Foto: Shuhrat Latipov / Gazeta

Toshkent ofis bozori yanada yetuk bosqichga o‘tmoqda. Taklif, stavka va talabga nima bo‘lmoqda — CMWP Uzbekistan tadqiqoti

Olti yil ichida Toshkentda ijara uchun taqdim etilayotgan ofis maydonlari hajmi to‘rt martadan ko‘proqqa o‘sdi. Endi taklifning o‘sishi sekinlashmoqda. CMWP Uzbekistan tahlilchilari bozor yanada yetuk bosqichga o‘tayotganini hisobga olishadi. Ushbu o‘zgarishlarga nima sabab bo‘ldi — kompaniya tadqiqoti sharhida.

2026-yilda CMWP Uzbekistan Toshkent ofis ob’yektlari bazasini yangiladi. Hozirda u 138 ta mavjud, qurilayotgan va rekonstruksiya qilinayotgan biznes-markazlarni o‘z ichiga oladi, shu jumladan avval kompaniya tomonidan hisobga olinmaganlar — asosan B va C sinflari.

Mahalliy bozor o‘zgarishlarini yanada to‘g‘ri talqin qilish uchun ekspertlar Prime toifasini kiritdilar — kompaniyaning yangi klassifikatsiyasida bu A+ sinfini bildiradi, u poytaxtning asosiy ofis ob’yektlarini muhandislik tizimlarining eng yuqori sifat talablariga (shu jumladan 4 quvurli konditsioner va havo namlagich tizimi), avtoturargoh joylari bilan ta’minlanganligi, bir qo‘lda egalik qilish tuzilishi bilan birlashtiradi.

«Premium segmentdagi biznes-markazlarni ajratish bozorning yuqori narx diapazonini aniqroq belgilash va har bir sinf ichidagi ob’yektlarning solishtirish qobiliyatini oshirish imkonini beradi», — deyiladi hisobotda.

Toshkentning umumiy ofis fondi tarkibiga Built to Suit (BTS) ob’yektlari — ma’lum bir foydalanuvchi uchun qurilgan biznes-markazlar ham kiradi. Ular ochiq ijara bozorida mavjud emasligi sababli, tahlilchilar bozor vakansiyasi va o‘rtacha ijara stavkalarini hisoblashda ularni hisobga olmaganlar.

2026-yil sentyabr holatiga ko‘ra, umumiy ijara maydoni (GLA) 1 074 946 kv. m, shu jumladan 282 270 kv. m BTS.

2026-yil boshidan buyon Summit va BoMI, Infinity Tower 2 (A va Prime sinflari), shuningdek Sapphire va Chust (B sinfi) biznes-markazlari foydalanishga topshirildi. Ob’yektlarning umumiy maydoni 125 457 kv. m GBA va 85 389 kv. m GLA ni tashkil etadi.

Tahlilchilar bozorning keyingi rivojlanishi, birinchi navbatda, allaqachon e’lon qilingan loyihalarni amalga oshirish hisobiga ta’minlanishini ta’kidlaydilar.

«Kelgusi to‘rt yil ichida, dasturchilarning e’lonlariga ko‘ra, yana 13 ta biznes-markaz foydalanishga topshirilishi rejalashtirilgan: to‘rttasi A sinfi va to‘qqiztasi B sinfi. Yangi taklifning umumiy hajmi, shu jumladan rekonstruksiyadan keyin bir ob’yektning bozorga qaytishi, 112 ming kv. m GLA dan ortiqni tashkil etadi — bu mavjud ijara maydonlarining taxminan 14 foizini. Bu taklif o‘sish sur’atlarining sekinlashishidan dalolat beradi», — deyiladi hisobotda.

Mavjud taklif tarkibida BTS ob’yektlarini hisobga olmaganda, B sinfidagi biznes-markazlar ustunlik qiladi — umumiy fonddagi ularning ulushi 2020-yildagi 43% dan 2026-yilda 55% ga o‘sdi.

2021-yilgacha ofis fondining asosini C sinfidagi biznes-markazlar tashkil etgan, ammo 2026-yilga kelib ularning ulushi 57% dan 21,4% ga qisqardi.

Yuqori sifatli ofis segmentining shakllanishi 2021-yilda birinchi A sinfidagi biznes-markazlarning paydo bo‘lishi bilan boshlandi. 2023-yilda bozorga Prime toifasidagi birinchi ob’yektlar chiqdi. 2026-yilga kelib, A sinfi va Prime toifasidagi ob’yektlarning umumiy ulushi 23,6% ga yetdi.

2026-yilda ofis ko‘chmas mulkining mavjud bozor vakansiyasi darajasi taxminan 16,9% ni tashkil etadi. Bu 2025-yilgi ko‘rsatkichdan (~16%) biroz yuqori, ammo 2024-yilgi darajadan (25%) sezilarli darajada past. Bo‘sh turgan maydonlarning yarmiga yaqini Prime toifasidagi ob’yektlarga to‘g‘ri keladi. Prime toifasidagi bo‘sh turgan maydonlarning yuqori konsentratsiyasi, birinchi navbatda, Summit va BoMI yangi biznes-markazlarining foydalanishga topshirilishi bilan bog‘liq. A va B sinflarida taxminan 23% maydonlar bo‘sh turibdi.

2023—2026-yillarda B va C sinflaridagi stavkalari 2023-yilgi darajaga deyarli qaytdi, bu ushbu segmentlarda narx darajasining barqarorligidan dalolat beradi. Hozirda B va C sinflaridagi o‘rtacha marketing stavkasi, QQS va ekspluatatsiya xarajatlarini hisobga olgan holda, 23 dollardan 31 dollargacha.

Aksincha, A sinfida sezilarli tuzatish bo‘ldi: 2025-yilda kv. m uchun 44 dollarlik maksimal qiymatga erishgandan so‘ng, stavka taxminan 36 dollargacha pasaydi. Hisobotda qayd etilishicha, pasayish nafaqat bozor tuzatishi, balki Prime ob’yektlarini alohida toifa sifatida ajratilishi bilan ham bog‘liq, bu esa o‘rtacha stavkaga ta’sir ko‘rsatdi. CMWP Uzbekistan ofis ta’mirlashining mavjudligi yakuniy bozor stavkasini sof ijara stavkasiga nisbatan taxminan 15-35% ga oshirishini ta’kidlaydi.

Haqiqiy talab keng sanoat tuzilishi bilan tavsiflanadi. Eng katta ulushni savdo va distribyutsiya (25%) egallaydi, ulardan keyin IT-kompaniyalar (16%), konsalting (15%), banklar, moliya va investitsiyalar sektori (taxminan 15%) keladi. Birgalikda ular talabning 55% dan ortig‘ini tashkil etadi, bu biznes-markazlarning asosan tijorat va texnologik rivojlangan tarmoqlarga yo‘naltirilganligini tasdiqlaydi.

Sog‘liqni saqlash, ishlab chiqarish va qurilish/dizayn sektori (har biri taxminan 5%) ham birgalikda sezilarli ulushni egallaydi. Xomashyo va energetika kompaniyalari (4%) va davlat tuzilmalari (taxminan 3%) kamroq ulushga ega.

CMWP Uzbekistan bozor yanada yetuk bosqichga o‘tayotganini hisobga oladi: yangi qurilish sur’atlari sekinlashmoqda, raqobat esa taklif hajmi emas, balki sifati bilan ko‘proq belgilanadi. Kelgusi yillarda A va B sinflaridagi yangi ob’yektlarning cheklangan taqdimoti bilan Prime toifasining paydo bo‘lishi, tahlilchilarning fikriga ko‘ra, bozorning yuqori segmentida raqobatni kuchaytiradi. Yana bir omil — fond tarkibida BTS ob’yektlarining katta ulushi. Bu shuni ko‘rsatadiki, yirik kompaniyalarning bir qismi ularni ijaraga olishdan ko‘ra o‘zlari uchun ofislar qurishni afzal ko‘radi, bu esa kelajakda ijara va o‘z qurilish o‘rtasidagi muvozanatni yanada ko‘proq o‘zgartirishi mumkin.

 

Manba: Gazeta.uz 

CMWP Uzbekistan sharhi bilan batafsil tanishish uchun: https://cmwp.uz/iq