Banklarga ajratilgan moliyalashtirish hajmlari va qonunchilikdagi o'zgarishlar tijorat ko'chmas mulk bozoriga qanday ta'sir qiladi. Spot nashri uchun Aleksey Letunovskiyning sharhi

Banklar ko'chmas mulk sotib olib, uni ijaraga berishni boshlaydi. Buning nima keragi bor va nimalar o'zgaradi

Spot yangi sxema qanday ishlashini, biznes, quruvchilar va umuman iqtisodiyot uchun qanday foyda va xatarlar keltirishini aniqlashga qaror qildi, shuningdek, yaqin kelajakda nimalarni kutish kerakligi haqida ekspertlarning fikrlarini o'rgandi.

Spot avvalroq yozganidek, Shavkat Mirziyoyev xizmatlar va tijorat ko'chmas mulk bozorini faollashtirishni topshirdi.

Uning so'zlariga ko'ra, so'nggi 3 yil ichida mamlakatda qariyb 3 ming ko'p qavatli uy va 38 million kv.m. turar-joy bo'lmagan maydonlar qurilgan, ammo tadbirkorlar hali ham tijorat maydonlarining yetishmasligi bilan duch kelishmoqda. Buning sabablaridan biri quruvchilar va biznes o'rtasida qulay o'zaro hamkorlik mexanizmining yo'qligi bo'ldi.

Bu muammoni hal qilish uchun banklarga tijorat ko'chmas mulkini to'g'ridan-to'g'ri quruvchilardan sotib olish va uni tadbirkorlarga ijara yoki lizingga berishga ruxsat beriladi.

Bu bo'sh turgan binolarni tezroq aylanmaga chiqarishga, biznesga tijorat ko'chmas mulkiga kirishni ta'minlashga va yangi ish o'rinlari yaratishga yordam berishi kutilmoqda.

NBU dasturi doirasida bunday binolarni sotib olish uchun 500 milliard so'm ajratiladi, keyinchalik investitsiyalar 4 trillion so'mga yetishi mumkin. 50 ming kv.m. tijorat maydonini bozorga chiqarish rejalashtirilgan, bu esa hukumat hisob-kitoblariga ko'ra, 150 ming ish o'rni yaratadi. Lizing ijara haqqidan 15-20% arzonroq bo'lishi kerak, bu esa bunday binolarni biznes uchun yanada qulayroq qiladi.

2023-yilda MB banklarga o'z faoliyatida ishlatilmaydigan ko'chmas mulkni sotib olish va egalik qilishni taqiqlovchi tartibni tasdiqlagan.

Qoidalarga ko'ra, bunday ob'ektlar uch yil ichida sotilishi kerak, bankning ko'chmas mulkining umumiy hajmi esa uning birinchi darajali kapitalidan oshmasligi kerak. Bundan tashqari, bank faoliyati to'g'risidagi qonun banklarning savdo, sug'urta va ishlab chiqarishni o'z ichiga olgan moliyaviy bo'lmagan faoliyat bilan shug'ullanishini taqiqlaydi.

Hozirda Markaziy bank tijorat ko'chmas mulki bilan operatsiyalarda banklarning ishtirok etishiga rasman ruxsat beruvchi yangi tartibni hali qabul qilmagan.

Shu munosabat bilan bir qator savollar tug'iladi. Bu bozor va narxlarga qanday ta'sir qiladi? Banklar bu sohada tajribaga ega bo'lmasa, ko'chmas mulkni samarali boshqara oladimi? Ijara va lizing shartlari biznes uchun haqiqatan ham foydali bo'ladimi? Banklarning ishtiroki tijorat ko'chmas mulk narxining oshishiga olib kelmaydimi?

Spot biznes, quruvchilar va umuman iqtisodiyot uchun mumkin bo'lgan oqibatlarni tushunish uchun ushbu tashabbusni ekspertlar bilan muhokama qildi.

Aleksey Letunovskiy,

CMWP Uzbekistan loyiha konsalting va ma'lumotlarni boshqarish departamenti rahbari.

Yangi tashabbusning bozorga ta'siri ajratilgan moliyalashtirish hajmidan kelib chiqadi.

Shuni ta'kidlash kerakki, biz turar-joy binolarining birinchi qavatlarida joylashgan tijorat ko'chmas mulki haqida gapiramiz. Quruvchilarning turar-joy loyihalarining bir qismi bo'lgan ofis minorasi kabi alohida turgan tijorat ob'ektlari hali ham bozorda kam.

Agar gap NBU investitsiya guruhiga ajratilgan 500 milliard so'm haqida bo'lsa, ta'sir cheklangan bo'ladi. Baholashlarga ko'ra, sotib olish mumkin bo'lgan ko'chmas mulkning umumiy hajmi 25 dan 30 ming kv.m. gacha bo'ladi, shundan taxminan yarmi Toshkentga to'g'ri keladi. Agar investitsiyalar 4 trillion so'mga yetsa, ta'sir sezilarli darajada kuchliroq bo'ladi.

Biroq, hatto kichik miqdorlar ham ko'proq tijorat banklarining bunday investitsiyalarga bo'lgan qiziqishini oshirib, multiplikativ effektni boshlashi mumkin.

Aynan shu omil turar-joy binolarining birinchi qavatlaridagi tijorat ko'chmas mulk narxining oshishiga ta'sir qiladi. Bunday maydonlar qiymatining o'sishini qayta tiklashni kutish mumkin, ammo bu o'tgan yillardagi ko'rsatkichlarga yetishi dargumon.

Kichik biznes uchun maydonlarning mavjudligiga ta'sirini baholash juda qiyin - juda ko'p omillar mavjud. Masalan, agar banklar quruvchilardan likvid bo'lmagan ko'chmas mulkni sotib olsalar, u kichik biznes uchun ijara uchun talab qilinadimi?

Bundan tashqari, ko'p narsa banklar taklif qiladigan shartlarga bog'liq. Ijara va lizing narxlariga banklarning tijorat ko'chmas mulki bo'yicha ixtisoslashgan jamoani saqlash zarurati ham ta'sir qiladi va bunday mutaxassislar hali ham bozorda kam.

Professional jamoalar bo'lmasa, banklar ob'ektlarni boshqarishda, ayniqsa dasturning dastlabki bosqichlarida qiyinchiliklarga duch kelishlari mumkin.

Birinchi qavatlardagi likvid savdo binolari yuqori o'tish joylarida, qulay kirish, vitrina va etarli muhandislik quvvatiga ega bo'lishi kerak. Ular turli xil ijara haqi oluvchilar, masalan, ofislar yoki savdo uchun mos bo'lishi uchun universal bo'lishi kerak. Shuningdek, hududning rivojlanish istiqbollarini hisobga olish muhim.

Banklar likvid bo'lmagan yoki haddan tashqari baholangan ob'ektlarni sotib olishni boshlash xavfi mavjud. Asosan, bu yana O'zbekiston bozorida ko'chmas mulkni to'g'ri baholay oladigan professional jamoalar kamligi bilan bog'liq. Bu maydonlarning potentsialini baholashga ta'sir qilishi mumkin.

Dastur, ehtimol, boshqaruv kompaniyalari tomonidan boshqariladigan turar-joy qurilish komplekslaridagi maydonlarni sotib olishga qaratilgan bo'ladi. Biroq, banklarning o'zlari qo'shimcha shamollatish yoki pardozlash kabi yaxshilanishlarga sarmoya kiritishlari dargumon.

Tijorat boshqaruvi - ijara va lizing - sohasida, kuchli ixtisoslashgan jamoalar shakllanmaguncha banklar uchun muqarrar ravishda qiyinchiliklar tug'iladi.

Umuman olganda, bunday amaliyot dunyoda keng tarqalgan. Norges Bank Investment Management, Investcorp, Brookfield Property Partners kabi yirik fondlar tijorat ko'chmas mulkiga faol investitsiya qiladi. Mahalliy institutsional investorlar bozorda muhim rol o'ynay boshlagach, u xalqaro o'yinchilar uchun yanada qiziqarli bo'ladi. Yirik xalqaro o'yinchilar kelgandan so'ng, bozor landshafti - narxlar, maydonlarni kiritish dinamikasi - sezilarli darajada o'zgaradi.

Banklar professional ijara beruvchilar o'rtasidagi raqobatga qanday ta'sir qilishini hozircha aytish qiyin. Bu sotib olinayotgan ko'chmas mulk hajmlariga bevosita bog'liq. Agar Toshkentda 15 ming kv.m. sotib olinsa, ta'sir cheklangan bo'ladi. Agar bitimlar 100 ming kv.m. dan oshsa, raqobat muhitining jiddiy o'zgarishi haqida gapirish mumkin bo'ladi.

Yodgor Gafurov,

TAS Capital Partners hammuassisi va kuzatuv kengashi a'zosi.

Banklarning tijorat ko'chmas mulkiga to'g'ridan-to'g'ri egalik qilishi sezilarli xavflarni o'z ichiga oladi. Banklar jismoniy aktivlarni sotib olayotganda, boshqaruv muammolariga duch kelishlari mumkin, chunki ko'chmas mulkni boshqarish maxsus tajribani talab qiladi.

Bundan tashqari, bu banklarning likvidligini pasaytiradi, ularning iqtisodiyotning boshqa tarmoqlarini kreditlash imkoniyatlarini cheklaydi va bir aktiv sinfidagi xavflarning konsentratsiyasini oshiradi. Bozorning o'zgaruvchan sharoitlarida bu banklarning moliyaviy ahvoliga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin.

Bundan tashqari, banklarning ko'chmas mulk bitimlarida faol ishtirok etishi bozor likvidligini sun'iy ravishda oshirishi va narxlarning o'sishiga olib kelishi mumkin. Agar bunday aktivlarga talab ortsa, bu bozorning qizib ketishiga olib keladi.

Biroq, agar banklar yangi ob'ektlarga investitsiya qila boshlasalar va tijorat ko'chmas mulki taklifini oshirsalar, bu teskari effektni keltirib chiqarishi mumkin - ijara stavkalarining pasayishi, ob'ektlar qiymatining pasayishi va bo'sh ish o'rinlarining ko'payishi. Uzoq muddatda bunday vaziyat banklar daromadining pasayishi xavfini tug'diradi va sotish qiyin bo'lgan likvid bo'lmagan aktivlarning to'planishi tahdidini kuchaytiradi.

Ayniqsa, investitsiya qarorlari chuqur bozor tahlilisiz yoki ma'muriy omillar ta'sirida qabul qilingan vaziyat xavflidir. Bunday holda, banklar resurslarni yirik infratuzilmaviy qurilish loyihalariga yo'naltirishlari yoki likvid bo'lmagan yoki haddan tashqari baholangan aktivlarni sotib olishlari mumkin, bu esa bozor mexanizmlarini buzadi va xavflarni boshqarishni qiyinlashtiradi. Kelajakda bu butun bank tizimining barqarorligiga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin.

Shunday qilib, banklarning aniq mezonlarsiz ko'chmas mulk ob'ektlarini ommaviy ravishda sotib olishi sun'iy narx o'sishiga, bozorning qizib ketishiga va keyingi tuzatishga olib kelishi mumkin.

Muhim jihat - bunday operatsiyalarning banklarning moliyaviy barqarorligiga ta'siri. Ko'chmas mulkni sotib olishni moliyalashtirish uchun katta resurslarni jalb qilish tufayli banklar, ehtimol, qo'shimcha tashqi qarz kapitalini jalb qilishlari kerak bo'ladi. Bu ularning qarz yukini oshiradi va moliyaviy xavflarni oshirishi mumkin.

Iqtisodiy tanazzul yoki inqiroz yuz berganda, tijorat ko'chmas mulki talab qilinmasligi mumkin. Bu bo'sh ish o'rinlarining ko'payishiga, ijara stavkalarining pasayishiga va ob'ektlar holatining yomonlashishiga olib keladi. Moliyaviy qiyinchiliklarga duch kelgan banklar ushbu aktivlarni arzon narxlarda sotishga majbur bo'lishlari mumkin, bu esa bozorda ko'chmas mulkning qiymatdan tushishini kuchaytiradi. Eng yomon holatlarda, agar ularni saqlash iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmasa, ob'ektlar qayta profil qilinishi, konservatsiya qilinishi yoki tashlab yuborilishi mumkin.