Spot, Commonwealth Partnership bosh direktori Denis Sokolov bilan birgalikda, turar-joy va tijorat ko'chmas mulk bozorlari uchun yil qanday o'tganini eslaydi: chakana savdo kompaniyalari va xalqaro brendlar omborxonalar uchun talabni qanday rag'batlantirgan, narxlar qanday o'zgargan va kelgusi yilda ko'chmas mulk bilan nima bo'ladi.
Spot turli sohalarda yil yakunlarini sarhisob qilishda davom etmoqda. Bu safar Commonwealth Partnership (CMWP) bosh direktori Denis Sokolov bilan birgalikda turar-joy va tijorat ko'chmas mulk bozorida nimalar sodir bo'lganini ko'rib chiqamiz — qanday tendentsiyalar kuzatilgan, narxlar qanday o'zgargan va 2024 yilda nimalarni kutish mumkin.
Bozordagi vaziyat
Denis Sokolovning fikriga ko'ra, 2023 yil ko'chmas mulk bozori uchun tinch o'tgan. Qurilish sur'atlari, yangi ob'ektlarning e'lon qilinishi kabi deyarli barcha ko'rsatkichlarda tezlashuv kuzatilgan.
"Natijada, miqdoriy o'sish haqida gapirish mumkin, ammo, afsuski, sifatli o'sish haqida gapirishga hali erta, garchi Toshkent ofis binolarini tasniflash Amerikaning Savdo palatasi (AmCham Uzbekistan) tomonidan bozor uchun muhim bosqich bo'lsa-da", - deydi CMWP rahbari.
Uning so'zlariga ko'ra, ko'chmas mulk odatda iqtisodiyotga ergashadi. Agar mamlakat iqtisodiyoti o'ssa, bu sektor rivojlanishdan oldinda boradi; iqtisodiyotning turg'unligi va pasayishi ko'pincha bozorda inqirozga olib keladi. 2023 yilda makroiqtisodiy ko'rsatkichlar yaxshi edi: YaIM o'sishi 5,5%ni, inflyatsiya esa taxminan 10%ni tashkil etdi. So'm ham dollarga nisbatan taxminan 10%ga qimmatlashdi. Markaziy bankning asosiy stavkasi 14% darajasida qoldi.
"Ko'chmas mulkka kelsak, 2023 yilda bozorni konsolidatsiya qilish boshlandi, bunda ijara stavkalari va narxlar asta-sekin umumiy maxrajga kelmoqda. Bozorda haddan tashqari qimmat takliflar kamaymoqda. Xaridorlar va ijarachilar yanada bilimdon bo'lishdi, ular endi istalgan narxda ko'chmas mulkni sotib olishga tayyor emaslar — ular asta-sekin investor sifatida o'z malakalarini oshirmoqdalar. Bir necha yil oldin ko'chmas mulk (ofislar, do'konlar) qimmatroq sotish hisobidan sotib olinardi. Va taqchillik sharoitida bu yondashuv ishladi. Ba'zi loyihalar bo'yicha biz sotuv boshlanganidan beri narxlarning ikki barobar oshganini ko'rdik. Biroq, qurilishning yuqori sur'atlari ko'plab investorlarning ikki yil oldin sotib olingan aktivlarini sotuvga qo'yib, foyda olishni boshlashlariga olib keldi, bu esa birlamchi bozorga raqobat yaratadi. O'z joylarini sotishni istamaydiganlar esa ijara daromadini olishga harakat qilmoqdalar. Bunday yondashuv mulk egasiga uning investitsion jozibadorligidan kelib chiqib, joyni yanada adekvat baholash imkonini beradi. Agar xaridorlar va sotuvchilar bozorni bir xil ko'z bilan ko'ra boshlasalar, bu narx va bitim shartlari bo'yicha umumiy til topishni osonlashtiradi", - deydi ekspert.
Turar-joy ko'chmas mulki
Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazining ma'lumotlariga ko'ra, noyabr oyida Toshkentda ikkilamchi turar-joy narxlari 1000 dollar/kv.m ni tashkil etdi. Yil davomida ular deyarli 23%ga o'sdi. Butun respublika bo'yicha o'rtacha turar-joy narxi 18,2%ga oshdi.
Shu bilan birga, poytaxtda ijara narxi yil boshidan beri 9,2%ga pasayib, 9,3 dollar/kv.m ga tushdi. Narxlar o'tgan yildan beri, ruslarning O'zbekistonga ko'chib o'tishi fonida keskin ko'tarilgandan so'ng pasayib bordi.
"Toshkentda turar-joy qurilishi faol olib borilmoqda, bozorga yangi loyihalar kiritilmoqda. Asosiy talabni urbanizatsiya, ichki migratsiya va kvartiralar muqobilsiz investitsiya aktivlari bo'lib qolayotganligi qo'llab-quvvatlamoqda", - deydi Denis Sokolov.
2022 yilda Markaziy bank Toshkent turar-joy bozorida "narx pufagi" shakllanishi mumkinligini ta'kidlagan edi. Markaziy bank "pufak"ning kengayishiga aholining ko'chmas mulk narxlarining yanada o'sishini kutishi sabab bo'layotganini, bu esa talabni yanada oshirayotganini tushuntirdi. O'z navbatida, narxlarning doimiy o'sishi bu tendentsiyadan foyda olishga intilayotgan investorlarni jalb qiladi, bu esa fundamental omillarning o'zgarishidan qat'i nazar, narxlarning yanada o'sishiga olib keladi.
Bu yil rasmiy daromadi bo'lmagan shaxslar ham ipotekani ola bildilar. Bu esa ko'chmas mulkka bo'lgan talabni yanada rag'batlantirdi.
Yangi ko'chmas mulk qurilishiga qaramay, uning qiymati o'sishda davom etmoqda. Markaziy bank bunga aholining investitsion talabi va tejash uchun muqobil vositalarning cheklanganligini sabab qilib ko'rsatmoqda.
Turar-joyga bo'lgan doimiy talab saqlanib qolayotganligi va taklif hajmi yuqori darajada shakllana olmasligi, kelajakda ko'chmas mulk bozorida talab va taklif o'rtasidagi nomutanosiblikning yanada kuchayishi narx pufagini yanada kattalashtirishi mumkinligini ko'rsatadi, deb hisoblaydi Markazbankda.
Shu bilan birga, regulyator rahbari Mamarizo Nurmuratov ta'kidlagan edi, ipoteka kreditining maksimal miqdori 440 million so'm etib belgilangan, bu "pufak" xavfini kamaytiradi.
"Ipoteka krediti berishda uyning qiymatidan qat'i nazar, kreditning maksimal limitini belgiladik. Maqsad - "pufak" yorilganda banklarga salbiy ta'sir ko'rsatishning oldini olish. Ya'ni, uy 1 milliard so'm turishiga qaramay, Toshkentda bank tomonidan beriladigan kredit 440 million so'mdan oshmaydi. Bu "pufak" xavfini kamaytiradi", - dedi u.
S&P ham O'zbekistonda ko'chmas mulk narxlari yaqin kelajakda iqtisodiy nomutanosibliklarga sabab bo'lmasligini prognoz qilgan edi.
Ofislar
Ofis ko'chmas mulki sohasida yil Toshkent bozoriga yirik loyihalarning chiqishini kutish bilan o'tdi. Kutilmalar faqat qisman amalga oshdi. Bozorning Summit biznes markazi (Tashkent City Mall tarkibida) - taxminan 30 ming kv.m foydali maydon va bir nechta ofis minoralarini (Tashkent City lot 6) - 150 ming kv.m dan ortiq foydali maydon kiritish bo'yicha kutilmalari amalga oshmadi, bu esa bu yil A+/A klassidagi ob'ektlarning kiritilishiga kuchli ta'sir qildi.
"Asosiy voqealardan biri - Trilliant ob'ektidagi ofis maydonlarining bozorga chiqishi. Bu bozor uchun muhim, chunki bu yaxshi joylashuvdagi tayyor sifatli maydonlarning sezilarli taklifidir. Aslida, bu aktiv bugungi kunda ijara stavkalarining yuqori chegarasini belgilaydi. 2024 yilda bozorga chiqadigan binolar unga raqobatlashishga majbur bo'ladi. Marketologlar va agentlar raqobatbardosh bozorda maydonlarni ijaraga berish uchun jiddiy ish olib borishlari kerak", - deydi Sokolov.
CMWP tahlilchilarining dastlabki hisob-kitoblariga ko'ra, yil yakunlari bo'yicha Toshkentdagi sifatli ofis maydonlarining umumiy miqdori A+/A klasslarida - 97,4 ming kv.m (solishtirish uchun yil boshida maydon - 45 ming kv.m) va B+/B klasslarida - 313,8 ming kv.m (yil boshida - 279,5 ming kv.m) ni tashkil etdi. 2023 yilda ofis maydonlarining haqiqiy o'zgarishi A+/A klassida 117% va B+/B klassida 11%ni tashkil etdi.
Ikkinchi chorakda A+/A klassidagi ofislar uchun ijara stavkalari kv.m uchun $34,6, B+/B klasslarida - kv.m uchun $21,8ni tashkil etdi. B va B+ klassidagi ofis maydonlarining bo'sh turish darajasi 3,18%, A va A+ klasslarida esa - 17,41%ni tashkil etdi.
Chakana savdo
2023 yilda savdo ko'chmas mulki bozori maydonlarning o'sishi bo'yicha eng kam rivojlangan bo'ldi. CMWP tadqiqot va tahlillar depart
Denis Sokolov,
Commonwealth Partnership / Uzbekistan bosh direktori
Dedollarizatsiya va naqd puldan voz kechish. Moliyaviy tizim rivojlanishi bilan bozor naqd pul aylanmasidan tobora ko‘proq voz kechadi va shunga mos ravishda "chamadondagi" naqd dollarlardan bank o‘zaro hisob-kitoblariga o‘tadi hamda tabiiyki, "sumka zonasiga" o‘tadi. Bu shuni anglatadiki, bozor ishtirokchilari moliyaviy modellarni hisoblashda inflyatsiya ko‘rsatkichlari va diskontlash stavkalaridan foydalana boshlaydi. Bu biznes ta’limi bilan shug‘ullanuvchilar uchun imkoniyatlar yaratadi, moliyaviy savodxonlikni oshirishga xizmat qiladi, chunki milliy valyutada modellashtirishga o‘tish nafaqat moliya tizimining barqarorligini oshiradi, balki biznesga valyuta tebranishlarida kamroq zarar ko‘rish imkonini beradi.
Ajoyib arxitektura loyihalari e’lon qilindi. Ishlab chiquvchilar raqobatning yangi bosqichiga o‘tishga majbur bo‘ladi, jumladan, taniqli xalqaro arxitektorlarni jalb etish orqali ham. Shahar poytaxtning yuziga aylanishi mumkin bo‘lgan 1-2 ta muhim loyihaga juda muhtoj.
Ikkilamchi bozorni faollashtirish, ko‘chmas mulkni sotish uchun listing tizimlarini yaratish. Bugungi kunda daromadni qayd etmoqchi bo‘lgan investorlar o‘z binolarini sotishda qiyinchiliklarga duch kelishmoqda, chunki bozorda sifatli vositachilik xizmatlarini ko‘rsatuvchi tashkilotlar va xizmatlar yetarli emas.
Elektron tijorat va logistika xizmatlarining jadal rivojlanishi. Elektron tijoratning o‘sishi tezlashishi va savdoning an’anaviy bozorlardan marketpleyslarga o‘tishi, asosiy o‘yinchilar o‘rtasidagi raqobatning kuchayishi logistikani rag‘batlantiradi.
Shahar muhitini o‘zgartirish - transport harakati algoritmlari o‘zgaradi, shaharda to‘xtash joylarini tartibga solish, jamoat transportini rivojlantirish kutilmoqda.
Yangi Toshkent loyihasini rivojlantirish. Yangi Toshkentda keng ko‘lamli qurilish ishlari hali boshlanmagan bo‘lsa-da, 2024-yildan boshlab quruvchilar, arxitektorlar va maslahatchilar shahar ichidagi loyihalarni loyihalashda yangi hududlarni rivojlantirish istiqbollarini hisobga olishni boshlaydilar, jumladan.
2024-yilda narx belgilash va ijara stavkalarida jiddiy o‘zgarishlar bo‘lishini kutmayapmiz, ammo tijorat binolarini ijaraga berish va sotish bo‘yicha bitimlar soni sezilarli darajada oshishiga ishonamiz. Umuman olganda, bozorni juda qiziqarli va samarali yil kutmoqda.
Manba: Spot.uz
