkentdagi zamonaviy binolar har yili qiymatini yo'qotadigan, eskirib ketadigan likvidsiz betonlarga aylanadi va paydo bo'ladigan institutsional investorlar va ko'chmas mulk egalari sizning, xususiy investorlarning o'rniga sizning pullaringizni olib, allaqachon sotib olingan ko'chmas mulkingizni qadrsizlantiradi.
