CMWP Uzbekistan eksperti Liliya Yeryomenko Spot nashriga ijara stavkasi haqiqatda nimaga bog'liq ekanligini va savdo ko'chmas mulk egalari ijara haqidan qanday qilib to'g'ridan-to'g'ri ijarachining daromadiga ta'sir o'tkazishlari mumkinligini tushuntirib berdi

Spot, Commonwealth Partnership konsalting kompaniyasi bilan hamkorlikda O'zbekistonda savdo ko'chmas mulkining rivojlanishi haqidagi maqolalar turkumini davom ettirmoqda. Birinchi materialda biz savdo ko'chmas mulkining asosiy formatlarini, ularning o'ziga xos xususiyatlarini va mahalliy bozordagi istiqbollarini ko'rib chiqqan edik.

Yangi nashrda CMWP eksperti Liliya Yeryomenko chakana savdo narxining qanday qilib ixtiyoriy bo'la olmasligini, u haqiqatda nimaga bog'liq ekanligini va savdo ko'chmas mulk egalari ijara haqidan qanday qilib to'g'ridan-to'g'ri ijarachining daromadiga ta'sir o'tkazishlari mumkinligini tushuntirib berdi.

Liliya Yeryomenko, CMWP Uzbekistan eksperti.

"Ko'pincha mulk egalari va ijarachilardan bir xil savolni eshitamiz: ijara narxini qanday to'g'ri belgilash kerak, shunda u ham bir, ham boshqa tomon uchun adolatli bo'ladi?
Chakana sotuvchi ijara beruvchi taklif qilayotgan narxda ishlashning iloji yo'qligini aytadi. Shu bilan birga, ijara beruvchi narxni belgilashda qo'shni binolardagi narxlarga qaraydi. Kelishish uchun savdo ko'chmas mulkida ijara narxi qanday shakllanishini tushunish kerak.
Aslida, universal raqam mavjud emas — stavka har doim aniq joylashuvga, biznes profiliga va uning haqiqiy iqtisodiy ko'rsatkichlariga bog'liq. Chakana savdoda ijara narxi shartnomadagi oddiy raqam emas, balki manfaatlar muvozanatidir, undan ijara beruvchi ham, ijarachi ham muvaffaqiyati bog'liq."

Amalda, stavka do'konning aylanmasi bilan to'g'ridan-to'g'ri bog'liq. Jahon va mintaqaviy amaliyotda u toifaga qarab, daromadning 2% dan 20% gacha bo'ladi. Agar ijara yuki ushbu diapazondan tashqariga chiqsa, biznes zararga kirish xavfini tug'diradi.

Bu mantiqni tushunish nafaqat ijarachi, balki mulk egasi uchun ham muhimdir. Mulk egasi narxni "qo'shni binodagi narxni to'lashim kerak" degan nuqtai nazardan emas, balki ijarachining o'zini qoplash nuqtai nazaridan ko'rib chiqa boshlaganda, konstruktiv muloqot va haqiqiy bitimlar boshlanadi.

Ijara narxini qanday hisoblash kerak

Oddiy tuyuladi: daromad o'sishi uchun "yaxshi" joylashuvni tanlash kerak. Biz "joylashuv, joylashuv va yana bir bor joylashuv" degan sehrli iborani eshitganmiz. Lekin amalda hamma narsa bunday aniq emas.

Ha, haqiqatan ham, joylashuv chakana savdoda ko'p narsani belgilaydi, lekin hamma narsani emas. Bir biznes uchun mos keladigan joylashuv boshqasi uchun muvaffaqiyatsiz bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, hatto bir xil tumanda ham bir savdo markazi muvaffaqiyatli bo'lishi, boshqasi esa bo'sh bo'lishi mumkin.

Gap shundaki, natija uchun nafaqat ijarachi javobgar. Xato shundaki, chakana sotuvchi o'z sotuvlarini "ko'tarishi" kerak deb o'ylashadi: vitrinalarni qo'yish, reklama qilish, narxni o'ylab topish. Albatta, bularning hammasini u allaqachon o'z-o'zidan bajaradi. Lekin mulk egasi ham muvaffaqiyatga ta'sir qiladi: ijarachilarni to'g'ri tanlash (tenant mix), infratuzilmani rivojlantirish, obodonlashtirish, tadbir marketingi, atmosferani yaratish orqali.

Mulk egasi tomonidan bu harakatlarsiz savdo markazi binosi shunchaki devorlar, pol va shift bo'lib qoladi, xaridorning zavq va ehtiyojlarini qondirish uchun makon bo'lmaydi.

Ijara narxi ikki asosiy ko'rsatkichdan iborat: cheklar soni va o'rtacha chek. Cheklar soni bu asosan trafik: nechta odam keldi va biror narsa sotib oldi. O'rtacha chek - bu har bir xaridor o'rtacha qancha sarflaydi. Tabiiyki, ikkalasi ham daromadga ta'sir qiladi, demak - chakana sotuvchi ijarani to'lay oladigan chegaraga ta'sir qiladi.

Savdo markazlari va ko'cha chakana savdosi

Savdo markazi egasi shunchaki kvadrat metrlar egasi emas. U ijarachilar muvaffaqiyatining me'moridir. Savdo ko'chmas mulki - bu hammasi bir-biri bilan bog'liq bo'lgan ekotizim va muvaffaqiyat faqat hamma tomon yutgan taqdirdagina mumkin.

Amalda, mulk egasi chakana savdoning asosiy metrikalariga - trafik va o'rtacha chekka sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin. Savdo markazi egasi savdo markazini mahsulot sifatida yaratish orqali va keyinchalik uni professional boshqarish orqali ijarachining sotuv darajasiga kuchli ta'sir ko'rsatishi mumkin.

Savdo markazining boshqaruv kompaniyasi (BK) ko'rib chiqishi kerak bo'lgan asosiy muvaffaqiyat ko'rsatkichi - bu ijarachilarning sotuvlari. Vakuumdagi stavka emas, balki ushbu hududda ishlayotganlarning daromadi. Lekin BK ish boshlashidan oldin, bozorda to'g'ri va talab qilinadigan mahsulotni yaratish kerak. Bu allaqachon ishlab chiqaruvchining javobgarlik sohasi: kontseptsiyani yaratish, obodonlashtirish, dam olish joylari, kafelar, oziq-ovqat kortlari, ko'ngilochar joylar, qulay navigatsiya, tozalik, xavfsizlikni tashkil etish. Bularning hammasi odamlar oqimiga to'g'ridan-to'g'ri ta'sir qiladi.

Shuni tushunish muhimki, savdo markazlarida barcha uchun universal stavka mavjud emas. Boshqaruv kompaniyasi turli ijarachilarni joylashtiradi, shunda ular eng samarali ishlashi va hatto bir-birlari bilan sinergiya effektini yaratishi mumkin, ularning yonma-yon joylashuvini hisobga olgan holda.
Shuning uchun ba'zi hollarda ijara beruvchi ma'lum bir ijarachi uchun narxni biroz pasaytirish va uni ma'lum bir joyga joylashtirish foydaliroqdir. Aynan bunday joylashtirish uning o'z sotuvlarini, yaqin atrofdagi ijarachilarning sotuvlarini oshiradi va umumiy holda tashrif buyuruvchi uchun joyning qabul qilinishiga ijobiy ta'sir qiladi, bu esa uni savdo kompleksiga qayta-qayta kelishini ta'minlaydi.

Aynan mana shunday kichik, lekin muhim "hiylalar" professional ijara beruvchini, professional ishlab chiqaruvchini yoki professional boshqaruv kompaniyasini yangi boshlovchidan ajratib turadi va ijarachining sotuvlarini oshirishga va savdo markazining o'zining muvaffaqiyatiga to'g'ridan-to'g'ri ta'sir qiladi.

Ko'cha chakana savdosida ishlab chiqaruvchining ijarachi sotuvlariga ta'sir qilish imkoniyatlari kamroq, lekin ular umuman yo'q degani emas. Savdo markazlaridan farqli o'laroq, bu yerda ijarachilarning sotuvlarini boshqarish qisman boshqaruv kompaniyasiga yuklanadi, ko'cha chakana savdosida mulk egasi ko'proq ekotizim kuratori sifatida ishlaydi.

Asosiysi - kuchli savdo yo'lagini shakllantirish. Bu yerda hamma narsa ishlab chiqaruvchiga bog'liq: qanday binolar, qanday ijarachi profillari, ular bir-biriga qanday mos keladi. Ko'cha chakana savdosida barcha formatlar ishlamaydi va to'g'ri geometriya, ko'rinish, peshtaxta mavjudligi, texnik shartlar ko'p narsani hal qiladi. Bularning hammasi qanchalik oqilona o'ylangan bo'lsa, talab va ijara narxi shunchalik yuqori bo'ladi.

Bu nuqtai nazardan binolar qanchalik yaxshi tayyorlangan bo'lsa, ularga talab shunchalik yuqori bo'ladi va ijara narxi shunchalik yuqori bo'ladi, chunki ijarachi ularda o'z faoliyatini yanada samarali olib borishi va shu bilan daromadini maksimal darajada oshirishi mumkin.

Ijara narxlari va ularning turlari

Garchi ijarachi va ijara beruvchi manfaatlar turlicha ko'rinsa-da, aslida ikkalasi ham biznesni rivojlantirish va foyda olishni istaydi. Amalda, tomonlarga ijara narxi bo'yicha kelishib olishga va yutishga yordam beradigan bir nechta sxema mavjud.

1. Kombinatsiyalangan stavka: odatda bu daromadning X% ni tashkil qiladi, lekin belgilangan summadan kam bo'lmagan holda. Ushbu yondashuv ijarachiga uning ijara yuki biznes model doirasida qolishiga ishonch beradi, mulk egasi esa ijarachi yuqori natijalarni ko'rsatsa, ko'proq pul topish imkoniyatiga ega bo'ladi. Bu klassik win-win.

Bu yondashuv ijarachiga ijara yuki uning biznes modeli doirasida qolishiga ishonch beradi, mulk egasi esa yuqori sotuvlarda ko'proq pul topish imkoniyatiga ega bo'ladi.

2. Faqat daromaddan % olinadigan stavka, keyin kombinatsiyalangan stavkaga o'tish: bu variant chakana sotuvchi loyihaga endi kirib kelayotganida va uning risklari katta bo'lganida mos keladi. Masalan, birinchi yilda ijara faqat daromaddan % sifatida hisoblanadi. Keyin minimal daraja belgilanadi (masalan, birinchi yil to'lovining 80-90%) va kombinatsiyalangan sxema yoqiladi. Ushbu usul ko'pincha yirik brendlarni yoki strategik muhim ijarachilarni jalb qilish uchun ishlatiladi.

Ba'zi hollarda chakana sotuvchi savdo markazida/binoda joylashish xavfini ko'radi, lekin ishlab chiqaruvchi ijarachiga qiziqadi. Keyin o'zaro manfaatli yechim quyidagi variant bo'lishi mumkin. Birinchi yilda ijara to'lovi faqat daromad foizi sifatida hisoblanadi. Ikkinchi yildan boshlab minimal belgilangan stavka joriy etiladi, bu birinchi yil summasining taxminan 80-90% ni tashkil qiladi. Shu tarzda kombinatsiyalangan modelga o'tish va ikkala tomonning manfaatlarini hisobga olish mumkin.

3. Bosqichma-bosqich ijara (step rent): stavka bosqichma-bosqich o'sadi: avval minimal daraja, keyin - optimal qiymatgacha bosqichma-bosqich ko'tariladi. Bu ijarachiga boshlang'ich yukni kamaytirishga, ijara beruvchiga esa barqaror hamkor topishga imkon beradi. Ayniqsa, ko'cha chakana savdosida, bu yerda nuqtani