Natijalar: O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozorida nimalar sodir bo‘ldi va 2026-yilda nimalarni kutish mumkin
Spot, CMWP rahbari Denis Sokolov bilan birgalikda, ko‘chmas mulk bozorida nimalar o‘zgarganini, uy-joy, ofis va ombor narxlari qanday o‘zgarganini, kelgusi yilda narxlar qanday bo‘lishini eslaydi.
Spot yil yakunlarini sarhisob qilishda davom etadi. CMWP Uzbekistan bosh direktori Denis Sokolov ko‘chmas mulk sohasidagi o‘tgan yil qanday o‘tganini, qanday o‘zgarishlar kuzatilganini va 2026-yilda nimalarni kutish kerakligini aytdi. Shuningdek, CMWP tahlilchilari uy-joy, savdo, ofis va ombor bozorlari tahlilini taqdim etdilar.
Uy-joy mulki
Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra, to‘qqiz oy (2025-yilning uch choragi) yakunlariga ko‘ra, bitimlar soni 229,8 mingga yetdi, bu o‘tgan yilga nisbatan 12,8 foizga o‘sgan. Farg‘ona vodiysi shaharlarida o‘sish 7-8 foizni, Toshkent viloyati shaharlarida esa atigi 1,7 foizni tashkil etdi.
Ko‘p qavatli uylarning birlamchi bozorida narxlar so‘mda 2,4 foizga va dollarda 5,5 foizga o‘sdi. Ikkinchi bozorda esa so‘mda 1,8 foizga va dollarda 5 foizga o‘sdi.
III chorakda uy-joy ijarasi bozorida ham faollik kuzatildi. Avgust-sentabr oylarida mavsumiy talabning oshishi fonida ijara stavkalari o‘sish sur’atlari tezlashdi. Toshkentda ijaraviy narxlarning dollarda yillik o‘sishi sentabr oyida 5,4 foizni, respublika bo‘yicha esa 8,4 foizni tashkil etdi.
Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi ma’lumotlariga ko‘ra, yil oxiriga kelib O‘zbekistonda uy-joy narxlarining o‘sishi sekinlashdi. Ikkinchi bozorda mamlakat bo‘yicha o‘sish o‘tgan yilga nisbatan 7 foizni tashkil etdi, Toshkentda esa narxlar hatto 0,9 foizga pasaydi. Shu bilan birga, poytaxtdagi yangi uylar o‘rtacha 4 foizga, ayrim hududlarda esa 9 foizgacha qimmatlashdi.
CMWP baholashiga ko‘ra, 2025-yil yakunlariga ko‘ra Toshkentda 2,17 million kv.m. uy-joy qurilgan (bosqichma-bosqich qurilishni hisobga olgan holda), bu 2024-yilga nisbatan 288 ming kv.m. (+16%) ko‘p. 2019-yildan buyon eng ko‘p bitimlar soni - 85 mingdan ortiq bitimlar qayd etiladi.
Yangi kvartiralarning asosiy qismi Ekonom, Komfort va Komfort+ klasslariga (bozorning 85%) to‘g‘ri keldi - 1,79 million kv.m. uy-joy maydoni, bu ommaviy uylarga e’tibor qaratilganligini ko‘rsatadi. Biznes-klassda 2024-yildagi 472 ming kv.m.dan ko‘proqqa nisbatan taxminan 327 ming kv.m. qurilgan. Shu bilan birga, qurilish yirik ko‘p bosqichli loyihalarga qaratilmoqda. 2025-yilda yangi premium loyihalar qurilishi qayd etilmagan, ammo Mirabad Square, Stellar Residence, Agalarov Residence kabi oltita turar-joy majmuasining qurilishi davom etmoqda.
CMWP ma’lumotlariga ko‘ra, barcha klasslarda narxlar o‘sgan: ekonom/komfort - 5%, biznes - 8%, premium - 9%. Shu bilan birga, kv.m uchun o‘rtacha chegirma - taxminan 10% (+3% o‘tgan yilga nisbatan).
Narx diapazonlari (o‘rtacha):
- premium - kv.m uchun 2,8 ming dollardan 3,3 ming dollargacha
- biznes - kv.m uchun 1,8 ming dollardan 2,2 ming dollargacha
- ekonom/komfort - kv.m uchun 1 ming dollardan 1,1 ming dollargacha
2025-yilda so‘mning qadrlanishi dollarda qiymatning o‘sishiga ta’sir qildi, shu bilan birga, qadrlanish va chegirmalarning birlashuvini CMWP ekspertlari xaridor uchun qiymatning haqiqiy pasayishi sifatida baholamoqda, ayniqsa ekonom/komfort segmentida.
Bozor barqarorlashdi, ishlab chiquvchilar 2026-yilda loyihaviy moliyalashtirish va eskrouni joriy etish oldidan sog‘lomlashuv sifatida ko‘rilayotgan chegirmalar orqali to‘plangan likvid bo‘lmagan zaxiralarni sotmoqda.
Ofislar
Yil yakunlariga ko‘ra Toshkent ofis bozorining umumiy hajmi 754 429 kv.m. umumiy maydonni (GBA) tashkil etdi. Ulardan 591 217 kv.m. ijaraga beriladigan maydonga (GLA) to‘g‘ri keladi - ya’ni amalda ijaraga berilishi mumkin bo‘lgan joylar. Yil davomida GLA hajmi 54 635 kv.m. yoki 10,2 foizga oshdi. O‘sish yangi ofis ob’ektlarining bozorga kirishi hisobiga ta’minlandi.
2025-yilda taxminan 54 ming kv.m. (2024-yilga nisbatan taxminan 60% kam) ishga tushirildi. Bo‘sh turgan joylar 94,8 ming kv.m.ni tashkil etdi, bu 2025-yil oxirida 16% ga yaqin, bir yil oldin esa 25% (-9%) edi.
Ijara stavkalari (sof, OpEx, QQS va kommunal xizmatlarsiz) quyidagicha bo‘ldi:
- A/A+ klass - kv.m uchun $34,6 (2024-yilda - $34,3)
- B/B+ klass - kv.m uchun $27,3 (2024-yilda - $24,1)
O‘rtacha ijara stavkalari ofis bozorida o‘tgan yilga nisbatan 7,1% ga o‘sdi.
CMWP tahlilchilarining baholashicha, ofis mulki bozori barqarorlashuv bosqichida. Narxlarning o‘sishi asosan bo‘sh turgan joylar darajasining pasayishi va egalarning ijara kutishlarini qayta ko‘rib chiqishi bilan bog‘liq. Tayyor ta’mirlangan, markaziy biznes hududlarida joylashgan ofislar eng ko‘p talabga ega, ta’mirsiz joylar esa ancha sekin sotiladi.
Savdo joylari
2025-yil oxiriga kelib, Toshkentda sifatli savdo maydonlarining hajmi 514 ming kv.m. ijaraga beriladigan maydonni (GLA) tashkil etdi. CMWP tahlilchilari sifatli fond tarkibini qayta ko‘rib chiqdilar va zamonaviy savdo markazining asosiy talablariga javob bermaydigan ba’zi ob’ektlarni chiqarib tashladilar. Natijada, sifatli savdo markazlari ro‘yxatida Tashkent City Mall, Atlas, Next, Mega Planet kabi 24 ta ob’ekt qoldi.
2025-yilda bozorga 100 ming kv.m.dan ortiq yangi savdo maydonlari kirdi. CMWP asosiy loyihalar qatorida qisman ochilgan Scopus Mall, shuningdek High Town Mall, Yunusabad Gallery va Park In Malllarni qayd etadi. Shu bilan birga, ishga tushirilgan barcha ob’ektlar xalqaro chakana sotuvchilar talablariga to‘liq javob bermaydi. 2025-yilda bozorga kirgan yangi xalqaro brendlar soni o‘tgan yilga nisbatan kamroq bo‘ldi.
Sifatli savdo maydonlari bilan bozorning to‘yinganligi har 1 ming aholiga taxminan 165 kv.m.ni tashkil etadi. Taqqoslash uchun, postsovet makonining yirik shaharlarida 1 ming aholiga 450-500 kv.m. to‘yingan hisoblanadi.
Savdo markazlaridagi ijara stavkalari 2025-yilda o‘tgan yilgi darajada qoldi va oyiga kv.m uchun $15-70 oralig‘ida, QQS va ekspluatatsiya xarajatlarisiz. Bo‘sh turgan joylar - 18%.
CMWP tahlilchilarining baholashicha, loyiha sifati uchun konsepsiya, pozitsionlash, ijara beruvchilar guruhi, me’moriy va muhandislik yechimlari va boshqaruv muhimdir - aynan shu omillar ijara beruvchilarning loyihaga kirish qaroriga ta’sir qiladi.
Omborlar
2025-yil yakunlariga ko‘ra, ombor mulki bozorining hajmi 634 ming kv.m.ni tashkil etdi. Ombor infratuzilmasining asosiy qismi Toshkent va Toshkent viloyatida joylashgan - 460 ming kv.m. yoki umumiy hajmining 72,5 foizi, viloyatlarga esa taxminan 175 ming kv.m. to‘g‘ri keladi. 2024-yilga nisbatan 12,6 foizga rasmiy o‘sish qisman ma’lumotlar bazasini yangilash va ob’ektlar tarkibini aniqlashtirish bilan bog‘liq.
2025-yilda yangi ombor maydonlarining ishga tushirilishi 71,2 ming kv.m.ni tashkil etdi, bu o‘tgan yilgi ko‘rsatkichdan 46,7 foizga kam. Shu bilan birga, tahlilchilar Silk Way PTC va DP World majmualari kabi ko‘plab e’lon qilingan loyihalarni qayd etadilar.
2025-yil oxiriga kelib ombor bozorida o‘rtacha ijara stavkasi kv.m uchun $8,86 ni tashkil etdi, bu bir yil oldingi darajadan 13,4% past. Taklif tarkibida B va B+ klassidagi omborlar ustunlik qiladi, ular fondning 49% ni tashkil qiladi (BTS loyihalarini hisobga olmagan holda).
CMWP tahlilchilarining baholashicha, ombor mulki bozori hali ham ko‘p jihatdan operatorlarning o‘z ehtiyojlari uchun ob’ektlar qurishga qaratilgan. Shu bilan birga, 2025-yilda tarkibiy o‘zgarishlar
Bundan keyin nima bo’ladi
Eskrou-hisoblarning joriy etilishi 2026 yilda bozorni transformatsiyalashning asosiy omili boʻladi. U uy-joy qurish jarayonining barcha ishtirokchilari o’rtasidagi munosabatlarni o’zgartiradi va yirik ishlab chiqaruvchilar kichik quruvchilarni o’zlashtiradigan bozorni birlashtirish boshlanishiga aylanishi mumkin. Bu Yangi Toshkentning koʻchmas mulk bozoriga taʼsirining dastlabki belgilari boʻlishi mumkin.
Shuningdek, uy-joy boʻyicha rekord koʻrsatkichlar kutilmoqda. Kompaniyalar eskrou-hisoblar joriy etilgunga qadar loyihalarni amalga oshirishga shoshilishadi. Bir vaqtning oʻzida bozorga A sinfidagi ofis maydonlarining salmoqli qismi chiqariladi hamda qator yangi loyihalar eʼlon qilinadi.
Bunda sifatli omborxonalar taqchilligi saqlanib qoladi, savdo ko’chmas mulk bozorida esa sifatsiz ob’ektlarni asta-sekin «yuvish» hisobiga yangi taklif qisqaradi.
2025 yilda ko’chmas mulk bozori real talab va ehtiyojlarni hisobga olmagan holda yuqori sur’atlarda qurilayotgan ekstensiv rivojlanish bosqichini yakunladi.
2026 yilda barcha segmentlarda raqobat kuchayib, sifat hisobiga raqobat boshlanadi. Bozor bugungi kunda ko’chmas mulk sifatining asosiy mezoni ob’ektning etarli narxdagi iste’mol xususiyatlari ekanligini tushunadi.
Quruvchilar, agentlar va marketologlar afsonaviy mukofotlarga emas, balki ko’chmas mulkning aniq iste’mol sifatlari va ularning narxga muvofiqligiga e’tibor qaratadilar. Raqobat kurashining asosiy vositasi adekvat narx siyosati va isteʼmolchiga raqobatchilarnikidan yuqori, past narx berish qobiliyati boʻladi.
Biz narxlar nisbatan barqaror bo’lib qolishini kutmoqdamiz, ammo ofislar va uy-joylarda real premium segmentni shakllantirishga harakat qilinadi, bu mahsulot nuqtai nazaridan raqobatchilardan farq qiladi va ushbu segment bozordan 30% yuqori premium bar olishga harakat qiladi.
Manba: Spot.uz
Foto: Ilya Semendeev/Spot
