CMWP eksperti Liliya Yeryomenko Spot uchun mo'ljallangan maqolada bir xil bo'lgan joylar nima uchun ishlamasligini va ishlab chiquvchilarning qanday xatolari oxir-oqibat butun loyihaning qiymatini pasaytirayotganini tahlil qiladi.


Spot, tijoriy ko'chmas mulk bo'yicha maslahat kompaniyasi CMWP Uzbekistan bilan birgalikda, O'zbekistondagi savdo obyektlari haqidagi maqolalar seriyasini davom ettiradi. Biz allaqachon qanday savdo ko'chmas mulklari mavjudligini, ijara stavkasi qanday shakllanishini, daromadga nima ta'sir qilishini va poytaxtdagi savdo markazlari bilan nima noto'g'ri ekanligini ko'rib chiqqan edik.

Yangi maqolada CMWP eksperti Liliya Yeryomenko bir xil bo'lgan joylar nima uchun ishlamasligini, kuchli ko'cha chakana savdosini qanday qurishni — konsepsiyadan tortib, formatlar va ijarachilar aralashmasigacha — va ishlab chiquvchilarning qanday xatolari oxir-oqibat butun loyihaning qiymatini pasaytirayotganini tahlil qiladi.

Ko'cha chakana savdosi — bu binolarning birinchi qavatlaridagi do'konlar va tijoriy joylar bo'lib, ular ko'chadan alohida kirish eshigiga ega (kafe, butiklar, dorixonalar va boshqalar), piyodalar oqimiga qaratilgan.

Oddiy qarashda, bunday format savdo majmuasiga qaraganda soddaroq ko'rinadi, bu yerda, biz aniqlaganimizdek, ko'p nozik jihatlar mavjud — ham yaratishda, ham boshqarishda.

Ammo ko'cha chakana savdosi haqiqatan ham ko'ringanidek soddami? Nima uchun bir loyihada joylar "issiq pirojokdek" sotiladi, boshqasida esa yillar davomida bo'sh turadi? Ko'chalarni talabgir chakana savdo biznesi va shahar aholisi uchun qulay qilish uchun nima qilish kerak?

Agar savdo markazi uchta tarkibiy qismning o'zaro bog'liqligi bo'lsa: "ijarachilar — ishlab chiquvchi — xaridor", unda ko'cha chakana savdosida yuqorida ko'rsatilgan uchtasiga yana shahar o'zining ko'p qirraliligi bilan qo'shiladi: shahar muhiti, arxitektura, shahar an'analari, shahar hokimiyati, shahar aholisi, shahar imidji, uning tarixi va rivojlanishi. Shu sababli, ko'cha chakana savdosi har qanday holatda ham urbanistika va shaharlar rivojlanishi masalalariga tegishli.

Ko'cha chakana savdosining har bir tarkibiy qismi uchun o'ziga xos jihatlarini ko'rib chiqamiz.

 

Ko'cha chakana savdosi va shahar

Ko'cha chakana savdosining asosiy o'ziga xosligi shundaki, u shahar makoniga singib ketgan.

Bunday format, savdo markazlaridagi kabi, hisoblangan va yaratilgan tirbandlik hisobiga yashamaydi (bu yerda oqim ijarachilarni tanlash, xizmat ko'rsatish, marketing va infratuzilma orqali shakllanadi). Ko'cha chakana savdosi tabiiy shahar hayoti hisobiga yashaydi: piyodalar, transport, sayyohlar, yaqin atrofdagi uylar va ofislar aholisi, shahar diqqatga sazovor joylari.

Boshqa tomondan, tan olasizki, qulay shahar makonini bu ko'cha chakana savdosining o'zidan — kafelar va do'konlardan ajratib tasavvur qilib bo'lmaydi — ular ayni paytda shahar iqtisodiyotining samarali ishtirokchilari hamdir.

Barchasi uchun — shahar aholisi, biznes va shahar uchun — win-win effektini olish uchun asosiy tamoyilni hisobga olish muhim: ko'cha chakana savdosining muvaffaqiyati bevosita inson qulayligiga bog'liq. Ko'cha chakana savdosi odam bo'lishi yoqimli bo'lgan ko'chalarni yaxshi ko'radi. Agar ko'chada noqulay trotuar bo'lsa, shovqinli, xavfli yoki shunchaki "ko'zga tashlanadigan" narsa bo'lmasa, savdo pasayadi.

Shundan kelib chiqadigan bir nechta asosiy shahar rejalashtirish tamoyillari mavjud bo'lib, ular umuman olganda nafaqat biznes uchun, balki shahar aholisi uchun ham foydalidir.

Birinchidan, piyodalar muhitining sifati juda muhim. Ko'cha chakana savdosining muvaffaqiyati deyarli har doim piyoda yurish qanchalik qulay ekanligiga bog'liq. Shaharni "soatiga 5 km tezlikda" loyihalash muhim — insonning haqiqiy tajribasini hisobga olgan holda.

Ikkinchi e'tibor berish kerak bo'lgan narsa — bu "inson miqyosi". Mashhur urbanist va me'mor Yan Gehl "Insonlar uchun shaharlar" kitobida bu tamoyilni shunday tushuntiradi: binolar, ko'chalar va jamoat joylarining miqyosi inson va uning idrokiga mos kelishi kerak.

Kundalik qarorlarni aynan inson taassurotlari va idroki darajasida qabul qilamiz — bu yerda xarid qilishni xohlaymizmi, bu turar-joy majmuasi bizga oliy sifatli ko'rinadimi, bu yerda yashashni xohlaymizmi yoki yo'qmi. Bunday qarorlarni va his-tuyg'ularni "yuqoridan" majburlab bo'lmaydi. Va hatto bunday urinishlar bo'lsa ham, odamlar ularni amalda qo'llab-quvvatlamaydilar — kelmaydilar, sotib olmaydilar va yashash uchun bunday joylarni tanlamaydilar. Natijada, inson "oyoqlari va hamyoni bilan ovoz beradi".

Uchinchi muhim qoida — nafaqat kvadrat metrni, balki hayotiy stsenariylarni ham loyihalash kerak. Funksiyalarni — turar-joy, ofislar, transport, dam olish — va "jangarilar" (metro, bozorlar, parklar, universitetlar, yirik ofislar) mavjudligini birlashtirish muhim. Zamonaviy ko'cha chakana savdosi — bu endi nafaqat xarid qilish, balki sayr qilish, uchrashuvlar, ovqatlanish, xizmat ko'rsatish, o'z-o'zini parvarish qilish, tezkor dam olish haqida.

Toshkentda, ko'plab MDH shaharlarida bo'lgani kabi, qulaylik tamoyili uzoq vaqt davomida e'tiborsiz qoldirilgan — ayniqsa sovet va dastlabki postsovet davrlarida. Biroq, hozirda yondashuv asta-sekin o'zgarib bormoqda: bosh reja yangilanmoqda, ko'chalar rekonstruksiya qilinmoqda, dizayn-kod tasdiqlanmoqda. Bu shahar muhitining sifatini tizimli ravishda ishlashni boshlaganligini ko'rsatadi.

Bizning CMWP Uzbekistan jamoamizning so'nggi tadqiqotlari ma'lumotlariga ko'ra, Toshkentda ko'cha chakana savdosi nafaqat alohida ko'chalar bo'ylab rivojlanib bormoqda, balki diqqatga sazovor joylar atrofida butun klasterlarni hosil qilmoqda. Bu shahar muhitining sifatini yaxshilashning muhim ko'rsatkichidir — demak, piyodalar harakati va qulay bo'lish sharoitlari asta-sekin nafaqat asosiy ko'chalarda, balki ularga tutashgan kvartallarda ham yaratilmoqda.

 

Ko'cha chakana savdosi va ijarachi

Har bir biznes ko'cha chakana savdosi formatida bir xil samaradorlik bilan ishlay olmasligini tushunish muhim. Bu ijarachining o'zining pozitsiyasiga, shahardagi savdo ko'chmas mulk bozori kon'yunkturasiga, auditoriyaning iste'mol odatlariga bog'liq.

MDH mamlakatlari tajribasini juda umumiy tarzda umumlashtirib, ko'cha chakana savdosida ishlaydigan profillar ro'yxati va joylar maydoni bo'yicha yo'nalish ko'rsatilgan quyidagi taxminiy jadvalni taqdim etish mumkin.

Manba: CMWP Uzbekistan

Bu ko'cha chakana savdosida boshqa biznes profillari ishlamaydi degani emas. Jadvalda ularning eng keng tarqalganlari ko'rsatilgan. Hammasi mamlakat, shahar, joylashuvga bog'liq.

Profillar tarkibida deyarli hamma joyda ishlaydigan bitta o'ziga xoslikni ajratish mumkin: umumiy ovqatlanish — ko'cha chakana savdosining "qiroli". Toshkentda bu o'ziga xoslik ham yaqqol ifodalangan: umumiy ovqatlanish ulushi ko'cha chakana savdo operatorlari orasida 28% ni tashkil qiladi.

Shaharimizdagi boshqa tendentsiyalar orasida bir nechta barqaror o'zgarishlarni ta'kidlash mumkin. Kiyim-kechak va poyabzal asta-sekin savdo markazlariga ko'chib o'tmoqda — buni ijarachilarning o'zlari ham tasdiqlaydi: rivojlanish uchun joy tanlashda birinchi navbatda savdo komplekslari ko'rib chiqiladi.

Shu bilan birga, xizmatlar — tibbiy, maishiy, go'zallik va boshqalar — faol ravishda kengaymoqda va ko'cha chakana savdosida ko'proq joy egallamoqda. Bu bunday funksiyalarni birinchi qavatlarda va piyoda masofada joylashtirish qulayligi, shuningdek, iqtisodiyotning umumiy o'sishi va rivojlanishi bilan bog'liq.

Manba: CMWP Uzbekistan

Ko'cha chakana savdosi segmentidagi bo'sh joylar taxminan 13% ni tashkil qiladi, bu bozor uchun muvozanatli daraja deb hisoblash mumkin: talab va taklif saqlanib qolgan, yangi ishtirokchilar uchun kirish imkoniyatlari mavjud, shu bilan birga joylarning ortiqcha ko'pligi kuzatilmaydi.

 

Ko'cha chakana savdosi va ishlab chiquvchi

Har qanday ishlab chiquvchi uchun asosiy savol — kvadrat metrdan maksimal daromadni qanday olish mumkin. Va bu savolga javob odatda quyidagicha bo'ladi: birinchi qavatlarni "bo'laklab" kuchli ijarachilarga ijaraga berish.

Ammo muvaffaqiyatli ko'cha chakana savdosi faqat tijoriy joylar mavjudligidan o'z-o'zidan paydo bo'lmaydi. U yerda paydo bo'ladiki, ishlab chiquvchi dastlab va ongli ravishda