Denis Sokolovning mualliflik rukni: Toshkent ko'chmas mulk bozoridagi pufak qachon yoriladi?

Toshkentda turar-joy narxlari yiliga 20% ga oshmoqda. Ko'plab potentsial xaridorlar poytaxt ko'chmas mulk bozorida portlash arafasida turgan pufak shakllangan deb hisoblashadi. Pufak qanday paydo bo'ladi, u haqiqatan ham mavjudmi va ko'chmas mulk sotib olayotganda nimaga e'tibor berish kerak - tahlilchi Denis Sokolovning maqolasida.

Denis Sokolov - tijoriy ko'chmas mulk sohasidagi xalqaro konsalting kompaniyasi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) hamkori va bosh direktori, Qirollik diplomli baholovchilar instituti (RICS) a'zosi. "Ko'chmas mulk tili" ruknida ekspert ushbu bozorning tuzilishi va xususiyatlari haqida hikoya qiladi va uning rivojlanish prognozlari haqida mulohaza yuritadi.

Mijozlarimizga eng ko'p beriladigan ikki savol - "Ko'chmas mulkdan qanday pul topish mumkin?" va "Bozordagi pufak qachon portlaydi?". Havas va qo'rquv - ko'cha kioskasini yoki Londondagi biznes markazini sotib olishdan qat'i nazar, investitsiya qarorlarini boshqaradigan ikkita hissiyotdir. Har kim ko'p pul topishni xohlaydi, lekin hamma narsani yo'qotishdan qo'rqadi. Professional hamjamiyatda bu hissiyotlarning muvozanati xavf profili yoki xavfga chidamlilik deb ataladi.

Shubhasiz, ko'plab o'quvchilarim va mijozlarim Toshkentdagi ko'chmas mulk bozorida pufak bormi va u qachon portlaydi degan savol bilan tashvishlanishadi.

Ko'chmas mulk bozoridagi pufak nima?

UBS banki tahlilchilari pufakni uzoq muddat davomida aktiv narxining haqiqatdan sezilarli darajada chetlanishi deb ta'riflaydilar. Ular, shuningdek, pufak faqat portlagandan keyingina aniq bo'lishini ta'kidlaydilar, ya'ni pufaklarni faqat retrospektiv ravishda tahlil qilish mumkin. Bundan tashqari, hukumatlar va markaziy banklar pufaklarning shakllanishiga yo'l qo'ymaslik uchun maksimal sa'y-harakatlarni amalga oshirmoqdalar: masalan, Berlinda uyni yiliga 90 kundan ortiq qisqa muddatga ijaraga berishni taqiqlash yoki Toshkentda ikkilamchi bozorda noturar joy sotib olishni taqiqlash aynan shu maqsadda amalga oshiriladi.

Narx pufaklari fenomeni ko'p yillar davomida iqtisodchilar va tarixchilar uchun qiziqish uyg'otgan. Eng yorqin misol - XVII asrning birinchi yarmida Gollandiyadagi lola maniyasi. Piyoz narxlari uch yil davomida uzluksiz o'sdi. Ko'p odamlar boyib ketishdi, shunchaki piyoz sotib olishdi, ular narxning eng yuqori cho'qqisida yiliga olti tagacha maoshga teng edi! 1637 yilda pufak portladi, lolalar narxi 100 barobar tushdi va hech qachon avvalgi darajaga qaytmadi.

Gul va ko'chmas mulk orasida undan uzoqroq narsa yo'qdek tuyuladi. Biroq, urug'dan piyozni o'stirish uchun 7-12 yil kerak bo'ladi - bu rivojlanish davriga teng bo'lgan muddat. Shu sababli, bozor talabning o'sishiga tezda javob bera olmadi va barcha xohlovchilarni piyoz bilan ta'minlay olmadi.

Xuddi shunday, ko'chmas mulkda ham: loyihadan tayyor binoga 3 dan 15 yilgacha vaqt o'tadi. Bundan tashqari, rivojlangan va boy mamlakatlarda bu muddat yuqori chegaraga yaqin, chunki ular yanada murakkab tartibga solish, kelishuvlar, ruxsatnomalar olish, loyihalash va hokazolarga qodir.

Natijada, ko'chmas mulk narxlari o'sa boshlaganda, ishlab chiqaruvchilar yangi loyihalarni boshlaydilar, banklar kredit liniyalarini ochadilar, qurilish kompaniiyalari quvvatlarini oshiradilar. Ammo tayyor mahsulot bozorga bir necha yil o'tgach, narx o'sishi tugagan paytda ommaviy ravishda chiqadi va barcha ishlab chiqaruvchilar faol sotish uchun narxlarni pasaytirishga majbur bo'ladilar.

Natijada, dunyoning barcha mamlakatlarida ko'chmas mulk bozorida sotuvchi va xaridor sikllari kuzatiladi, ammo bu sikllarning pufaklar bilan hech qanday aloqasi yo'q.

Pufak deb narxlarning tez o'sib, keyin shunchalik tez bazaviy darajalarga tushib ketish holatini aytish mumkin. Masalan, Boltiqbo'yi mamlakatlari shaharlarida narxlar 2004-2007 yillarda ikki-uch barobar oshgan, keyin esa ikki yil ichida avvalgi darajalariga qaytgan.

Shuni tushunish muhimki, o'sish spekulyativ bo'lishi mumkin, arzon sotib olib, qimmat sotish istagiga asoslangan bo'lishi mumkin yoki iqtisodiyotning transformatsiyasi, shahar muhitining o'zgarishi, aholining o'sishi va hokazolar bilan birga barqaror bo'lishi mumkin.

Toshkent ko'chmas mulk bozoridagi pufak

Toshkentda ko'pchilik turar-joy narxlarining o'sishini ta'kidlaydi. Keling, bu pufakmi yoki yo'qmi, tushunishga harakat qilaylik.

E'lon qilingan va haqiqiy sotish narxi

O'zbekiston bozorining o'ziga xos xususiyati - xaridorga birinchi e'lon qilingan, ya'ni marketing narxi va haqiqiy bitim narxi o'rtasidagi sezilarli farqdir. Bu xaridorlarda va hatto bozor mutaxassislarida jiddiy kognitiv buzilishlarni keltirib chiqaradi.

Biror kishi savdo ofisiga kiradi va unga marketing narxi aytiladi, keyin u muzokaralashni boshlaydi va qurilishning qaysi bosqichida ekanligiga qarab 30% gacha chegirma oladi. Bu sotib olish paytida allaqachon yaxshi pul topgandek taassurot uyg'otadi. Yevropada ham rag'batlantiruvchi chegirmalar qo'llaniladi, ammo ular kamdan-kam hollarda 10% dan oshadi.

Eng muhimi shundaki, quruvchi bir tomondan har bir metr kvadratdan iloji boricha ko'proq daromad olishni istaydi, ikkinchi tomondan esa qurilishni davom ettirish uchun doimiy ravishda pulga muhtoj. Shu sababli, ishlab chiqaruvchining kassa teshigi qanchalik katta bo'lsa, u shunchalik ko'proq chegirmalar taklif qilishga tayyor.

Haqiqiy kvartira va majburiyat

Barcha quruvchilar loyihani amalga oshirishning eng erta bosqichida, ko'pincha qurilishga ruxsatnomaga ega bo'lmasalar ham, kvartiralar sotuvini boshlaydilar. Bunday holda, xaridor kvartira emas, balki kvartira va'dasini oladi. U uy o'z vaqtida qurilmasligi, sifati past bo'lishi, kvartira kutgandek bo'lmasligi va hokazo xavflarni o'z bo'yniga oladi. Bunday holda, to'g'ri chegirma tayyor kvartira narxining 50% gacha bo'lishi mumkin, uni sotib olganingizdan so'ng darhol ko'rish va ko'chib kirish mumkin.

Tabiiyki, ikki yil o'tgach, uy qurib bitkazilgach va xaridor kalitni olish uchun kelganida, u sotish narxi ikki barobar yuqori ekanligini ko'radi va bu bozor shunchalik o'sgan deb hisoblaydi. Aslida, bu ikki xil mahsulot haqida gap ketmoqda: birinchi holda bu kelajakda xonani taqdim etish majburiyati, ikkinchi holda esa bugungi kunda barcha kamchiliklarni ko'rish va ta'mirlashni boshlash mumkin bo'lgan kvartira.

Bozorning sifat o'zgarishlari

Toshkentda qurilayotgan loyihalarning atigi 2% iqtisod sinfiga to'g'ri keladi. Har yili elita va biznes segmentidagi takliflar o'sib bormoqda, bu ham bozorning o'rtacha narxlarini oshiradi.

Xalqaro amaliyotda narx dinamikasini tahlil qilish uchun "like-for-like" (bir xil uchun bir xil) tamoyilidan foydalaniladi, bunda bir xil sharoitlarda bir xil mahsulotlar solishtiriladi, ya'ni bir xil hududdagi va bir xil ta'mirlash holatidagi bir xil sinfdagi kvartiralar solishtiriladi. Afsuski, Toshkentda bunday solishtirish uchun ishonchli metodologik asoslar hali yaratilmagan - ma'lumotlar hali to'planishi kerak.

Biroq, "like-for-like" narxlarining o'sishini milliy valyutada yiliga 20% miqdorida, inflyatsiyani hisobga olmaganda esa real hisobda taxminan 10% miqdorida ekspert baholash mumkin. Bu dinamik bozorga xos ko'rsatkichlardir, ammo, albatta, hech qanday pufak haqida gap bo'lishi mumkin emas. Bank depozitlari ham taxminan shunday daromad keltiradi.

Uy-joy qiymatining asosliligi haqida bilvosita belgilar ham mavjud. UBS banki ko'chmas mulk bozoridagi pufakning bashoratchisi sifatida "qulaylik" ko'rsatkichidan foydalanadi, chunki uy-joy qulayligi qanchalik past bo'lsa, pufak shunchalik yaqinlashadi. Ularning ma'lumotlariga ko'ra, masalan, Gonkongda malakali mutaxassis o'rtacha daromaddan yuqori daromad bilan markazdan uncha uzoq bo'lmagan 60 kv.m. kvartira sotib olish uchun faqat 24 yil ishlashi kerak, Tokio uchun bu ko'rsatkich - 15 yil, Parij uchun - 14 yil. Ro'yxatning pastki qismida Madrid, San-Fransisko, Toronto joylashgan, bu yerda qulaylik ko'rsatkichi taxminan 5-6 yilni tashkil qiladi.

Bizning hisob-kitoblarimiz bo'yicha Toshkent 4-5 yillik qulaylik ko'rsatkichi bilan bir xil toifaga kiradi, ammo bitta katta farq bilan: yuqorida sanab o'tilgan shaharlar aholiga turli xil ipoteka kreditlash modellarini taklif qiladi, shu bilan birga toshkentliklar kvartiralarni naqd pulga sotib olishadi. Bu shuni anglatadiki, pufak shakllanishidan hali juda uzoq, chunki aynan kreditlarning qulayligi, bir tomondan, odamlarga uy-joy muammosini hal qilishga yordam beradi, ikkinchi tomondan esa inqiroz xavfini tug'diradi.

Agar biz iqtisodiyotning o'sish omillarini (yiliga +6%), ish haqi o'sishini, urbanizatsiya sur'atlarini (qishloq aholisining shaharga ko'chishi) hisobga olsak, Toshkentda turar-joy narxlarining o'sishi umuman olganda istisno bo'lib ko'rinmaydi. Bundan tashqari, mamlakatning bunday rivojlanish dinamikasini saqlab qolish va bank tizimini takomillashtirish sharti bilan, narx o'sishining asosiy bosqichi hali oldinda ekanligi istisno emas. Va davlat, ehtimol, bugungi kunda ham uy-joy qulayligi darajasini qo'llab-quvvatlash yo'llarini o'ylashi kerak.

Agar siz bugun Toshkentda turar-joy sotib olishni rejalashtirayotgan bo'lsangiz, nimaga e'tibor berish kerak: