CMWP Uzbekistan konsalting kompaniyasi Toshkentdagi tijoriy binolarning ijara stavkalari tuzilmasi bo'yicha sharh tayyorladi.
Ijara stavkasi ikki turdagi komponentlarni o'z ichiga oladi - doimiy va o'zgaruvchan. Doimiy komponentlar uch turdagi xarajatlarni qoplash uchun zarur bo'lgan mablag'larni o'z ichiga oladi:
soliqlar (QQS, foyda solig'i, mulk solig'i va stavkani shakllantirishda hisobga olinadigan boshqa soliqlar);
operatsion xarajatlar (OPEX - texnik xizmat ko'rsatish, tozalash, xavfsizlik va boshqalar);
investitsiyalarni qaytarish (binoni qurish yoki sotib olish va jihozlash uchun dastlabki xarajatlarning amortizatsiyasi, bu qat'iy qismining asosiy ulushini tashkil qiladi).
O'zgaruvchan xarajatlar ijara beruvchining marjasini tashkil qiladi. Muzokara diapazoni ijara shartnomasi kelishuvida belgilanadi va ob'ektning o'ziga ham, muzokaralarga ham bog'liq.
Shuningdek, ijara beruvchining ob'ektdan olingan daromadi ham o'zgarishi mumkin. Odatda, u ob'ekt topshirilgandan bir necha yil o'tgach paydo bo'ladi, investitsiyalarni qoplash zarurati kamayganda.
Rivojlanayotgan bozorlarda marketing stavkasi shartnomada ko'rsatilgan haqiqiy stavkadan sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Muzokaralarning sezilarli diapazoni ko'chmas mulkning ma'lum segmentlarida raqobatning etishmasligi bilan bog'liq.
Toshkentdagi yangi yuqori toifali ob'ektlar uchun kvadrat metr narxi $30 dan $47 gacha, muzokara diapazoni esa $17 ni tashkil etadi. Bunda investitsiyalarni qaytarish uchun taxminan $22, OPEX uchun esa yana taxminan $3 sarflanadi.
B yoki B+ toifali, besh yildan kamroq vaqt oldin topshirilgan ko'chmas mulklar uchun savdo diapazoni $21-33 ni tashkil qiladi. Amortizatsiya ulushi taxminan $15, operatsion xarajatlar esa $2 ni tashkil etadi.
Besh yoshdan oshgan ob'ektlarning ijara stavkalari 1 kv.m uchun $10 dan $28 gacha o'zgarib turadi. Bunda muzokara diapazoni (taxminan $10) bilan bir qatorda daromad (o'rtacha $8 kv.m uchun) ham o'zgarishi mumkin, shu bilan birga stavkaning doimiy qismi sezilarli darajada kamayadi.
O'zbekiston tijoriy ko'chmas mulk bozorida stavkalarni hisoblashning ikki usuli qo'llaniladi. Tripple Net usuli A toifali binolarda qo'llaniladi va soliqlar va operatsion xarajatlarni hisobga olmasdan faqat asosiy stavkani ko'rsatishni nazarda tutadi.
All-in (Full Service Gross) usulida stavkaga soliqlar va operatsion xarajatlar kiritiladi, kommunal to'lovlar alohida to'lanadi. Bu usul odatda B toifali binolarda qo'llaniladi.
Manba: Spot.uz
