Spot, Commonwealth Partnership rahbari Denis Sokolov bilan birgalikda, ko'chmas mulk bozorida nimalar o'zgarganini, uy-joy, ofis va ombor narxlari qanday o'zgarganini, kelgusi yilda narxlar qanday bo'lishini eslaydi.

 

Spot yil yakunlarini sarhisob qilishda davom etmoqda. Bu safar Commonwealth Partnership bosh direktori Denis Sokolov ko'chmas mulk sohasida o'tayotgan yil qanday bo'lgani, qanday o'zgarishlar kuzatilgani va 2025 yilda nimalarni kutish mumkinligi haqida so'zlab berdi. Shuningdek, CMWP tahlilchilari chakana savdo, ofis va omborxona bozorlari tahlilini taqdim etdilar.

 

Uy-joy mulki

 

O'zbekiston Respublikasi Iqtisodiy tadqiqotlar markazi ma'lumotlariga ko'ra, O'zbekistonda ikkilamchi bozorda uy-joy narxi yil davomida 6,2% ga qimmatlashgan. Shu bilan birga, Toshkentdagi kvartiralar narxi 1,5% ga arzonlashgan. Bir kvadrat metrning o'rtacha narxi $1102 ni tashkil etadi.

Noyabr oyida o'zbekistonliklar deyarli 22 mingta ko'chmas mulk oldi-sotdi shartnomasini rasmiylashtirgan, bu o'tgan yilga nisbatan 0,8% ga ko'p.

Markaziy bank hisobotiga ko'ra, birinchi yarim yillikda mamlakatdagi uy-joy narxi uning haqiqiy narxidan 28% yuqori bo'lgan. 2023 yilning birinchi yarmiga nisbatan milliy valyutada kvartiralar narxi 44%, xorijiy valyutada esa 23% ga o'sgan.

 

Shu bilan birga, ish haqi o'sishi va uy-joy narxlari o'rtasidagi tafovut yuqori darajada saqlanib qolmoqda. Dastlabki 6 oyda o'rtacha ish haqi 17,7% ga o'sgan, uy-joy narxlari esa ish haqiga nisbatan 1,8 barobar tezroq o'sgan.

 

Bu ko'chmas mulk bozoridagi uy-joy narxlarining haddan tashqari baholanganligini va vaqt o'tishi bilan tuzatilishi mumkinligini ko'rsatadi, deb hisoblaydi Markaziy bank.

Aholi sonining o'sishi va zichligi yuqori bo'lganligi sababli, kelajakda ko'chmas mulk bozoriga bo'lgan talabning yuqori bo'lishi mumkin. O'zbekistonda aholi zichligi har kvadrat kilometrga 83 kishini tashkil etadi, bu Markaziy Osiyo va Kavkaz mamlakatlari o'rtacha ko'rsatkichidan 10 kishiga ko'p.

Toshkentda ijara narxlari pasayishda davom etmoqda. O'zbekiston Iqtisodiy tadqiqotlar markazi ma'lumotlariga ko'ra, noyabr oyida poytaxtda o'rtacha ijara stavkasi bir kvadrat metr uchun $8,3 ni tashkil etdi, bu o'tgan yilga nisbatan 10,7% ga kam. Markaziy bankning fikricha, ijara narxlari pasayishiga qaramay, ko'chmas mulk narxlari o'sishda davom etmoqda, chunki bozor ishtirokchilari uy-joyni investitsiya sifatida ko'rib, ijara daromadidan ko'ra narxlarning o'sishidan katta daromad kutishmoqda.

Commonwealth Partnership tadqiqotiga ko'ra, Toshkentda ikkilamchi bozorda 1 kv.m. o'rtacha narxi $1 216, yangi uylarda esa $1 251 ni tashkil etadi. O'rtacha 50-60 kv.m. maydonga ega kvartira 82-99 ming dollarga tushadi.

 

Kompaniya ma'lumotlariga ko'ra, biznes-klass kvartiralar uchun o'rtacha ijara stavkasi kv.m. uchun $17,07, premium-klass uchun esa $22,66 ni tashkil etadi. Kvartiraning o'rtacha maydoniga nisbatan hisoblanganda, biznes-klassda ijara $1134, premium-klassda esa $1400 ga to'g'ri keladi.

 

CMWP tahlilchilarining fikricha, O'zbekiston ko'chmas mulk bozori barqarorlashgan. Narxlarning pasayishi iqtisodiy omillar bilan emas, balki talabning qondirilishidan keyingi tabiiy tuzatish bilan bog'liq.

Dekabr oyida prezident eskort hisoblarini joriy etishni ma'qulladi. Yangi tizimni sinovdan o'tkazish Samarqandda, shuningdek, poytaxtning Yangihayot va Sergeli tumanlarida rejalashtirilgan. Spot tomonidan so'rov o'tkazilgan ekspertlar eskort hisoblarini joriy etish bir tomondan firibgarlik va qurilishi tugallanmagan ob'ektlar xavfini kamaytirsa, ikkinchi tomondan, kvadrat metr narxining oshishiga olib kelishi mumkinligini ta'kidladilar.

 

Ofislar

 

2024 yilda Toshkent ofis ko'chmas mulk bozori barqaror qoldi. Bozorning asosiy muammosi - sifatli ofis maydonlarining yetishmasligi, bu esa yuqori ijara stavkalarini saqlab turadi.

CMWP tahlilchilari ta'kidlashicha, ijara beruvchilar xonalarni ta'mirlashga minimal sarmoya kiritish strategiyasini qo'llashda davom etmoqdalar. Bunday yondashuv ofislarni to'ldirish jarayonini sekinlashtiradi, chunki ijara oluvchilar, aksincha, ko'chib o'tishga tayyor xonalarga ko'proq afzallik berishadi. Bunday ob'ektlar joy tanlashda tezroq qaror qabul qilishga imkon beradi, bu esa moslashuvchan ofis maydonlariga bo'lgan qiziqishni kuchaytiradi.

Kompaniya tadqiqotiga ko'ra, A-sinf ofislari yil davomida nisbatan barqarorlikni namoyish etdi. Ayni paytda, ushbu segmentdagi umumiy taklif hajmi 128 ming kv.m. ni tashkil etadi. Taklifning o'sishiga qaramay, bozorda tayyor ta'mirlangan sifatli maydonlar yetishmasligi kuzatilmoqda, bu esa, ayniqsa, xalqaro ijarachilar tomonidan yuqori sifatli ofislarga bo'lgan talabni saqlab qoladi.

2024 yil oxiriga kelib, A-sinf bo'sh turgan maydonlar ulushi 58,2% ga (74,7 ming kv.m.) yetdi, bu 2023 yildagi 17,6% (15,1 ming) ko'rsatkichidan 40,6 foiz punktga ko'pdir. Bunday o'sishning asosiy sababi katta hajmdagi yangi maydonlarning foydalanishga topshirilishi bo'ldi. Ushbu statistikaga nafaqat tayyor xonalar, balki foydalanishga topshirish bosqichida bo'lgan, ammo egalari allaqachon ularni ijarachilarga taklif qilib, shartnomalar tuzishni boshlaganlar ham kiradi.

 

2024 yil davomida o'rtacha sof ijara stavkasi (QQS va operatsion xarajatlarsiz) oyiga kv.m. uchun $34,3 ni tashkil etdi, bu 2023 yilgi ($33,1) darajadan 3,6% ga yuqori. 2025 yilda ijara narxi egalar o'rtasidagi raqobatning ortishi sababli biroz pasayishi kutilmoqda.

 

Bozorning an'anaviy eng talabgir segmenti bo'lgan B-sinf da barqaror talab kuzatilmoqda. Bu bank, IT, FMCG va telekommunikatsiya kabi sektorlarning faoll

Narxlarni to‘g‘rilash jarayoni


2024-yilni to‘g‘rilash jarayonining boshlanishi yili deb atash mumkin - narxlar real iqtisodiyotga ma’lum darajada mos kela boshlagan davr.


Ko‘chmas mulk bozori ma’lum darajada inertlikka ega. Buning sababi shundaki, unda qaror qabul qilishda bir-biriga tayanadigan odamlar ishlaydi. Agar kimdir uyni qayta sotish orqali daromad topishga muvaffaq bo‘lsa, "demak, men ham urinib ko‘rishim kerak" degan tendensiya paydo bo‘ladi. Bunday taqlid ta’siri bozordagi vaziyat o‘zgara boshlaganda ham uzoq vaqt davomida narx tendensiyalarini saqlab turishi mumkin.


Ko‘chmas mulk bozoridagi tuzatish - bu shunchaki narxlarning pasayishi emas, balki bozorni yuqoriga ko‘tarib turgan bu inertlik impulsi pasayishni boshlaydigan jarayondir.



Ko‘pgina xaridorlar uy-joy sifatiga emas, balki uni foyda bilan qayta sotish imkoniyatiga e’tibor qaratmoqda. Bu endi uy-joy bozori emas, balki chayqovchilik bozori bo‘lib qoldi. Odamlar uy-joy sotib olayotganda unda yashash niyatida emas, faqat qayta sotish maqsadida xarid qilmoqda. Bu esa ishlab chiquvchilarni tezroq, lekin har doim ham sifatli bo‘lmagan holda qurishga undaydi. Xaridorlar baribir sotib olishsa, nima uchun harakat qilish kerak? Xaridorlar uy-joyni faqat kimdir uni qimmatroq narxda sotib olishiga umid qilib sotib olganda, bozor odamlar uchun qiymat yaratish emas, balki tavakkalchilik o‘yiniga aylana boshlaydi.



Bozordagi tuzatish - bu spekulyativ harakatlar o‘rnini haqiqiy talab va sifatli loyihalar egallay boshlagan jarayon. Xaridorlar uy-joyni yuqori narxda qayta sotish endi mumkin emasligini anglay boshlaganda, bozor sog‘lom asoslarga qaytishni boshlaydi. Narxlarning pasayishi bozorning qulashi emas, aksincha, kutilmalarning pasayishi bilan bog‘liq. Bu bozorda adekvat narxni tiklashdan iborat bo‘lib, bunda ishlab chiquvchilar uy-joyni tezda yuqori narxda sotish uchun emas, balki uzoq muddatli yashash uchun talabgir bo‘ladigan sifatli obyektlarni yaratish maqsadida qurmoqda, tez sotish uchun emas.


Shunday qilib, ko‘chmas mulk bozoridagi tuzatishlar aslida bozorni barqarorlashtirishga yordam beradigan hodisadir. Ortiqcha umidlar va chayqovchilik yo‘qolgach, haqiqiy talab va uy-joy sifati birinchi o‘ringa chiqsa, bozor yanada sog‘lom ishlay boshlaydi. Odamlar esa tez sotib olish va sotish haqida emas, balki uzoq muddatli istiqbolda chinakam yaxshi tanlov qilish haqida o‘ylay boshlaydilar. Bu juda muhim jihat, chunki u biz bilganimizdek, oxir-oqibat baribir yorilib ketadigan pufakchalardan qochishga yordam beradi.


Bundan tashqari, ko‘chmas mulk bozorida segmentatsiya juda muhim, bunda badavlat kishilar yuqori sifatli uy-joy sotib olish imkoniyatiga ega bo‘ladi, o‘rta sinf esa munosib uy-joyni adekvat narxda xarid qilish imkoniyatiga ega bo‘ladi.


O‘tgan yillarda quruvchilar, ayniqsa, kichik tadbirkorlar oddiyroq uylar qurishga, lekin ularni qimmatbaho uy-joy sifatida sotishga harakat qilishardi. Kelgusida barcha atributlarga (shamollatish, har bir qavatda kvartiralar soni kamligi, sifatli boshqaruv) ega bo‘lgan haqiqiy premium segmentning paydo bo‘lishini, narxi 4-5 ming dollar atrofida bo‘lishini va har kvadrat metr uchun narxi 1 ming dollar atrofida bo‘lgan mustahkam ommaviy segmentning rivojlanishini ko‘rishimizni kutyapman.



Bunda arzon uy-joy sifatsiz bo‘lmasligi kerak. Zamonaviy qurilish texnologiyalari, loyihalash va uy-joy qurilishi ortiqcha xarajatlarsiz qulay uy-joy qurish imkonini beradi. Umid qilamanki, qurilish sifatiga emas, chiroyli suratlar va marketing va’dalariga e’tibor qaratayotgan quruvchilar birinchi navbatda narxlarni to‘g‘rilashga majbur bo‘ladi.



Tijorat ko‘chmas mulki


Tijorat ko‘chmas mulki ham o‘zgarishlarga uchradi: ofis va savdo binolaridagi ijara stavkalari pasaydi, bu esa bitimlar sonining ko‘payishiga olib keldi. Shu bilan birga, omborxona ko‘chmas mulki bozori teskari dinamikani ko‘rsatdi - zamonaviy yuqori toifali obyektlarning paydo bo‘lishi tufayli ijara stavkalari oshdi, bu sifatli binolarga bo‘lgan yuqori talabni aks ettiradi.


Toshkent shahrida uchta bank minorasi sotuvga qo‘yildi. Agar sotuv bozor shartlarida amalga oshirilsa, u yirik ko‘chmas mulk aktivlari uchun kutilayotgan daromadlilik darajasi deb ataladigan "benchmark"ni belgilaydi.


Afsuski, hozircha "institutsional" aktivlar deb atalayotgan tovarlar bilan bozor bitimlari amalga oshirilmadi va xalqaro investorlar bozorni chetdan kuzatishda davom etmoqda. Jahon amaliyotida rivojlanayotgan bozorlarda birinchi shunday bitim amalga oshirilib, mamlakat jahon radarlariga tushgunga qadar yillar o‘tishi mumkin, ammo keyinchalik sarmoyaviy faollik jadal sur’atlarda o‘sib boradi.


Institutsional bitim deganda maslahatchilarni jalb etish, texnik, muhandislik va yuridik tekshiruv o‘tkazish, bank moliyalashtirishini jalb etish va iqtisodiy baholashni o‘z ichiga olgan bitim tushuniladi. Muhimi shundaki, jarayonning barcha ishtirokchilari buning natijasida yangi bozorda bunday bitimlarni amalga oshirish tajribasiga ega bo‘lishadi, yangi investorlar uchun esa chuqur ekspertizaga tayanib, xavf-xatarlardan qochish juda muhimdir.



Ko‘chmas mulkka investitsiya kiritish - bu yirik investor nafaqat ko‘chmas mulk obyekti, balki ijara oqimini sotib olib, to‘laqonli ishlaydigan biznesni sotib oladigan jarayondir. Bunday bitimda nafaqat ob’ektning o‘zi, balki kelajakda ijara daromadlarining kafolatlangan kelishi ham muhim ahamiyatga ega. Tasavvur qiling, yirik xalqaro korporatsiyalar joylashgan bino 10 yilga uzoq muddatli ijara shartnomalarini imzolagan va bosh kompaniyalar tomonidan kafolatlangan. Bu bino qayerda joylashganidan qat’i nazar - Toshkent, Ostona, Boku yoki Parijda bo‘ladimi, darhol institutsional investorlar uchun jozibador aktivga aylanadi. Chunki barqaror pul oqimini ta’minlaydigan uzoq muddatli ijara shartnomalari mavjud.



Bunday obyektlarning asosiy xaridorlari institutsional investorlar - pensiya jamg‘armalari, suveren investitsiya fondlari va milliardlab kapitallarni boshqaradigan boshqa yirik tashkilotlar hisoblanadi. Bunday investorlar uchun investitsiyalarning maksimal xavfsizligi va obyektlarning ishonchliligi muhim ahamiyatga ega. Shuning uchun ham ular bunday ob’ektlarni hatto yuqori narxda ham sotib olishga tayyor - ular uchun daromad nisbatan past bo‘lishi mumkin, ammo barqaror va minimal xavf-xatarlar bilan ta’minlanadi.


Ushbu institutsional investorlar odatda tayyor bo‘lgan, yaxshi ijarachilarga ega, uzoq muddatli shartnomalar va ishonchli boshqaruvga ega bo‘lgan ko‘chmas mulk ob’ektlarini sotib oladilar. Afsuski, bugungi kunda O‘zbekistonda bunday bitimlar hali amalga oshirilmagan. Buning sabablaridan biri shundaki, bunday o‘yinchilarning talablariga javob beradigan "investitsion mahsulot" mavjud emas. Bunday investorlarga taklif etilishi mumkin bo‘lgan aktivlar ko‘pincha muammolarga duch keladi - masalan, qisqa muddatli ijara shartnomalari, beqaror qamrov zonasi yoki boshqa kamchiliklar. Institutsional investorlar odatda tavakkalchilikka qo‘l urishga va bunday ob’ektlarni takomillashtirish bilan shug‘ullanishga tayyor emaslar.


Agar 2025-yilda investitsiya bitimi amalga oshsa (bozorda bank minoralaridan tashqari boshqa aktivlar ham mavjud), bu bozor uchun eng muhim bosqichga aylanadi.



Gastronomik ko‘chalar


Toshkentda Taras Shevchenko ko‘chasida joylashgan birinchi gastronomik ko‘chaning bir qismi ishga tushirildi, yana bir qancha shunday ko‘chalar qurilmoqda va loyihalashtirilmoqda.


Rivojlanayotgan shahar sifatida Toshkentning o‘ziga xosligi shundaki, hozircha hech kim fuqarolar qulayligi uchun qancha restoran, do‘kon, omborxona va ofislar zarurligini hamda mavjud biznes qancha binolardan foydalana olishini aniq baholay olmayapti.


Tabiiyki, biz maslahatchilar sifatida talabning prognoz modellarini ishlab chiqamiz va ularni mijozlar bilan baham ko‘ramiz, lekin ularni amalda sinab ko‘rish juda muhim. Shaharni rivojlantirish nuqtai nazaridan, yangi gastroklaasterlar Toshkentga qancha restoran kerakligi haqida tushuncha hosil qilish imkonini beradi.


Gastroklaster formatiga kelsak, shahar uchun ob’ektlarni tumanlar bo‘yicha taqsimlash yoki ularni bir joyda jamlash yaxshiroq degan savolga hozircha aniq javob yo‘q. Bu qaror aholining bunday formatlarni qanday qabul qilishiga va ular taklif etilayotgan konsepsiyalar bilan qanday munosabatda bo‘lishiga bog‘liq.



Eskrou-hisobvaraqlari


Eskrou-hisobvaraqlar o‘z-o‘zidan maqsad emasligini tushunish muhimdir. Hokimiyatning vazifasi - quruvchi xatoga yo‘l qo‘ygani yoki mablag‘larni o‘zlashtirgani sababli odamlar o‘z uy-joylarini ololmayotgan vaziyatning oldini olishdir. Bunday holat oila uchun fojia va jamiyat uchun ijtimoiy muammoga aylanadi.



Eskrou-hisobvaraqlari eng yomon oqibatlarning oldini olish uchun sinovdan o‘tgan vositalardan biridir. Biroq bu vositani joriy etish nafaqat hokimiyat tomonidan, balki, eng avvalo, bank hamjamiyati tomonidan jiddiy sa’y-harakatlarni talab etadi.



Yangi mexanizmni joriy etish faqat davlat ko‘magida amalga oshirilishi mumkin. Agar hukumat eskrou-hisobvaraqlardan foydalanish bilan bog‘liq loyihalar uchun imtiyozli ipoteka kreditlarini ajratsa, bu quruvchilar va xaridorlar uchun rag‘bat yaratadi.


Hozirda bozor yangi mexanizmning joriy etilishiga qanday munosabatda bo‘lishi, buning natijasida qurilish va uy-joy narxi qimmatlashadimi-yo‘qmi, noma’lum. Ipotekani subsidiyalash dasturlari yangi, hali sinovdan o‘tmagan va murakkab mexanizmlar ko‘rinishidagi "jazo"ni yumshatishga yordam beradigan o‘ziga xos "mukofot" vazifasini o‘taydi.



2025-yil qanday yil bo‘ladi?


2025 yilda ko‘chmas mulk bozori barqarorlashib, spekulyativ komponentdan xalos bo‘lishni boshlaydi, deb umid qilamiz - sotib olish, biroz ushlab turish va qimmatroqqa sotish. Ko‘chmas mulk bozori, xuddi kemadagi balast kabi, iqtisodiyotga barqarorlik baxsh etadi, shuning uchun ham barcha mamlakatlarda qisqa muddatli chayqovchilikka yo‘l qo‘ymaslikka harakat qilinadi. O‘zbekistonda ham tartibga solishni kuchaytirish va me’yor hamda qoidalarga qat’iy rioya etishni talab qilish kutilmoqda.


2025-yil har qanday aktivlar, ayniqsa yirik aktivlar egalari uchun barcha hujjatlarni rasmiylashtirish, inshootlar va muhandislik tizimlarining texnik holatini tekshirishga bag‘ishlanishi kerak. Shuningdek, mol-mulk solig‘i bazasining ehtimoliy o‘sishini baholash lozim, chunki davlat aktivning balans qiymatini bozor qiymatiga tenglashtirishga urinishi mumkin. Bu shuni anglatadiki, ayniqsa, bo‘sh turgan ob’ektlar egasi bo‘lganlar uchun bu muammolar keltirib chiqarishi mumkin.


Biz bozorga bir nechta yirik sifatli ofis loyihalarining chiqishini kutmoqdamiz, bu esa bozorda mulkdorlar o‘rtasida raqobat kuchayishini anglatadi.