Commonwealth Partnership bosh direktori Denis Sokolov Spot uchun o'z maqolasida Toshkentning jozibadorligi, tijoriy ko'chmas mulkning roli va bino hayot aylanishiga bo'lgan munosabatni o'zgartirish nima uchun muhimligi haqida fikr yuritadi.

 

Urbanizatsiya jarayoni ketmoqda

 

O'zbekiston iqtisodiyoti mintaqadagi eng dinamik iqtisodiyotlardan biridir. Yaqin yillarda yuqori o'sish sur'atlari nafaqat sanoat rivojlanishi hisobiga, balki asosan shahar madaniyati va postindustrial iqtisodiyotning rivojlanishi hisobiga erishiladi.

Dunyo bo'ylab iqtisodiy faollik shaharlarda to'plangan va shahar hajmi juda muhim ahamiyatga ega.

Mintaqadagi eng yirik aglomeratsiya sifatida Toshkent Markaziy Osiyo iqtisodiyotida o'ziga tegishli o'rinni hali egallagani yo'q.

Bugungi kunda xalqaro maydonda shahar katta e'tiborni tortmoqda, chunki u Markaziy Osiyo investitsiya xaritasida markazga aylanish va kelgusi o'n yillikda oldingi o'sish sur'atlarini ko'rsatish uchun zarur bo'lgan barcha narsaga ega.

Ammo, afsuski, hamma narsa bunchalik oson emas. O'ylaymanki, ko'pchilik O'zbekistondagi jozibador loyihalar uchun xalqaro investorlarni jalb qilishda qiyinchiliklarga duch kelgan.

 

Investorlar ovı

 

G'arbda shunday hazil bor: agar oddiy odamda beshta tuyg'u bo'lsa, investorda faqat ikkitasi bor — ochko'zlik va qo'rquv.

Agar buni moliyaviy tilda ifodalaydigan bo'lsak, har qanday investitsiya qarori faqat daromad va risklar muvozanatidan kelib chiqib qabul qilinadi, deyish mumkin.

Kundalik hayotda risklar ko'pincha mulkni tortib olish tahdidi, ma'muriy bosim va shunga o'xshash tahdidlar sifatida tushuniladi. Biroq, investor uchun eng birinchi xavf omili - bu bozorning shaffof emasligi.

Biz bozorga tushunamiz deb o'ylashimiz mumkin, lekin Financial Times'ni o'qiydigan, xalqaro standartlarga muvofiq tayyorlangan tahliliy hisobotlarga tayanadigan, u bilgan kompaniyalarning muvaffaqiyat hikoyalariga ishonadigan investor, afsuski, O'zbekiston bozori haqida yetarli ma'lumotga ega emas.

Ko'pincha OAVda yirik investitsiya bitimlari haqida yangiliklar chop etilganini ko'rish mumkin, ular ko'pincha davlat ishtirokida amalga oshiriladi va keyinchalik butun tarmoqlarni rivojlantirishga imkon beradi.

Ammo shahar hayotini, amaliyot ko'rsatganidek, o'rtacha va yirik investitsiyalar, ayniqsa tijoriy ko'chmas mulkka qilingan investitsiyalar tubdan o'zgartiradi.

Aktivni sotib olgan investor undan yillik daromad olishini va narxi oshishini kutadi. Va mana shu yerda uning birinchi xavflari paydo bo'ladi.

Rivojlangan G'arb bozorlarida ofis binolari va savdo markazlari 5, 10, 15 yilga ijara shartnomalarini tuzadilar, unda hamma narsa mayda detallarigacha yozilgan. Shu tariqa, egalik qiluvchi 5 yil va hatto 15 yildan keyin ham qancha daromad olishini aniq biladi.

Aktiv qiymatining o'zgarishi pul-kredit siyosati, shahar rivojlanishi, raqobatbardosh ob'ektlarning paydo bo'lishi va boshqa ko'plab sabablarga bog'liq.

Boshqacha qilib aytganda, rivojlangan bozorda muntazam operatsiya bo'lgan daromad va qiymatni bashorat qilish Toshkent uchun taxminlar, modellar va ekspert baholariga asoslangan juda ijodiy vazifaga aylanadi.

Hisob-kitoblar va modellarga asoslanadigan investorlar institutsional investorlar deb ataladi. Bunday kompaniyalarning bozorga kirishi bank kreditlashining rivojlanishiga, sug'urta sanoatiga va zamonaviy boshqaruv tizimlariga olib keladi.

Bugungi kunda O'zbekiston institutsional investorlar talablariga javob beradigan aktivlarni taklif qila olmaydi. Biroq, bunday aktivlarni yaratish allaqachon boshlangan - buning uchun binoga "qurish va sotish" dan "qurish, ijaraga berish, boshqaruvni yo'lga qo'yish va sotish" ga bo'lgan munosabatni o'zgartirish kifoya.

Ko'chmas mulk investorlari doimiy ravishda yangi bozorlarni qidiradilar, chunki bu sohadagi pullar juda katta.

Masalan, 2014 yilgacha Rossiya tijoriy ko'chmas mulkiga institutsional investitsiyalar hajmi yiliga 7-8 mlrd evroni tashkil etgan. 2015 yildan keyin bu hajm 3-4 mlrd evrogacha qisqardi, shu bilan birga Polshaga investitsiyalar yiliga 6 mlrd evrodan oshdi, Chexiya va Vengriyaga investitsiyalar uch barobar o'sdi.

Boshqacha qilib aytganda, mintaqaviy risklarning o'zgargan manzarasini ko'rib, kapital oqimlarining yo'nalishi darhol o'zgardi. Bunda investorlar ham Yevropa va Amerika kompaniyalari, ham Janubiy Afrika, Avstraliya va boshqa kompaniyalar bo'lgan.

 

Qurilishdan keyin uzoq va baxtli hayot

 

Toshkentdagi ko'plab ishlab chiqaruvchilar uchun binoning hayoti qurilgan va sotilgan paytda tugaydi. Lekin bu unday emas. Agar mamlakat YaIM tarkibiga nazar tashlasak, O'zbekistonda qurilish YaIMning 6% ni tashkil etishini ko'ramiz. Boshqa mamlakatlarda ham (AQSh, Xitoy, Rossiya, Qozog'iston) shunga o'xshash raqamni (5% dan 7% gacha) ko'ramiz.

Ya'ni, rivojlanish darajasidan qat'i nazar, qurilish sektorining iqtisodiyotga qo'shgan hissasi doimiydir.

Ammo agar biz "ko'chmas mulk bilan operatsiyalar" bandiga qarasak, ko'chmas mulkning YaIMga qo'shgan hissasi Rossiyada 10% dan Xitoyda 18% gacha, AQShda bu ko'rsatkich taxminan 12% ni tashkil etadi, O'zbekistonda esa statistika hatto bu sektorni ajratmaydi.

Mana shu narsa qurilishdan keyingi binolarning hayotidir. Bu ijara haqi, binoni ta'mirlash va modernizatsiya qilish bo'yicha xizmatlar, binolarning ichki bezaklarini yaratadigan dizaynerlar va me'morlarning xizmatlari, moliyaviy, sug'urta, maslahat xizmatlari.

Ammo ko'pincha e'tibor qaratilmaydigan ikkinchi omil ham bor. Agar zavod shunchaki mahsulot ishlab chiqarsa, bino - bu inson kabi, uning maoshi yillar o'tishi bilan ko'nikmalari va tajribasi tufayli o'sib boradi.

Shahar rivojlanishi, transport infratuzilmasining takomillashuvi, fuqarolarning hayot va ta'lim darajasining oshishi ofislar va savdo markazlaridan foydalanish samaradorligining oshishiga olib keladi.

Biz deyarli barcha yirik shaharlarda bu hodisani kuzatdik, bu yerda shahar rivojlanganligi sababli tijoriy ko'chmas mulk qiymati bir necha barobar oshgan. Va g'alati tuyulsa-da, aynan tijoriy binolar tufayli shahar jamoat joylari va parklarga kiritgan investitsiyalari oxir-oqibat moliyaviy natija beradi.

Keltirilgan 2-3 yil ichida Toshkent ko'chmas mulkni uzoq muddatli boshqarish modeliga o'tishni kutmoqda, bunda binolar va hatto kvartiralar kredit resurslarini jalb qilish uchun ishlatiladigan moliyaviy aktivlarga aylanadi. Buning uchun rivojlangan moliyaviy tizim zarur. Ammo bugungi kunda ham ko'chmas mulk sotib olganlar, hatto o'z ob'ektlarini qurganlar ham ularni investitsiya aktivlari sifatida ko'rib chiqishlari kerak.

 

Manba: Spot.uz