Ko'p funksiyali majmualar (KFM), yoki Mixed Use, bugungi kunda rivojlanayotgan bozorlarning shahar muhitida o'ziga xos o'rinni egallaydi.
Ularning paydo bo'lishi tasodifiy emas, balki tarixiy tajriba, urbanistik muammolarga javob va ishlab chiquvchilarning yuqori kapitallashuvga ega ob'ektlar yaratish istagining natijasidir. Mixed Use fenomenini tushunish uchun uning evolyutsiyasini kuzatish muhim: XX asrning "imperator" vertikal shaharlaridan tortib, hozirgi gibrid makonlargacha, bu yerda eng muhim resurs maydon emas, balki qabul qilish va ekspluatatsiya qilish sifati hisoblanadi.
Birinchi to'liq ko'p funksiyali majmualar ushbu atama kasbiy muomalaga kirishidan ancha oldin paydo bo'lgan.
1930-yillar. Vertikal urbanizm
Nyu-Yorkdagi Rokfeller markazi kabi loyihalar bitta ansambl ichida funksiyalarni maksimal darajada jamlashga intilishning ramziga aylandi. Yuqori zichlik, ofislar, madaniyat ob'ektlari va tijoratning o'zaro bog'liqligi - bularning barchasi eng yirik shaharlar to'qimasida noyob tortishish nuqtalarini shakllantirdi. Bu, shuningdek, texnologik va iqtisodiy imkoniyatlarning namoyishi bo'ldi.
1930-yillar, Rokfeller markazi, Nyu-York, AQSh
Ko'p funksiyalilik konsepsiyasi sotsialistik mafkuraga mos keldi, bu esa sovet insonining ehtiyojlarini markazlashtirilgan tarzda qondirish imkoniyatini nazarda tutgan. G'alati tuyulsa-da, sovet shaharsozlik mutaxassislari va me'morlari ko'chmas mulk - bu oddiy kvadrat metr emas, degan konsepsiyaga birinchi bo'lib kelganlardan biri edi.
Bozor iqtisodiyotining yo'qligida qurilish maqsadli loyihalar shaklida amalga oshirilgan.
1929–1936, NKVD turar-joy majmuasi, Yekaterinburg, Rossiya
Masalan: "cheka shaharchasi" - "NKVD turar-joy majmuasi" - 30-yillarda Yekaterinburgda qudratli idora xodimlari uchun qurilgan bo'lib, turli formatdagi turar-joy, yotoqxona, madaniyat uyi, ma'muriy binolarni o'z ichiga olgan. Yevropa va Amerika loyihalariga o'xshash ko'rinishiga qaramay, barcha ko'p funksiyali loyihalarning asosini tashkil etuvchi savdo komponentining yo'qligi darhol seziladi. Ehtimol, bu holda yo'qlik mafkuraviy sabablarga bog'liq.
AQSh bilan raqobat sovet hokimiyatidan sovet tuzumining ustunliklarini ko'rsatuvchi dalillarni talab qildi va eng yaxshi dalil baland binolar qurish qobiliyatidir. SSSRda Moskvadagi Kotelnicheskaya baland uyi kabi baland turar-joy majmualari kundalik, ijtimoiy va madaniy elementlarni o'z ichiga olgan, avtonom muhitni - aslida shahar "mikrokosmlarini" shakllantirgan. SSSR sotsialistik iqtisodiy tizimining ustunligini isbotlashga harakat qildi va amerikaliklar kabi kamida shunchalik ulkan loyihalarni qurish qobiliyatini namoyish etishi kerak edi.
1947–1952, Turar-joy majmuasi, Kotelnicheskaya qirg'og'idagi baland uy, Moskva, Rossiya
1960-yillar. Shahar ichidagi shahar - Amerika orzusi
Chikagodagi Marina City kabi tajribalar birinchi marta turar-joy maydonlarini, avtoturargohlarni, dam olish va tijoratni vertikal "kompleks"da birlashtirdi. Bu keyingi o'n yilliklarda moslashuvchanlik va turli hayotiy stsenariylarga urg'u beriladigan mukammal ko'p funksiyalilikni izlash uchun boshlang'ich nuqta bo'ldi.
1960-yillar, Shahar ichidagi shahar, Marina City, Chikago, AQSh
Rivojlanayotgan bozorlar: Mixed Use himoya muhitini yaratishga urinish
Rivojlanayotgan bozorlarda ko'p funksiyali majmualar qurilishi shahar muhitining tartibsizligi va tajovuzkorligiga javob bo'ldi. Afrika va Janubiy Amerika uchun bu arxaizm o'rtasida zamonaviylik oazislarini yaratishga urinish edi, postsovet makoni uchun esa iqtisodiy modellar buzilishi natijasida yuzaga kelgan tartibsizlik o'rtasida barqarorlik oroli edi. Rivojlanayotgan mamlakatlar uchun yuqori jinoyatchilik, jamoat joylarining past sifati, past shaxslararo ishonch va xavfsiz muhitga yuqori talab xosdir.
San-Pauludagi Jardim, Lodzdagi Manufaktura yoki Yekaterinburgdagi Demidov biznes markazi (Yeltsin markazi joylashgan hudud) kabi majmualar umumiy tendentsiyani ko'rsatadi: iqtisodiy va ijtimoiy o'zgarishlar sur'atiga moslasha olmayotgan shahar ichida xavfsiz, boshqariladigan va estetik jihatdan to'g'ri hududni yaratish.
2010, KFM Cidade Jardim, San Paulo, Braziliya
2006, Manufaktura, qayta qurilgan to'quv fabrikasi, Lodz, Polsha
2016, Demidov biznes markazi (Yeltsin markazi), Yekaterinburg, Rossiya
Demidov BC, Yeltsin markazi joylashgan hudud
Bunday ob'ektlar - bu nazorat ostidagi odamlar oqimini shakllantiradigan, ichki infratuzilmani yaratadigan, iste'molchi xizmatning bashorat qilinadigan darajasini oladigan "orol"dir.
Biroq, aynan shu izolyatsiya qilishga urinish fundamental qarama-qarshilikni ta'kidlaydi: majmua qanchalik "o'zini o'zi ta'minlaydigan" bo'lishga intilsa, shahar to'qimasidan uzilish xavfi shunchalik yuqori bo'ladi. Masalan, Lodz shahridagi Manufaktura shaharning rivojlanishini bir necha yilga sekinlashtirdi, chunki u shahardagi barcha mavjud ijodiy kuchlar va faol iste'molchilarni majmua ichiga tortib oldi.
Markaziy Osiyoda Mixed Use: ambitsiyalar va haqiqat o'rtasida
Markaziy Osiyo so'nggi yillarda ko'p funksiyali qurilishning gullabyashnashini boshdan kechirmoqda. Mintaqa shaharlari - Toshkent, Bishkek, Olmaota - tez o'zgarmoqda va ishlab chiquvchilar yangi g'oyalar bilan xaridorlarni jalb qilish, loyihaning rentabelligini oshirish, beqaror bozorda risklarni minimallashtirish imkonini beradigan modellar izlamoqda.
Rivojlanayotgan bozorlarda loyihaviy moliyalashtirish qiyin, shuning uchun ishlab chiquvchining asosiy maqsadi qurilish bosqichida binolarni sotishdir. Bundan muhim farq kelib chiqadi: agar rivojlangan bozorda ishlab chiquvchi loyihasini ishlab chiqishda ob'ektning keyingi ekspluatatsiya sharoitlari diqqat bilan hisobga olinsa, rivojlanayotgan bozor uchun eng muhimi imkon qadar tezroq qurish va sotishdir. Ishlab chiquvchi ob'ektni ekspluatatsiya qilish xususiyatlari haqida faqat kadastr hujjatlari olingandan keyin o'ylaydi.
Biznes markazi yoki turar-joy binosi kabi monoxususiyatli, oddiy ob'ektni ekspluatatsiya qilish ko'p funksiyali majmuani ekspluatatsiya qilishdan ko'ra osonroq va arzonroqdir. Boshqa tomondan, savdo ofisi va marketing bo'limi nuqtai nazaridan, ko'p funksiyali majmuadagi binolarni sotish ancha oson va foydaliroqdir, chunki har bir xaridorga bir vaqtning o'zida ofis, savdo va turar-joy binolarini taklif qilish orqali taklifni diversifikatsiya qilish mumkin, shu bilan savdo hunisini kengaytirish mumkin.
Shuning uchun Markaziy Osiyoda loyihalash va ishlab chiquvchilik bo'yicha katta tajribaga ega bo'lmagan ishlab chiquvchilar ham ko'p funksiyali loyihalarni o'z zimmalariga olishdan mamnun.
Markaziy Osiyoda Mixed Usening afzalliklari:
- ob'ektning yuqori reklama potentsiali va tanilishi;
- funksiyalarni birlashtirish orqali talabning o'sishi;
- komponentlarni qisman sotish orqali moliyaviy modelni muvozanatlash imkoniyati;
- "aqlli" zichlik va shaharsozlik samaradorligini oshirish;
- formatning "prestijli"ligi tufayli davlat tuzilmalari bilan kelishuvlarni soddalashtirish;
Biroq, bu formatning kamchiliklari ham bor:
- vazifalarning pudratchilarning texnologik imkoniyatlariga mos kelmasligi;
- loyihalashdagi xatolar, Mixed Use holatida funksiyalar soni tufayli geometrik progressiyada o'sadi;
- loyihalashning yuqori narxi va batafsil tahliliy va kontseptual ishlov berish zaruriyati;
- ko'p funksiyali infratuzilmani ekspluatatsiya qilishning qiyinligi;
- binolardan foydalanuvchilarning keng doirasi bilan o'zaro hamkorlik qilish zaruriyati;
- monoprofil ob'ektlarda minimal bo'lgan qimmatli kompromisslar;
Toshkentdagi Nest One loyihasi yorqin misol: ambitsiyali osmono'par bino, bir nechta funksiyalarga ega bo'lgan shahar arxitektura dominantasi, turli format
